מדובר באחת השכונות היקרות ברמת גן, אך בשנה האחרונה המחירים בה קפאו

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – שכונת חרוזים, רמת גן.

שכונת חרוזים ממוקמת בצפון-מערב רמת גן. עד לפני כעשור וחצי היתה זו אחת השכונות המזדקנות של העיר, אך גל של מיזמי התחדשות באמצעות תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה),  לצד המיקום האטרקטיבי - בצמוד לפארק הירקון ולמתחם הבורסה - הפכו אותה למבוקשת בקרב משפחות צעירות. היזמים כאמור גילו גם הם את השכונה, שבתוך מספר שנים גדלה משמעותית, וצפויה להכפיל את עצמה - הן בכמות התושבים והן בכמות הדירות.

לא פחות מ-22 יזמים פועלים כיום בשכונה, שלפי נתוני מדלן , היא השכונה שהתווספו בה הכי הרבה דירות בארץ במסגרת התחדשות עירונית . לפי נתוני עיריית רמת גן, 25% מהמבנים בשכונה כבר השלימו תהליכי התחדשות עירונית, ובשנים הקרובות צפוי שיעור המבנים המתחדשים בשכונה להגיע ל-51% מכלל המבנים.

לצד ההשפעות החיוביות, ההתחדשות גובה גם מחיר מתושבי השכונה, הן הוותיקים והן החדשים. בשעות השיא נוצרים עומס תנועה כבדים בכניסות ובייציאות מהשכונה, וכך עשויה ההגעה לנתיבי איילון החולפים בסמוך לשכונה, לארוך זמן רב. העובדה כי רחובות השכונה צרים וחד סטריים, בוודאי לא מסייעת להקל על הפקקים.

מיקומה האטרקטיבי על פארק הירקון הופך את מחירי הדירות בשכונה לגבוהים ביחס לשאר חלקי רמת גן, ואלו מזכירים את אזורי הביקוש של תל אביב, עם מפתח למעלה ממיליון שקלים לחדר בדירות חדשות. עם זאת בין החציון הראשון של 2023 לחציון הראשון של 2024, כמעט שלא חל שינוי במחירים ונרשמה עליה של כ-1% במחיר דירה, וזאת גם ללא שינוי משמעותי בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עליה של כ-4% במחירים באותה תקופה בכלל רמת גן, לצד עליה של כ-8% בכמות העסקאות בעיר. 

על דירת 3 חדרים חדשה בשכונה תשלמו 3.215 מיליון שקלים, על דירה חדשה עם 4 חדרים תשלמו 4.231 מיליון שקלים, ועל 5 חדרים תשלמו כבר 5.335 מיליון שקלים. דירת יד שנייה עם 3 חדרים תעלה לכם בממוצע 3.250 מיליון שקלים, דירת 4 חדרים יד שניה תעלה בממוצע 3.594 מיליון שקלים. 

כרטיס ביקור - רמת גן

מיקום: גוש דן, מזרחית לנתיבי איילון, תל אביב וגבעתיים, דרומית לפארק הירקון ותל אביב, מערבית לבני ברק, כביש 4 וקרית אונו, צפונית לכביש 461, אור יהודה, פארק אריאל שרון, וגבעתיים.

תושבים (2024):177,830

גידול אוכלוסייה: 2%, ריבוי טבעי 927, מאזן הגירה 1410, עולים בהשתקעות ראשונה 789

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון 1 2023 - 890 עסקאות, חציון 1 2024 - 961 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות:עליה של כ-4% בין חציון ראשון 2023 לבין חציון ראשון 2024 לפי מחיר ממוצע לדירה, ללא שינוי במחיר הממוצע למ"ר, לצד עליה של כ-8% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• קרית קריניצי החדשה (המשולש הגדול) - שכונה חדשה עם כ-1,000 דירות ב-5 מגדלים וכן צמודי קרקע. המגדלים אוכלסו ונותרו לבנייה צמודי קרקע.

• קרית חינוך - מתחם בצפון רמת אפעל שכולל כ-500 דירות, מוסדות חינוך, ומבני תעסוקה בזיקה לבית החולים תל השומר ולאורך מסילת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. רוב שטח השכונה לא זמין לבנייה עקב חשש לזיהום קרקע, אך 8 מגדלים בני כ-15 קומות ועם כ-600 דירות נבנים בצפון השכונה.

• תל השומר דרום - שכונת ענק שמוקמת מדרום לבית החולים על שטחים חקלאיים ושטחי בסיס תל השומר שפונו. השכונה תכלול כ-3,000 דירות, ושטחי תעסוקה ומסחר לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

• תל השומר מערב - שכונת ענק שמוקמת ממזרח לבית החולים על שטח שפונה מבסיס תל השומר, וצפויה לכלול כ-1,100 דירות. השכונה בשלב הכנת תשתיות והבנייה צפויה להתחיל בשנה הקרובה.

מוקדי התחדשות עירונית : 

• מתחם נגבה (206 פרויקטים)

• רמת יצחק (120 פרויקטים)

• החרוזים (110 פרויקטים)

• מרכז העיר ג (109 פרויקטים)

• שכונת הגפן (90 פרויקטים)

• תל יהודה (86 פרויקטים)

• שכונת הראשונים (85 פרויקטים)

• יד לבנים (69 פרויקטים)

• הבילויים (65 פרויקטים)

• שכונת הלל (65 פרויקטים)

• נווה רם (64 פרויקטים)

• הבורסה

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• גני אז"ר - שכונה חדשה ממערב לכפר אז"ר עם כ-2,200 דירות ומגדלי משרדים, סמוכה לציר הקו הסגול של הרכבת הקלה ומחלף אלוף שדה.

• שיכון הרופאים - פינוי מגורי סגל ומבני לוגיסטיקה של בית החולים תל השומר והקמת שכונה חדשה עם כ-2,250 דירות, מתוכן כ-500 להשכרה ארוכת טווח, וכן שטחי תעסוקה ומסחר.

• דרום רמת אפעל - שכונה חדשה מדרום לרמת אפעל, עם כ-3,800 דירות, ושטחי מסחר ותעסוקה לאורך ציר הקו הסגול של הרכבת הקלה.

• תל השומר צפון - שכונה חדשה עם כ-2,000 דירות צפון מזרחית לבית החולים. הבנייה ברוב שטח התכנית מושהית, אך צפויה להתממש בעתיד.

• תל השומר מרכז - שכונה חדשה עם כ-10,000 דירות שאושרה על שטח מחנה תל השומר. רוב שטח השכונה לא פונה עדיין, ומימושה מעוכב גם בשל חשש לזיהום קרקע.

• הבורסה - אישור תכנית המתאר לאזור התעסוקה, בשילוב עם פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויים להמשיך את מגמת התחדשות אזור התעסוקה הותיק, כולל פרויקטים איקוניים עם מגדלים בני מעל ל-100 קומות.

• מתחם האצטדיון - פיתוח אזור האצטדיון הלאומי כמתחם מעורב שימושים שיכלול מתקני ספורט, תעסוקה וכ-1,000 דירות.

• השלישות הראשית - פינוי הבסיס ברחוב בן גוריון, והקמת מתחם עם כ-1,200 דירות במגדלים.

• ז'בוטינסקי ואבא הלל - פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה צפויה לגרור אישור מספר מגדלי מגורים ותעסוקה גבוהים לאורך ציר ז'בוטינסקי ואבא הלל במסגרת התחדשות עירונית (תכנית המתאר מאפשרת עד 35 קומות לאורך רחובות אלה).

מספר היתרים בשנה האחרונה: 61 פרויקטים - 42 מהם בתמא 38/2 (הריסה ובנייה), 9 בבנייה חדשה, 4 בתמא 38/1 (חיזוק ותוספת), 4 בפינוי-בינוי, 1 בהריסה שלא מכוח תמ"א ו-1 בשימור

חרוזים, רמת גן - תעודת זהות

מיקום: מערב העיר, מצפון לדרך אבא הלל-ביאליק, מתחם הבורסה ושכונת הגפן, דרומית לפארק הירקון, מערבית לשיכון ותיקים ומזרחית לנתיבי איילון.

מספר תושבים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 6,310

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 10,500

מספר יח"ד (סוף 2022, נתוני למ"ס):  2,855

מספר יח"ד צפוי (2040, הערכה) : 4,900

מדד חברתי-כלכלי (2021): 9/10

רמת נגישות של כבישים: טובה. קרבה לירידה לאיילון צפון ולציר אבא הלל ואם המושבות, בנוסף לציר ביאליק ההלכה המוביל למרכז תל אביב יפו. עם זאת רחובות השכונה צרים וחד סטריים. בשעות העומס נוצרת מעמסה משמעותית.

רמת נגישות תחב"צ: יש מספר קווי אוטובוס החולפים ברחובות אבא הלל וביאליק הסמוכים. השכונה מבודדת יותר משכונות אחרות הקרובות למרכז העיר ומרוחקת יותר מתחנות הקו האדום של הרכבת הקלה ומתחנת הרכבת סבידור-מרכז.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה, אך משתפרת. ישנם שבילי אופניים בפארק הירקון המתחברים לרשת השבילים של עיריית תל אביב יפו ומאפשרים הגעה נוחה למוקדי תעסוקה במרכז העיר. בימים אלה נסלל שביל בטון במערב השכונה שיוביל למרכז תל אביב יפו. בעתיד הרחוק מתוכננים שבילים גם ברחובות אבא הלל וביאליק.

מוקדי משיכה: 

• מכללת שנקר להנדסה ועיצוב המושכת סטודנטים מרחבי הארץ.

• הר נפוליאון ופארק הירקון.

סקירת השוק 

שינוי מחירים: (חציון ראשון 2023 לעומת חציון ראשון 2024): עליה של כ-1% במחיר דירה. ללא שינוי משמעותי בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? 22 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-1,378 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 36 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 1,099 יח"ד 

היקפי בנייה חדשה (כולל התחדשות עירונית ):

בבנייה: 435 יח"ד

בתכנון: 943 יח"ד

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן