דיירי פינוי-בינוי קיבלו דירת תמורה שאינה בבניין המקורי - ונדרשו לשלם היטל השבחה. ועדת הערר הכריעה

בהתאם לסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, היטל השבחה יחול עם התקיימות אחד משלושה אירועי מימוש הזכויות המפורטים בחוק. בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי, לרוב היזם משלם לוועדה המקומית את היטל ההשבחה עם קבלת היתר הבנייה לפרויקט. זאת בהנחה שלא קיים פטור מכוח צו של הוועדה המקומית, בהתאם לסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק.

במאמר זה, נסקור את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א, אשר נדרשה להכריע בשאלה – האם הדירות החדשות שנמסרו לבעלי הדירות (העוררים) חוסות תחת דירות התמורה המקוריות או שמא מדובר במימוש זכויות בדרך של מכר?

נסיבות המקרה:

עסקינן בערר שהוגש ע"י בעלי דירות כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון בגין דרישה לתשלום היטל השבחה , בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי . הדרישה נובעת בעקבות החלפת דירת התמורה בדירה אחרת, שאינה בבניין המקורי שנהרס, בטענה כי מדובר במימוש זכויות במכר.

יש לציין, כי בפרויקט הנ"ל ניתן צו פטור מהיטל השבחה ע"פ סעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק, אשר עמד בתוקף עד ליום 12.12.2021. בסמוך להריסת הדירות של בעלי הדירות, התבקש אישור עירייה לצורך העברת זכויותיהם בדירות הקיימות ליזם. כתוצאה מכך, הוועדה המקומית הוציאה לבעלי הדירות דרישות לתשלום היטל השבחה , בגין ההשבחה שחלה עקב אישור התוכניות (אישור תב"ע ואישור תוכנית לאיחוד וחלוקה של המתחם).

לטענת בעלי הדירות, בשל גילם המבוגר (בעלת דירה אחת בת 93, בעלת דירה שנייה בת 94 ובעל דירה שלישי בן 70), היזם נענה לבקשתם, והסכים לתת להם דירות תמורה, באחד מהבניינים במתחם שבנייתו הושלמה. זאת חלף הדירות שהם זכאים להן מכוח הסכם פינוי-בינוי שחתמו. לפיכך, נחתמו תוספות להסכם הפינוי-בינוי, לפיהן נקבע כי דירות התמורה תימסרנה לבעלי הדירות בדרך של בינוי-פינוי. התוספת האחת נחתמה במעמד החתימה על הסכם הפינוי-בינוי, והשנייה לאחר שנבנה הבניין במתחם שבו הוקצו דירותיהם החדשות של בעלי הדירות.

בתוספת זו, הובהר כי הדירות החדשות יימסרו להם כ"ברי רשות", וכי עם הריסת דירותיהם הקיימות, יקבלו בעלי הדירות את הזכויות בדירות התמורה. לטענת בעלי הדירות, התוספת השנייה להסכם נעשתה, מבלי ששונו תנאיו המהותיים של הסכם הפינוי בינוי. כל ששונה בתוספת, לטענתם, הוא מיקום דירת התמורה באותו המתחם, וכי דירות התמורה יימסרו להם כברי רשות. בנוסף, נטען כי הסכם פינוי הבינוי קדם לתוכניות המשביחות (אישור תב"ע ואישור תוכנית לאיחוד וחלוקה), דהיינו, מימוש הזכויות חל לפני אירועי ההשבחה מושא דרישות התשלום. לפיכך, לא ניתן לדרוש מבעלי הדירות היטל השבחה בגינן (בהתאם לסעיף 7()(א) לתוספת השלישית לחוק). עוד טענו בעלי הדירות, כי אין לחייבם בתשלום היטל השבחה , נוכח הוראותיו של צו הפטור החל על כל המתחם, ולרבות על הבניין שבו הוקצו דירות התמורה של בעלי הדירות.

הוועדה המקומית טענה מנגד, כי התוספת השנייה להסכם, מהווה הסכם חדש, המהווה שינוי מהותי בין הדירות שבעלי הדירות היו אמורים לקבל, לבין הדירות החדשות שאינן בבניין המקורי. ולמעשה, טענה הוועדה המקומית כי ההסכם החדש מהווה מימוש בדרך של מכר אשר אינו חוסה תחת כנפי הפטור. הוועדה המקומית הפנתה לסעיף 1 (א)(3) לתוספת השלישית לחוק, וטענה כי בעקבות החתימה על התוספת השנייה להסכם, דירותיהם של בעלי הדירות יועברו ע"ש היזם בבניין הישן וכי בתמורה בעלי הדירות יקבלו את דירות התמורה בבניין שבנייתו הסתיימה.

לפיכך, לטענת הוועדה המקומית, מדובר באירוע מימוש בהתאם לסעיף 1 (א) (3) לתוספת השלישית לחוק. לאור זאת, טענה הוועדה כי מועד מימוש הזכויות, קרי, החתימה על התוספת השנייה להסכם, התרחשה לאחר אישור התוכניות המשביחות (אישור התב"ע ואישור התוכנית לאיחוד וחלוקה). ומשכך, על בעלי הדירות לשלם היטל השבחה . הוועדה הוסיפה וטענה, כי צו הפטור מהיטל השבחה , אשר ניתן לפרויקט, אינו חל על דירותיהם החדשות של בעלי הדירות. שכן, הצו קובע כי הפטור יינתן אך ורק בשל בנייה או הרחבת דירת המגורים, במבנה שבו מצויה דירת המגורים המקורית.

החלטה:

הערר שהגישו בעלי הדירות התקבל, ונקבע כי על הוועדה המקומית לבטל את דרישות התשלום שהוצאו על ידה. עוד נקבע, כי התוספת השנייה להסכם אינה מהווה הסכם חדש ועצמאי, המהווה אירוע מימוש נוסף, אלא מעדכנת את התמורות לבעלי הדירות בלבד (כתימוכין לכך, תוספת זו נחתמה בסמיכות לקבלת היתר הבנייה). כמו כן, מימוש הזכויות (חתימה על תוספת זו) חל לפני אירועי ההשבחה (דהיינו, טרם אישור התב"ע ואישור התוכנית לאיחוד וחלוקה), ולכן, קבעה כי לא ניתן לדרוש מבעלי הדירות היטל השבחה בגינן. זאת בהתאם לסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק.

עוד קבעה ועדת הערר כי העובדה שדירת התמורה הוקצתה בבניין אחר, שנבנה בפרויקט שבאותו מתחם, אינה המדד לקביעת "אירוע מס" לפי התוספת השלישית לחוק. נקודה נוספת, ועדת הערר קבעה כי אם החתימה על התוספת השנייה להסכם הייתה מהווה כביכול כאירוע מס, אזי בעלי הדירות לא היו חייבים בהיטל השבחה , נוכח הוראותיו של צו הפטור שהיה בתוקף במועד החתימה על תוספת זו.

נוסף לכך, קבעה ועדת הערר, כי הצו חל על כל המתחם שהוגדר בצו, לרבות דירות התמורה שהוקצו לבעלי הדירות. לבסוף, נקבע כי עסקינן בבעלי דירות קשישים, ומשכך במסגרת החתימה על התוספת השנייה להסכם, ניאות היזם להקדים עבורם את המסירה בדירת התמורה.

(ערר (ת"א) 82084-05-22 פילו קטרינה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון).

הכותבת היא עו"ד במשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד קרן חן