יום הדין: סיכום ההכרעות המשפטיות הבולטות של תשפ"ד בענף הנדל"ן

שנת תשפ"ד הסתיימה לפני זמן קצר, וכמיטב המסורת מביא מרכז הנדל"ן סקירה של פסקי הדין החשובים שניתנו במהלכה, אשר נבחרו על ידי משפטנים בכירים בענף הנדל"ן ומיסוי מקרקעין. בטקסטים שכתבו עבור "מרכז הנדל"ן, הם מסבירים מדוע מדובר בהכרעות חשובות, כמו גם את השלכותיהן על השחקנים השונים בענף. השנה חולק הפרוייקט לשניים, כאשר החלק הראשון יעסוק בתכנון, בנייה והתחדשות עירונית, ואילו החלק השני יעסוק במיסוי מקרקעין.

חלק ב': פסקי הדין החשובים של תשפ"ד במיסוי מקרקעין

העליון מגלה אפס סובלנות לחוזים שנחתמו במטרה לעקוף את החוק - גם בחלוף זמן ארוך מחתימתם
עו"ד טרי אלמוזלינו-ארנון, ראשת מחלקת הנדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה

כותבת על: ע"א 3805-23 גלינה גולדנברג נגד בר זן נדל"ן ותיירות בע"מ

בפסק דין זה שדן בנסיבות קיצוניות של הכרזה על חוזים שנכרתו למראית עין, מזהיר בית המשפט העליון, ולא בפעם הראשונה, כי לא ייתן ידו לחוזים אשר כל מטרתם לעקוף הוראות חוק. העליון קעקע את קביעותיו של המחוזי וסיווג את החוזים הנ"ל כחוזים למראית עין.

עובדות המקרה: שני הסכמי מכר זהים במהותם נכרתו ב-2008 וב-2009 ובמסגרתם רכשה המערערת שתי יחידות נופש בפרויקט מלונאי. מטרתם הגלויה של החוזים הייתה מכירת זכות ליחידות נופש בפרויקט מלונאי, תחת מגבלת שימוש שנקבעו בהוראות התב"ע שחלה על מקרקעי הפרויקט, המאפשרת לבעלי היחידה להתגורר בה במשך שלושה חודשים מדי שנה לכל היותר.

במקביל, נחתמו הסכמות צדדיות "מתחת לשולחן" שאפשרו למערערת שימוש ביחידות הנופש מעבר למגבלות שנקבעו, והסירו את החבות שלה בתשלומים שחלו עליה בגין הסרת המגבלות. המערערת אף התחייבה לשמור על הסכמות אלה בסודיות מוחלטת. המערערת לא העמידה את היחידות להשכרה מלונאית, תוך הפרת ההסכמים הפורמליים, אך רק בשנת 2020 עתרה למחוזי לביטולם, בטענה שמדובר בחוזים למראית עין. זאת בעקבות החלטה שיפוטית מ-2016 שחייבה לפנות את היחידות ולהשיבן למאגר המלונאי.

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המערערת, תוך שהוא מעניק משקל לפרק הזמן הממושך שחלף עד להגשת תביעתה ולייצוג המערערת ע"י עו"ד במהלך המו"מ, שהבהיר לה את משמעות רכישת היחידות בפרויקט מלונאי. מנגד, אימץ המחוזי "בשתי ידיים" את טענות המשיבה, וקבע כי ההסכמות הצדדיות נועדו לגשר בין  עמדת משרד התיירות לבין פסיקת העליון באותה עת ביחס למגבלת זכות השימוש ביחידות. בעקבות זאת, ערערה הרוכשת לבית המשפט העליון.

פסק הדין: בית המשפט העליון סיווג את החוזים למכירת יחידות הנופש כחוזים למראית עין, זאת לאחר שבחן את הוראות הדין שחייבו את המשיבה בהגבלת השימוש ביחידות. לצדן פירש את ההסכמות הצדדיות החבויות (והסודיות), שהסירו כל מגבלה בעניין זה. העליון אף נתן משקל רב להתנהגות הצדדים עד להחלטה משנת 2016, אשר תאמה את ההסכמות הצדדיות.  בהמשך, תוך התערבות בממצאים העובדתיים של המחוזי, קבע העליון כי ההסדר הסמוי נועד לעקוף את הוראות ההיתר והתחייבות המשיבה כלפי משרד התיירות, ולכן מדובר בחוזה פסול לפי סעיף 30 לחוק החוזים. בעקבות זאת, השיב העליון את הדיון למחוזי להכרעה בשאלת ההשבה וההשלכות הנובעות מביטול החוזים.

משמעות פסק הדין: כמו מה שנראה כהמשך ישיר לאמירותיו החמורות של העליון בפסק הדין בעניין אחי תקומה נ' דניאל משולם (ע"א 3158/20), העליון "דוהר בכביש המהיר" בדרך לקיבוע התפיסה המשפטית שמגלה אפס סובלנות לחוזים שמטרתם לעקוף ולהפר את הוראות החוק. נראה על-פניו שבפני העליון נפרשו כל הנסיבות שיכלו להובילו לפסק דין שמאמץ את פסק דינו של המחוזי, ולו נוכח פרק הזמן שחלף ממועד כריתת החוזים ונוכח הזכויות הכלכליות שניכסה לעצמה המערערת בשנים שבהן עשתה שימוש בלתי מוגבל וללא תמורה נוספת ביחידות. אך העליון "סילק" נסיבות אלה, והודיע פעם נוספת לכל אלה המבקשים לעשות שימוש בחוזים כפלטפורמה להפרת הדין – "DON'T". 

העליון מסיר חסם קשה בדרך לפיתוח קרקעות מרובות בעלים
עו"ד גלעד מעוז, שותף וראש מחלקת נדל"ן ומלונאות במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז (ERM)
עו"ד עדי סופרסקי, ראש מחלקת ליטיגציה במשרד גינדי כספי ושות '

כותבים על: רע"א 6889/23 עו"ד רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נתניה

עובדות המקרה: מקורו של ההליך בתביעה לפירוק שיתוף במגרש בנתניה, שהבעלות בו מרובה ומורכבת, על דרך של מכירתו לכל המרבה במחיר. באוגוסט 2015, הגישה אחת החברות המחזיקות בקרקע תביעה לפירוק שיתוף, בטענה כי חלק מהבעלים הרשומים חסרי פרטים מזהים וחלקם נפטרו ללא יורשים ידועים. במשך שש שנים נעשו מאמצים נרחבים לאיתור כל בעלי הקרקע, כולל יורשים של נפטרים.

ביוני 2021, לאחר שבית המשפט השתכנע כי נעשו כל המאמצים להמציא את התביעה לכלל הנתבעים, הוא הורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה ומינה את עו"ד רן ברא"ז ככונס נכסים. בתחילת 2022, לאחר הליך התמחרות, התקבלה הצעה לרכישת הזכויות במחיר הגבוה ב-20% משווי השוק המוערך, והרוכשים שילמו את מלוא התמורה.

הסיבוך החל כאשר רשם המקרקעין התנה את העברת הרישום בזיהוי נוסף של הבעלים הרשומים. בית משפט השלום הורה לכונס הנכסים למצות את הליכי הזיהוי מול רשם המקרקעין, החלטה שאושרה גם בבית המשפט המחוזי. על החלטה זו הוגש הערעור לבית המשפט העליון.

פסק הדין: בית המשפט העליון קיבל את הערעור (כב' השופטת ברק-ארז), תוך שהוא קובע כי לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יחייב את כונס הנכסים לבצע בפני רשם המקרקעין הליך זיהוי נוסף ביחס לבעלי המקרקעין, לאחר שבית המשפט כבר קיבל החלטה על פירוק השיתוף בהם ואישר את ההסכם למכירתם.

בית המשפט קבע כי הגם שבדרך כלל פירוק שיתוף נעשה לאחר המצאת תביעת פירוק השיתוף לכלל בעלי המקרקעין ושמיעת טענותיהם ביחס לאופן פירוק השיתוף, ישנם מצבים שבהם לא ניתן לאתר את כל בעלי הזכויות. במצבים אלה, בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף אף במצב שבו לא ניתן לאתר חלק מבעלי הזכויות. זאת, בכפוף לכך שנעשו מאמצים לאתרם והותקנו הסדרים להבטחת זכויותיהם בתמורה הכספית בעד הממכר.

לאחר שנעשו מיטב המאמצים לאיתור כלל בעלי הזכויות וניתנה החלטה על פירוק השיתוף, חל על העניין סעיף 123(ב) לחוק המקרקעין, המורה כי בפנקסי המקרקעין יירשמו פסקי דין והחלטות שניתנו על ידי בית המשפט והוגשו לרשם המקרקעין. על רשם המקרקעין לפעול בהתאם להחלטות וצווי בית המשפט, והוא אינו יכול לעשות דין לעצמו ולסרב לכבד את החלטת בית המשפט. לפיכך, לא היה מקום לכך שבית משפט השלום יורה כי המבקש יפעל בהתאם להליכי הזיהוי של רשם המקרקעין, לאחר שבית המשפט עצמו כבר ביצע הליכים לאיתור בעלי הזכויות במקרקעין ולזימונם לדיון.

החשש מפני פגיעה אפשרית בזכויותיהם של מי שרשומים כבעלים טופל כבר במסגרת ההחלטה על פירוק השיתוף, ואין צורך לטפל בו שוב במסגרת ביצוע ההחלטה והרישום על-פיה. על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר בפירוק שיתוף על דרך של מכירה, וכספי התמורה נותרים בנאמנות אצל כונס הנכסים, עד לחלוקתם לבעלי הזכויות לאחר זיהויים.

משמעות פסק הדין
עו"ד עדי סופרסקי: "מניסיון משרדנו, מדובר בפסיקה בעלת חשיבות גדולה לענף, והיא עומדת לייעל עד מאוד את הליכי פירוק השיתוף במקרקעין ולהקל על מלאכתם של כונסי הנכסים. נסיבות אלו, של הליך פירוק שיתוף בנכס שבו יש ריבוי בעלים, שחלק מהם נרשמו לפני עשורים רבים ללא פרטי זיהוי או שנפטרו וזהות יורשיהם איננה ידועה – הן נסיבות נפוצות ביותר. אלו נסיבות שמהוות מקור בלתי פוסק למכשולים בפני השלמת הליך פירוק השיתוף וביצוע העברת הזכויות על שם רוכשי הנכסים. יש לקוות כי בעקבות פסיקה זו, תבוא הבשורה ורשמי המקרקעין לא יכבידו עוד על השלמת עסקאות מסוג זה ברישום".

עו"ד גלעד מעוז: "מקור הבעיה נעוץ ברשם המקרקעין עצמו אשר אפשר בעבר לבצע העברת זכויות במקרקעין ללא ציון מספר הזהות או מספר התאגיד של מקבל הזכויות. בכך במו ידיו, יצר רשם המקרקעין את האפשרות למתחזים ונוכלים לטעון לבעלות במקרקעין לא להם.

"מדובר בפסק דין תקדימי וחשוב ביותר שעושה סוף למסע הייסורים והתלאות של רבים מבעלי זכויות במקרקעין אשר נאלצו לכתת רגליהם בישראל ולעיתים אף מחוצה לה ולאתר את שותפיהם במקרקעין (אשר לעיתים אינם בין החיים ולעיתים אינם מודעים לזכויות שירשו). הליך זה היווה חסם משמעותי בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין (ובפרט באלה מרובי הבעלים), פגע בזכות הבסיסית ביותר של בעלי הזכויות במקרקעין אלה ליהנות מהמקרקעין שבבעלותם, ומנע את פיתוח המקרקעין - ובכך פגע בכולנו.
  
"בית המשפט לא דילג על הצורך בבירור הזהות של בעלי הזכויות, אלא בסך הכל קבע כי הליך בירור הזהות יתבצע במועד חלוקת התמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין ולא כתנאי להעברת הזכויות לרוכשת. במצב דברים זה, הפגיעה בבעלי הזכויות שלא אותרו היא מינימאלית (אם בכלל) ומאידך נמנעה פגיעה וודאית בבעלי הזכויות שכל פשעם הוא שלא הצליחו לאתר ולזהות את שותפיהם במקרקעין במשך 6 שנים, על אף מאמציהם המרובים לעשות כן. לא יתכן כי רשם המקרקעין ינצל (ממש כך) 'שעת כושר' בה מבקשים בעלי זכויות במקרקעין ליהנות מקניינים וישלח אותם למסע תלאות של תיקון עוולות שמקורם ברשם המקרקעין עצמו. טוב עשה בית המשפט העליון אשר איזן בין הזכויות".

עורכת הדין שילמה מחיר על מעשה נוכלות שבעידן הנוכחי לא אמור להתאפשר
עו"ד נועם וייס שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

כותב על: ע"א 391/22 - בנק לאומי לישראל בע"מ נ' דוד קונפינו

פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון קבע השנה הלכה חדשה לפיה רוכש מקרקעין שהסתמך על רישום בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ) ולאחר מספר שנים התברר כי הרישום בוצע על סמך מסמך מזויף חויב להשיב את הקרקע לבעלים המקורי למרות קביעת בית המשפט כי הוא נהג בתום לב ובדרך מקובלת. את מחיר הזיוף חויבו לשלם עורך הדין של המוכר ולשכת רישום המקרקעין.

עובדות המקרה: מקור הסכסוך הינו בעסקת מכירת מקרקעין שנחתמה בשנת 2011 אז הגיע המוכר, המתחזה לעורך דין, והציג את עצמו כיורש של נכס שבבעלותו – קרקע ביישוב הקהילתי אירוס שבשפלה. בדיעבד התברר כי בעל הנכס היה עדיין בחיים, והמוכר כלל לא היה יורש של הבעלים המקורי. עורכת הדין הפנתה את המתחזה למתווך אשר העמיד את הנכס למכירה, ובסופו של דבר נמכר הנכס לרוכש.

במהלך חילופי הטיוטות והבדיקות שביצע ב"כ הרוכש התברר כי הקרקע עדיין רשומה על שם בעלי הקרקע המקורי - ולא על שמו של היורש. עוה"ד של הרוכש דרש, ובצדק, כי לפני ביצוע העסקה יירשם המוכר כבעלים של המקרקעין, וכך היה. המתחזה הגיש  צו ירושה מזויף, ורשם את הקרקע על שמו. לימים התגלתה התרמית מה שהוביל את היורש האמיתי ואת הרוכש להגיש תביעות הדדיות ביחס לבעלות על הקרקע.
 
פסק הדין: הרוכש - על אף שנהג בתום לב והסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין יאלץ להשיב את הקרקע, ויפוצה בהתאם לשווי הנזק כפי שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי, על סך 1.68 מיליון שקלים. בית המשפט המחוזי, ובעקבותיו , בית המשפט העליון סברו כי "תקנת השוק" המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, לא תחול אם רכישת המקרקעין הייתה בעקבות התחזותו של אדם כאילו הוא הבעלים הרשום, ובמקרה כזה אין המדובר בפגם או האי נכונות במרשם המקרקעין עצמו - אלא בתקלה שמחוצה לו.

חלק ניכר מההחלטה הוקדש לשאלת האחריות לנזק שנגרם לקונה שרומה. בנקודה זו קיבל העליון את ערעור בא כוחו של הקונה, שחויב ב-10% מהנזק ע"י המחוזי, וניקה אותו מאחריות כליל. לעומת זאת, חלקה של מי שייצגה את ה"מוכר" שרשם את הקרקע על שמו במרמה, הוגדל מ-60% ל-70% לאחר שנמצא כי התרשלה בתפקידה. חלקה של לשכת רישום המקרקעין באחריות, אשר על פי פסק הדין אמורה היתה לשים לב ל"נורות אדומות" לאורך התהליך, נותר על 30 אחוזים.

משמעות פסק הדין: ההשלכות של פסק הדין הינן מרחיקות לכת וגורמות לכך שרוכש שיבקש ביטחון בעסקת הרכישה עליה הוא חותם, יצטרך לא רק לבדוק את הרישום בלשכת רישום המקרקעין אלא גם את המסמכים לפיהם נרשם אותו הבעלים ולברר את האותנטיות של אותם מסמכים. בית המשפט הלך במקרה זה צעד נוסף, בעקבות החלטות קודמות שהחלישו את כוחה של הערת האזהרה, פגע בלב ליבה של עיסקת המקרקעין  - הרישום. מעתה רוכש המקרקעין יידרש לבדוק גם את האותנטיות של מסמכי הרישום ולא רק את הרישום עצמו. בדיקה שאין לרוכש ולעורך הדין שלו (כמו גם לעורך הדין של המוכר) יכולת וכישורים לבצע.

הנטייה של בתי המשפט להטיל אחריות על עורכי הדין של הצדדים, גם במקומות בהם אין שום יכולת וכישורים לעורכי הדין של מי מהצדדים לבדוק את נכונות העובדות והמסמכים שמציגים לו לקוחותיו או הצד השני אינה במקומה, והיא נובעת, לדעתי לא משום שנכון להטיל אחריות כזו על עורך הדין אלא משום שהטלת האחריות על עורך הדין, ובפועל על חברת הביטוח שלו, היא פתרון שנתפס בעיני מערכת המשפט כקל יותר מאשר להטיל אותה על אחד הצדדים לעסקה שיישא בנזק. האם זוהי המדיניות המשפטית הנכונה? ספק בעיני.

לו היה מתרחש מקרה כזה היום אני סבור כי מסקנת בית המשפט הייתה צריכה להיות שונה. בעידן בו לרשם המקרקעין יש גישה ישירה למגוון סוגי מרשמים (כגון: רשם הירושות, משרד הפנים, מיסוי מקרקעין ) יש להטיל עליו אחריות רבה יותר לבדיקה ואימות של המסמכים המוגשים לו לרישום. בדיקה פשוטה של רשם המקרקעין ביחס למצבו האישי של הבעלים המקורי במשרד הפנים הייתה מצביעה על כך כי לא מדובר באדם שנפטר, ובדיקה במאגרי רשם הירושות הייתה מצביעה על כך כי מדובר בצו מזויף. גם לבעלי המקרקעין יש כיום כלים נוספים המאפשרים לבעלי המקרקעין לשמור על רכושם. כזהו למשל שירות טאבו – נט המסופק חינם על ידי לשכת רישום המקרקעין מאפשר לבעלי זכויות בנכסים הרשומים בפנקסי המקרקעין לקבל התראות בזמן אמת על פעולות רישום שנעשו בנכסיהם.

העליון פטר את הבונים דירות על גג הבית המשותף מהיטל השבחה – אך כדאי לקרוא את האותיות הקטנות
עו"ד אלי וילצ'יק, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד נשיץ ברנדס אמיר  ועו"ד אריאל פל, שותף במחלקה

כותבים על: בר"מ 4624/21 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' אהובה איצר

עובדות המקרה: לשלושה בעלי נכסים בשלושה בניינים בירושלים אושרו היתרי בנייה לתוספת זכויות בנייה ודירות על גגותיהם של הבניינים הקיימים. האחת היא בעלת דירה בבניין אחד שהגג וזכויות הבנייה הוצמדו לדירתה; השני הוא חוכר של מחסן וגג שהוצמדו לדירה בבניין השני; והשלישית היא קבוצה של בעלי זכויות בבניין שלם ובגג של הבניין השלישי. בעקבות אישור הבקשות הונפקו להם דרישות לתשלום היטל השבחה .

בעלי הזכויות ביקשו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אשר מעניק פטור למחזיק במקרקעין או קרובו, אשר הגישו בקשה להיתר לבנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, אם הם השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבנייה ועד למכירה במשך ארבע שנים.

הוועדה המקומית בירושלים וכן ועדת הערר דחו את הבקשות לפטור שהגישו בעלי הזכויות, לאחר שנקבע, בין היתר, כי כאשר מדובר על תוספת בנייה על בניין קיים, מבקש הפטור צריך להיות מחזיק בפועל של דירה במועד הגשת הבקשה להיתר. מאחר שבעלי הזכויות לא החזיקו בדירה במועד הגשת הבקשה להיתר (הדירה הושכרה לאחר או שהבעלים החזיקו בחלק מדירה בלבד) והדירות על הגג הן חדשות, הפטור לא חל לכאורה.

בעלי הזכויות ערערו לבית המשפט המחוזי, אשר הפך את החלטת ועדת הערר וקבע, בין היתר, שהדרישה לשימוש בפועל במקרקעין לפטור אינה מעוגנת בסעיף הפטור, והמונח "מחזיק" יכול להתפרש כבעלים או חוכר אשר מחזיק בנכס באמצעות אחר. כן נקבע כי התנאי של מגורי המחזיק או קרובו בדירה החדשה שתיבנה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה, מונעת שימוש לרעה בפטור ולכן לא מדובר על ניצול לרעה של סעיף הפטור.

פסק הדין:  בקשת רשות ערעור שהגישה הוועדה המקומית ירושלים על פסק הדין נדחתה על ידי בית המשפט העליון, שאישר את נימוקי בית המשפט המחוזי, לפיהם הפטור יינתן גם במצבים שבהם בנייתה של יחידת דיור מתאפשרת מכוח החזקה בזכויות בנייה על גבי בניין קיים, משום שהדבר מגשים את תכליות הפטור - סיוע לאזרחים לשפר את תנאי מגוריהם או מגורי קרוביהם, וכן עידוד ופיתוח שוק הנדל״ן באמצעות מתן תמריצים להגדלת היצע יחידות הדיור.

משמעות פסק הדין: מצד אחד, בית המשפט אפשר לבעלי זכויות שינצלו תוכניות להוספת דירות על גגות בניינים קיימים - ליהנות מסעיף הפטור גם אם הם לא החזיקו ישירות בדירה, וזאת לאור לשון הפטור ותכליתו. ואולם מצד שני, בית המשפט עמד על הצורך של אותם בעלי זכויות להוכיח שהם עומדים ביתר תנאי הפטור, כולל התנאי של מגורי המחזיק או קרובו בדירה החדשה שתיבנה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה ועד למכירתה, כדי למנוע ניצול לרעה של שימוש מסחרי בפטור וגריפת רווחים באמצעותו, שכן אז יישלל הפטור.

"רוח גבית" מהעליון להחמרת הענישה נגד דיירים סרבנים
עו״ד ניר פרץ, שותף במחלקת הליטיגציה ויישוב סכסוכים במשרד פירון

כותב על: ת.א. 49303-10-20 ניר ואח' נ' שעשע אשר נדון במאוחד עם ת.א. 50121-10-20 ניר ואח' נ' זמיר ות.א. 59382-10-20 חן ואח' נ' מרום.
 
עובדות המקרה: בבית משפט המחוזי בתל אביב נדונה תביעת בעלי דירות במתחם " פינוי בינוי " בהרצליה נגד בעלי דירות שסירבו לחתום על ההסכם מול היזם עמו התקשרו הרוב המוחלט של בעלי הדירות. לטענת בעלי הדירות שביקשו לקדם את הפרויקט, סירוב של בעלי הדירות "הסרבנים" לחתום על ההסכם עם היזם הוא בלתי סביר ומעכב את הוצאת הפרויקט לפועל, באופן שגורם להם נזקים שנאמדו על ידם בסך 33 מיליון שקלים. לפיכך, עתרו לחייב כל אחד מבעלי הדירות "הסרבנים" בפיצוי נזיקי אותו העמידו לצרכי אגרה ע"ס 2.6 מיליון שקלים או לחלופין, למנות את בא כוחם לחתום בשם בעלי הדירות "הסרבנים" על ההסכם.

בפסק דין יוצא דופן, קיבל בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת הדס עובדיה) את תביעת בעלי הדירות, תוך חיוב בעלי הדירות "הסרבנים" בתשלום פיצוי נזיקי ליתר בעלי הדירות בסך של 2.6 מיליון ₪ אלא אם בעלי הדירות "הסרבנים" יחתמו תוך 30 ימים ממועד פסק הדין על ההסכם עם היזם. אחד מבעלי הדירות "הסרבנים" הגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון, ועמו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור (ע"א 8330/23). 

בבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין טען "הדייר הסרבן": כי תשלום סכום הפיצוי (בסך של 2.6 מיליון ₪) יוביל לקריסתו הכלכלית היות שהוא יאלץ למכור את דירת מגוריו; כי היות שתשלום הפיצוי אמור לעבור ל- 50 בעלי דירות, אם יתקבל הערעור יהיה קושי ממשי בהשבת הפיצוי; עיכוב הביצוע ותשלום הפיצוי לא יגרום נזק לבעלי הדירות. עוד טען "הדייר הסרבן", כי חתימה על הסכם פינוי בינוי עם היזם חלף תשלום הפיצוי, תהפוך את הערעור על פסק הדין לתיאורטי.

פסק הדין: בית המשפט העליון (כב' השופט שטיין) דחה בקשת "הדייר הסרבן" לעיכוב ביצוע פסק הדין, מהטעם שמדובר בפסק דין כספי, ובהתאם לפסיקה הנוהגת, ככלל, אין מקום לעכב פסק דין המטיל חיוב כספי היות שעל פי רוב, ביצוע פסק דין כספי אינו יוצר מצב בלתי הפיך במקרה שבו ערעור על פסק הדין יתקבל.

בהקשר לכך קבע בית המשפט העליון קבע כי המבקש - "הדייר הסרבן", לא הרים את הנטל הכבד שמוטל עליו, ולא צרף שום אסמכתא או ראיה כי ביצוע פסק הדין (תשלום פיצוי בסך של 2.6 מיליון ₪) יחייב אותו למכור את דירת מגוריו. עם זאת, בית המשפט העליון הורה כי מאחר שעלול להיווצר קושי בהשבת הפיצוי, החוב הפסוק יוחזק בחשבון נאמנות של באי כוח הצדדים.

משמעות פסק הדין: בנימוקו של בית המשפט העליון העומד בבסיס ההחלטה לדחיית הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין - אין כל חידוש. אולם בנסיבות המקרה, נדמה שבעצם ההחלטה של בית המשפט העליון שלא לעכב את ביצוע פסק הדין, יש משום מתן "רוח גבית" לשינוי המגמה המסתמן בהתייחסות הערכאות הדיוניות לתופעת "הדייר הסרבן", אשר כתוצאה ממנה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית לא ממומשים.

למעשה, בהחלטה שלא לעכב את ביצוע תשלום החוב הפסוק בסך של 2.6 מיליון שקלים (סכום משמעותי מאוד לכל הדעות אשר מרבית משקי הבית בישראל אינם יכולים לעמוד בתשלומו), גלום תמריץ משמעותי ביותר עבור בעלי הדירות "הסרבנים", אשר לא מותיר בידיהם הרבה ברירות אלא להזדרז ולחתום על הסכם הפינוי בינוי עם היזם, תוך "ניצול" ההזדמנות שניתנה להם בפסק הדין לעשות כן ולהימנע מתשלום הפיצוי.

אם כן, החלטת בית המשפט העליון לדחיית עיכוב ביצוע פסק הדין מתמרצת את "הדייר הסרבן" לחתום על ההסכם עם היזם, הגם שברור שחתימת "הדייר הסרבן" על ההסכם תהפוך את הדיון בערעורו על פסק הדין גופו לתיאורטי בלבד, באופן שיש בו כדי ללמד על עוצמת "הרוח הגבית" לאותו שינוי מגמה.

יש לציין כי שינוי המגמה בהתייחסות הערכאות הדיוניות לתופעת "הדייר הסרבן", הוא בהמשך לשינוי המגמה של המחוקק בנוגע לאותה תופעה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 ובתיקונים לחוק זה. עד כמה בתי המשפט ירחיקו לכת עם שינוי המגמה המסתמן בהתייחסות לתופעת "הדייר הסרבן"? ימים יגידו.