החברה שרוצה לשנות את שוק השכירות: "דמיין שאתה מגיע לחודשיים-שלושה לארץ מאל-איי. לא תגור אצל אמא שלך"

חברת הנדל"ן הבינ"ל בלוגראונד (Blueground) שנכנסה בחודש שעבר לישראל, מבקשת להחדיר אל השוק הישראלי תרבות מגורים שבארצוב הברית וברבות ממדינות אירופה קיימת זה זמן רב - מגורים בשכירות בדירות מרוהטות "קומפלט", כאשר כל שהדייר החדש נדרש לעשות זה להביא עמו בגדים וכלי רחצה.

החברה, ששוויה מוערך במאות מיליוני דולרים, פועלת כבר מעל עשור ברחבי העולם ומפעילה מעל ל-18 אלף דירות פרימיום להשכרה לטווח הבינוני והרחוק ברחבי העולם. החל מחודש דצמבר האחרון, החלה החברה לפעול גם בישראל, עם 50 דירות ראשונות – רובן בתל אביב. החברה אינה מחזיקה בנכסים בעצמה אלא שוכרת דירות מבעליהן, משפצת, מרהטת ומאבזרת אותן, כל זאת במטרה שהשוכר יוכל להגיע לדירה רק עם המזוודה ולגור בה מבלי לדאוג לשום פרט.

"אנחנו לא מוצר זול ואנחנו לא מתיימרים להיות", מודה דניס ברודצקי, מנהל הפעילות של בלוגראונד ישראל, בראיון למרכז הנדל"ן. ואכן, בדיקה מהירה של השירות שמציעה החברה מעלה כי השכירות לחודש לדירת שלושה חדרים בגודל של 50-80 מ"ר באזור פלורנטין או הצפון הישן תעלה לכם בין 9,000-15,000 שקלים. המחיר כולל ריהוט מלא של הדירה, תשלום חשבונות ועמלה שמשלמים השוכרים לחברה. מדובר במחיר גבוה בהרבה ממחירי השכירות העדכניים באזורים אלו.

"אנחנו לא מוצר זול ואנחנו לא מתיימרים להיות". אחת הדירות של בלוגראונד (באדיבות בלוגראונד)

"צריך להשוות תפוחים לתפוחים", מסביר ברודצקי. "ראיתי דירות סטודנטים ב-4,000 שקלים באזור יד אליהו שעושים סוג של דירה מרוהטת או סוג של סטודיו. זה לא אנחנו. זה לא הסיפור כאן. אם אתה עושה רגע חשבון כמה יעלה לך להיכנס לדירה למספר חודשים, זה חד משמעית יוצא לך פחות או יותר אותו הדבר. נניח אתה רוצה להיכנס לדירה לשבעה חודשים, אז אתה צריך לרהט אותה. והריהוט זה בין 30 ל-40 אלף שקלים לדירה. אתה תשלם למתווך, ואם לא תהיה ארבעה חודשים בדירה אתה בכל זאת תשלם על הארבעה חודשים האלה, גם אם לא היית בדירה. אז תשקלל את כל המחיר הזה, תוסיף לכך חשבונות, ואז תעשה את החשבון".

מנהל הפעילות של בלוגראונד ישראל: "חצי מהדיירים שלנו ישראלים. בלתי נתפס כמה אנשים חיים היום על הקו, כמה אנשים חיים בכמה מדינות בו זמנית. הם גרים כמה חודשים בחו"ל ואחרי זה הם צריכים פתרון פה ואז מבחינתם אין בכלל שום אלטרנטיבה. דמיין שאתה גר בלוס אנג'לס ואתה מגיע לחודשיים-שלושה לארץ. אתה לא רוצה לגור אצל אמא שלך" 

איך בעצם עובד המודל שלכם? איך אתם פועלים?
"אנחנו הכי קרובים לחברת ניהול - שוכרים ומשכירים נכסים. אנחנו עושים את ההתאמות שלנו, שדרך אגב, הן אותו הדבר בכל העולם. זאת אומרת, בין אם אתה בלונדון, בפריז, בניו יורק או טוקיו, אתה תמיד תקבל את אותו הדבר".

על אף שתקופת ההשכרה הממוצעת בדירות שמנהלת בלוגראונד קצרה משמעותית לעומת שוק השכירות הרגיל, אין מדובר בימים או שבועות בודדים, ובכך נבדלת החברה מחברות המתמחות בניהול דירות אייר בי אנד בי (Airbnb). תקופת השכירות המינימלית האפשרית היא חודש ותקופת השכירות הממוצעת היא חמישה חודשים. "זה הממוצע הבינלאומי. יש אנשים שמגיעים לחודש, יש אנשים שמגיעים לשנה, ויש לנו אנשים שגרים כבר שנה שנייה. פשוט מתאים להם ונוח להם, וזה הדבר הכי טוב שהם יכולים מבחינתם לעשות".

מי קהל היעד שלכם?
"קהלי היעד הם בעיקר אנשים שצריכים פתרון זמני למגורים של כמה חודשים, בעיקר אם זה רילוקיישן. לא במובן של הגירה. לצורך העניין יש לנו מהנדסים מאנגליה שבונים פה פרויקט עבור רכבת ישראל. כל פרוייקט גדול של תשתיות דורש אנשי מקצוע מחו"ל. לרוב מדובר בחברות שבעצם לוקחות אנשים בעלי כישורים מיוחדים שמסתובבים בעולם ומגיעים בכל פעם למדינה אחרת לעשות את העבודה שלהם".

ישראלים ישתמשו בשירות שלכם?
"חצי מהדיירים שלנו ישראלים. בלתי נתפס כמה אנשים חיים היום על הקו, כמה אנשים חיים בכמה מדינות בו זמנית. הם גרים כמה חודשים בחו"ל ואחרי זה הם צריכים פתרון פה ואז מבחינתם אין בכלל שום אלטרנטיבה. דמיין שאתה גר בלוס אנג'לס ואתה מגיע לחודשיים-שלושה לארץ. אתה לא רוצה לגור אצל אמא שלך. דמיין שאותו בן אדם חתם על חוזה שכירות סטנדרטי וממשיך לשלם על הדירה שלו גם כשהוא לא כאן. לכאורה אתה אומר שהמודל שלנו יקר לו, אבל בשורה התחתונה דווקא יוצא לו יותר זול. הוא לא היה צריך להתעסק בנושא של מה אני אעשה עם הדירה שלי כשאני לא נמצא".

שכירת דירות מרוהטות היא תרבות מגורים חדשה שלא הייתה קודם לכן בישראל. עד כמה זה מאתגר להחדיר אותה לשוק?
"אנחנו עושים את זה כל כך הרבה פעמים בלי לשים לב. אתה יכול למשל לקנות רכב או אתה יכול להשכיר או שאתה יכול לעשות גם קאר שרינג. זה קיים. זה קיים גם במשרדים, אתה יכול לקנות משרד, אתה יכול לשכור משרד או ללכת ל-WE WORK. הדברים האלה סביבנו כל הזמן: אופניים, קורקינטים, זאת אומרת, זה לא באמת משהו חדש. זה מוזר שחלק כל כך משמעותי מחיינו, שהוא בעצם מגורים, זה משהו שאנחנו נמצאים בו לפחות חצי מהיום, שהוא יהיה משהו של לקנות או שכירות ארוכת טווח? איפה בין לבין?

"בזום אתה משלם על מנוי, אתה לא צריך את כל את כל המארז. אתה לא רוצה לקנות את המוצר, רק להשתמש בו. אותו דבר גם בדירה. אתה לא רוצה לקנות ספה, אתה רוצה פשוט לשבת על הספה. אז אותו דבר גם מבחינת המגורים. אין פה סנטימנט לכיסא ולטלוויזיה, אתה פשוט צריך מקום שיהיה לך נוח. מי שמעריך שירות מקבל אותו, בלי לחפש את בעל הנכס שלך כשמשהו התקלקל. לנו אכפת מהדירה יותר מאשר בעל הנכס עצמו, כי אנחנו נכנסים לנעליים שלו ועוד משלמים לו על זה.

"זה שגר ושכח, בעל הדירה לא דואג"

סקטור נוסף ולא פחות חשוב שמולו החברה פועלת, הם כמובן בעלי הנכסים, שאת דירותיהם החברה שוכרת ומרהטת. "ברוב המקרים מדובר על שכירות משנה שבה אנחנו שוכרים דירה מבעלי הדירה ומשכירים לאדם שלישי", מסביר ברודצקי. "אנחנו עובדים עכשיו על מודל חדש לפיו אנחנו ביחד עם בעלי דירות מקדמים רכישת דירות ואנחנו עושים איתם חלוקת רווחים. זה יכול להיות עוד תוספת של עד 20% ממה שהם היו מרוויחים בדירה בשכירות רגילה. חלק מהרווח הזה נובע גם מהידע שלנו בנוגע לאזורי ביקוש מאוד ספציפים, עד רמת בניין מסוים, זה נובע כמובן מהמידע שאנחנו מחזיקים".

למה שאנשים יעדיפו להשכיר את הדירה דרככם ולא ישירות לשוכר הקצה?
"כי בעלי הדירות פשוט מקבלים את הדייר הכי טוב שיכול להיות להם. עם דיירים רגילים הרבה דברים יכולים להשתבש. יום אחד יש להם חברה או אישה, יום אחר לא, יום אחד יש להם עבודה, יום אחר לא. אנחנו גוף שלא מתעסק בזה. בעל הדירה מקבל שכירות רגילה ללא תלות בזהות המשכיר. אנחנו נכנסים וזהו. זה שגר ושכח. בעל הדירה לא דואג, לא מתעסק אם יש דייר או אין דייר אין דייר, יש לו חברת ניהול".

"למה להשכיר לנו? בעלי הדירות מקבלים את הדייר הכי טוב שיכול להיות להם. עם דיירים רגילים הרבה דברים יכולים להשתבש. יום אחד יש להם חברה או אישה, יום אחר לא, יום אחד יש להם עבודה, יום אחר לא. אנחנו גוף שלא מתעסק בזה. בעל הדירה מקבל שכירות רגילה ללא תלות בזהות המשכיר. אנחנו נכנסים וזהו. זה שגר ושכח. בעל הדירה לא דואג" 

תקופת השכירות האופטימלית בחוזים מול בלוגראונד מוגדרת על ידי ברודצקי כ-"3-3-3": "שלוש שנים שכירות פלוס אופציה לשלוש שנים נוספות ואופציה לשלוש שנים נוספות לאחר מכן. אנחנו פתוחים גם לפחות, אבל גם אנחנו רוצים שקט תעשייתי כי הרי אנחנו משקיעים. אנחנו משווקים. אנחנו לא מחפשים את החוזים לעשרים שנה, אין לנו את זה, כי השוק יכול להיות דינמי. אנחנו תמיד נצמדים למחירי שוק, אז אם השוק פתאום מתפוצץ, אנחנו מעלים מחירים ביחד עם בעל הנכס. זאת אומרת, אנחנו לא מחפשים נכסים שאנחנו נקבע את המחיר ל-20 שנה ואז פתאום השוק עלה ובעל הנכס אכל אותה".

אתם משפצים גם את הדירות של בעלי הדירות? או שאתם רק מכניסים את הריהוט שלכם?
"רק טיפול קוסמטי, בעיקר ריהוט. הנכסים שאנחנו בוחרים זה בעיקר נכסים שהם בתחזוקה טובה, זה פחות מתאים לנכסים יותר ישנים, אלא אם כן, מי שלוקח על עצמו את השיפוץ זה הבעלים ואנחנו יכולים להתחייב מראש על כמה תהיה השכירות. הרבה פעמים זה גם הרבה יותר משתלם לבעל הדירה. עוד לפני שהוא קנה את הגבס הראשון, הוא כבר יכול לקבל הצעת מחיר. אז אנחנו יכולים להגיד לו 'תקשיב, הערך של הנכס זה 6 אלף, אתה תעשה א' ב' ג' ויהיה לו  9 אלף'".

לא רק בת"א או בגוש דן  

אנחנו מצויים עדיין בתקופת מלחמה, בתקופה עם הרבה אתגרים כלכליים. למה להיכנס לישראל דווקא עכשיו?
"זה בסוף משחק של היצע וביקוש. זו מדינה שכבר הוכיחה את היציבות שלה מול כל אתגר שהעולם הזה מביא עלינו. זה לא שאנחנו מיוחדים ורק סביבנו יש מלחמות. אתה יכול לראות מה קורה באירופה. אתה יכול לראות את המתיחות הזאת באסיה. אין כמעט מדינה שזה לא נוגע בה.

"אני לא חושב שהכניסה לישראל הייתה דבר מקרי. תל אביב זו אחת נקודות המפתח במפה העולמית. ובסופו של דבר כדי להשלים את המוצר ברמה בינלאומית אתה לא יכול שלא לעבור בתל אביב. אתה לא יכול להיות מוצר בינלאומי בלי שיש לך נגיעה פה. הרצון להיכנס לתל אביב, הוא היה בעצם השלמת פאזל".

"דבר שני, אנשים תמיד צריכים לגור איפשהו. אם היינו חברת תיירות, אולי באמת היית צודק ובאמת זה היה סיכון יחסית גבוה מול תמורה יחסית נמוכה. אבל אנחנו דירות למגורים, וכל אזור שהוא אזור עם ביקושים מאוד גבוהים פשוט מוכיח את עצמו. אני מרגיש את זה בשוק. אמנם הייתה איזו ירידה בשנה האחרונה אבל רואים התאוששות ושהמחירים חוזרים לאיפה שהם היו כבר בספטמבר 23'. לקחנו פה סיכון, אבל אני מאמין שזה ישתלם לנו ביג טיים".

פרויקטים כאלו בחו"ל קיימים כבר 10 שנים, למה לקח לזה כל כך הרבה זמן להגיע לישראל?
"המודל רץ 10 שנים הוכיח את עצמו מבחינה כלכלית, אבל בסופו של דבר יש כאן השקעות יחסית גדולות בנכסים וכדי שלנו יהיה נוח לקחת את המודל הזה ולהעביר אותו לשוק חדש, אנחנו צריכים איזשהי תקופת זמן, מה שנקרא 'טראק רקורד'.

"בנוסף, בארצות הברית ובאירופה הדברים די ברורים, השפה העסקית והרגולציות הן אותו הדבר. כשאתה נכנס למדינות כמו יפן, ישראל או מצרים זה פשוט ההפך ממה שאתה רגיל. אז עדיף לך תמיד לקחת איזשהם שותפים מקומיים שמכירים את השוק, שחיים אותו, ויודעים לעשות בעצם את ההתאמות הנדרשות כדי שזה יצליח. זה לוקח זמן.

"אני לא חושב שהכניסה לישראל הייתה דבר מקרי. תל אביב זו אחת נקודות המפתח במפה העולמית. ובסופו של דבר כדי להשלים את המוצר ברמה בינלאומית אתה לא יכול שלא לעבור בתל אביב. אתה לא יכול להיות מוצר בינלאומי בלי שיש לך נגיעה פה. הרצון להיכנס לתל אביב, הוא היה בעצם השלמת פאזל".

רוב הדירות שלכם בישראל מרוכזות כיום בתל אביב. האם יש התכנות למודל שלכם בערים כמו אשדוד, חדרה וחיפה?
"נכון לעכשיו אנחנו לא מגבילים את עצמנו מבחינה גיאוגרפית. התחלנו בתל אביב, אבל ההתרחבות היא לכל גוש דן. בשלב הזה אנחנו מאתרים מקומות עם ביקוש. הביקושים הכי גדולים הם כאן, ולכן אנחנו פועלים כאן.  אנחנו יודעים שהמוצר שלנו נדרש בתל אביב, וזו הסיבה היחידה. אם אנחנו נגלה שהמוצר שלנו נדרש במקומות אחרים, אנחנו נעשה את זה גם במקומות אחרים".