המשקיעים על הגג: העליון הכריע - יש לפטור מהיטל השבחה מי שבנה דירה על גג בניין קיים לשימוש עצמי

בית המשפט העליון הכריע השבוע בסוגיה שנדונה ב-4 השנים האחרונות במספר ערכאות, וקבע כי יש לפטור מהיטלי השבחה דירות שנבנו על גגות בניינים קיימים, בהתאם לפטור הקיים בחוק לבעלי מקרקעין הבונים בהם דירות לשימושם העצמי עד לשטח 140 מ"ר, מתשלום היטל. בכך, דחה הרכב השופטים בראשות ממלא מקום הנשיא עוזי פוגלמן את ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים בנושא.

בפסק דינם קבעו השופטים כי "פרשנות שלפיה יינתן הפטור גם במצבים שבהם בנייתה של יחידת דיור מתאפשרת מכוח החזקה בזכויות בנייה על גבי בניין קיים, מגשימה את התכליות שעומדות בבסיס הפטור: סיוע לאזרחים לשפר את תנאי מגוריהם או מגורי קרוביהם, וכן עידוד ופיתוח שוק הנדל״ן באמצעות מתן תמריצים להגדלת היצע יחידות הדיור".

לפסק הדין המלא של העליון לחצו כאן

במהלך העשור הקודם אישרה הוועדה המחוזית ירושלים שורה של תוכניות אשר אפשרו הוספת דירות על גגותיהם של בניינים קיימים באזורים שונים בעיר. בעקבות קידומן של אותן תוכניות, החלו תושבים ומשקיעי נדל"ן לרכוש גגות, או נכסים בבניינים קיימים שניתן להצמיד להם גג, וזאת על מנת לבצע בניה של יחידות דיור על הגג.

הערעור עסק בבעלי נכסים של שלושה בניינים, האחת שמחזיקה בדירה בבית משותף שגג הבניין מוצמד לה, השני חוכר מחסן וגג הצמודים לדירה בבניין אחר, וקבוצה משותפת של בעלים נוספים שמחזיקה בכלל הזכויות בבניין שלישי, וכן בגג של אותו הבניין.

לאחר שהגישו בעלי זכויות הבניה בגגות שלושת הבניינים היתרים, הנפיקה להם הוועדה המקומית שומות היטל השבחה , וכאשר פנו לקבלת פטור לפי 19 (ג'), נדחו על ידי הרשות. בעקבות זאת פנו לוועדת הערר.

העליון: קביעות המחוזי מקובלות עלינו, אך יש לבחון כל מקרה לגופו 

ועדת הערר דחתה בדצמבר 2020  את כלל העררים של בעלי הזכויות בקבעה כי עניינם מחייב הכרעה בנוגע לפרשנות המונח "מחזיק" במקרקעין שמופיע בסעיף הפטור, ובפרט בשאלה האם הפטור חל על נישום בעל זכויות בחלק מדירה (או בחלקים שמוצמדים לה), שאינו משתמש בה בעצמו ומבקש לבנות יחידת דיור חדשה על גג הבניין. בהחלטתה קבעה כי בנסיבות של מבנה מגורים קיים, פרשנות המונח "מחזיק" היא של משתמש בפועל במקרקעין שבגינם מבוקש הפטור מהיטל השבחה בעת הגשת הבקשה, וזאת בשונה מנסיבות שבהן המקרקעין פנויים, שאז המונח "מחזיק" לא דורש שימוש במקרקעין בפועל. מאחר שבעלי הזכויות לא התגוררו בבניין בפועל, קבעה הוועדה כי אינם זכאים לפטור.

הוועדה המקומית י-ם פנתה בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אך הרכב השופטים סמך את ידיו על הכרעת המחוזי: "הגענו למסקנה כי קביעותיו של בית המשפט לעניינים מינהליים באשר לפרשנות המונח 'מחזיק', וכן ביחס לתחולתו של הפטור על מקרים כגון דא, מקובלות עלינו, ולכן מצאנו לדחות את הערעור" 

על החלטה זו הגישו בעלי הזכויות ערעור לבית המשפט המחוזי, שביוני 2021 קיבל את ערעורם והפך את החלטת ועדת הערר, בקבעו כי אמירותיה של ועדת הערר אינן עולות בקנה אחד עם תכלית הפטור. ביחס לפרשנות המונח "מחזיק" קבע השופט עידו שחם כי הדרישה לשימוש בפועל בנכס בעת הגשת הבקשה לפטור מהיטל השבחה , אינה מעוגנת בלשון החוק והמונח "מחזיק" יכול להתפרש כבעלים או חוכר אשר מחזיק בנכס באמצעות אחר שמשתמש בנכס בפועל, וכי אין הצדקה להבחין לעניין זה בין קרקע פנויה לבין קרקע בנויה.

בעקבות זאת פנתה הוועדה המקומית ירושלים בבקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אך הרכב השופטים שכלל מלבד פוגלמן גם את עופר גרוסקופף וגילה כנפי-שטייניץ, סמך את ידיו על הכרעת המחוזי: "הגענו למסקנה כי קביעותיו של בית המשפט לעניינים מינהליים באשר לפרשנות המונח "מחזיק", וכן ביחס לתחולתו של הפטור על מקרים כגון דא, מקובלות עלינו, ולכן מצאנו לדחות את הערעור... ממילא הפסיקה הכירה בתחולת הפטור על מקרים של בניית דירה על גבי קרקע פנויה, ודומה כי קשה להלום מדוע שלא תחול הוראת הפטור גם במצבים של בניית דירה על גבי גג מבנה מגורים".

עם זאת ציינו השופטים כי יש לבחון כל מקרה לגופו ולוודא שהתנאי המופיע בחוק, ולפיו יתגורר בעל המקרקעין או קרובו בדירה שנבנתה בעצמו לאורך 4 שנים לפחות בטרם יעבירה לאחר - אכן יקויים, וזאת על מנת למנוע שימוש לרעה בפטור. "דומה כי תנאי זה נותן מענה מסוים לחשש מפני שימוש מסחרי וגריפת רווחים באמצעות הפטור. משאלה הם פני הדברים, כפי שקבע בית המשפט לעניינים מנהליים, אף אנו סבורים כי יש להותיר את שאלת הנסיבות שעשויות לעלות כדי שימוש לרעה בהוראות הפטור לעת מצוא, על בסיס תשתית עובדתית מתאימה".

עו"ד בנימין זלמנוביץ, שותף מייסד במשרד עוה"ד קמנקוביץ זלמנוביץ ויו"ר ועדת הערר המחוזית ירושלים לשעבר (לא זו שקיבלה את ההחלטה הנדונה בפסק דין זה, נ"ב) אמר כי פסיקת בית המשפט העליון בסופו של דבר לא מפתיעה נוכח פסק דינו של בית המשפט המחוזי ועמדת היועצת המשפטית לממשלה שהתייצבה לדיון. "יחד עם זאת בית המשפט לא סוגר את הדלת לחלוטין ובמקרים של שימוש לרעה בהוראות הפטור ניתן יהיה לשלול את הפטור. ולכן, כמי ששימש כיו"ר ועדת ערר , ההמלצה שלי לנישומים היא להציג לוועדת הערר תשתית עובדתית קוהרנטית, שמבוססת על אסמכתאות בכתב, ולא על דברים בעלמא".