סרבנות דור 2.0: ביהמ"ש הורה על פינוי דיירים שניסו לסחוט מאזורים הטבות נוספות במועד פינוי הדירות

בית המשפט המחוזי לוד קבע בשבוע שעבר כי דייר במתחם פינוי-בינוי חייב להתפנות לדרישת החברה, על אף שאינו דייר סרבן, וגם אם החברה היא זו שהפרה את ההסכם לכאורה. כך נקבע בפסק דין של השופט יעקב שפסר. המקרה נדון במסגרת תביעת אכיפה שהגישו חברת אזורים ו-111 בעלי דירות במתחם פינוי-בינוי הכולל 112 דירות קיימות, כנגד זוג בעלי דירה ברחוב בן גוריון בגבעת שמואל. במסגרת הפרויקט צפויות להיבנות כ-370 דירות חדשות.

מדובר בפרויקט פינוי בינוי שמובילה אזורים, בהתאם להסכם שנחתם בינה ובין בעלי הדירות במרץ 2022. במסגרת הפרויקט נקבע כי כל אחד מבעלי הדירות יקבל דירה חדשה ששטחה יגדל ב-26 עד 30 מ"ר, מרפסת וממ"ד. הדיירים אשר בהם עוסק פסק הדין, סרבו תחילה לחתום על ההסכם אך בעקבות תביעת דייר סרבן שהוגשה נגדם עשו זאת בסופו של דבר.

לקריאת פסק הדין הקלק כאן

במסגרת התביעה טענה אזורים כי קיים בידה היתר הריסה, חפירה ודיפון שמשמעותו אפשרות לתחילת העבודה בפועל, כי היא שילמה אגרות והיטלים לצורך קבלת ההיתר בסך של למעלה מ-30 מיליון שקל, כי התקשרה בהסכם ליווי עם בנק מלווה לצורך הפקת ערבויות לבעלי הזכויות ואף התקשרה עם קבלן ביצוע לצורך ביצוע עבודות בניית הפרויקט והחלה בשיווק הדירות החדשות בפרויקט לצדדים שלישיים.

לטענתה, על אף פניותיה והתראותיה, מסרבים הדיירים המפרים לחתום על מסמכי הליווי ואף הודיעו כי לא יפנו את דירתם, אלא אם יתמלאו דרישות ותנאים חדשים שהציבו, שאינם חלק מהוראות ההסכם, לא תואמים לאמור בו, ופוגעים בשוויוניות כלפי יתר בעלי הזכויות, תוך ניסיון לסחיטתה. משכך, עתרה אזורים לבית המשפט שיחייב את הדיירים המפרים לחתום על מסמכי הליווי ולפנות את הדירה במועד הפינוי וגם לשלם פיצוי כספי בסך 5 מיליון שקל בגין נזקים שגרמו.

לטענת אזורים, על אף פניותיה והתראותיה, מסרבים הדיירים המפרים לחתום על מסמכי הליווי ואף הודיעו כי לא יפנו את דירתם, אלא אם יתמלאו דרישות ותנאים חדשים שהציבו, שאינם חלק מהוראות ההסכם, לא תואמים לאמור בו, ופוגעים בשוויוניות כלפי יתר בעלי הזכויות, תוך ניסיון לסחיטתה

מנגד, טענו הדיירים המפרים, כי קיים משבר אמון בינם לבין באי כוח הדיירים ומול נציגי אזורים, שכן אזורים הסתירה מפניהם מידע מהותי הקשור בפרויקט, והוא הקמת מרכז מסחרי וגן ילדים בקומות הנמוכות של הבניין בו הם עתידים להתגורר ובבניין הסמוך לו. עוד טענו כי החברה לא קיימה הבטחות שונות שנתנה להם, בהן העמדת דירת תמורה בקומה גבוהה מקומה 8, תשלום לבנם שייצג אותם בהסכם מולה שכר טרחה של 100,000 ש"ח וכן שתשלם להם "קרן תחזוקה" על אף שהעניין לא הוסדר במסגרת ההסכם.

בית המשפט: התנהלות הדיירים חסרת תום לב

לאחר שמיעת הצדדים ובחינת כלל הראיות מצא בית המשפט לקבל את בקשת אזורים, וחייב את הדיירים בפינוי דירתם. בית המשפט קבע, כי אזורים הוכיחה שהדיירים המפרים התחייבו בהסכם הפינוי בינוי עליו חתמו, לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי בתוך 7 ימים מיום הדרישה לכך ואף התחייבו לפנות את דירתם ולמסור את החזקה בה לידי אזורים בתוך 90 יום מקבלת הדרישה לכך.

עוד נקבע כי אזורים השקיעה עשרות מיליוני שקלים בקידום הפרויקט שבו מעורבים בעלי 111 דירות ותיקות נוספים, ועשרות דיירים נוספים שרכשו ורוכשים דירות ממצבת הדירות החדשות ובידה היתר הריסה, חפירה ודיפון שמשמעותו אפשרות מעשית לתחילת העבודה בפועל. נקבע עוד, כי הנזקים הנגרמים ושעלולים להגרם לאזורים (וליתר הדיירים) עקב העיכוב בביצוע הפרויקט, עולים עשרות מונים על נזקיהם הפוטנציאלים של הדיירים המפרים.

עו"ד ונוטריון דן הלפרט , מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית: "מפסק הדין אנו למדים, כי דיירים שחתמו על הסכם פינוי-בינוי חייבים למלא את התחייבויותיהם באופן מלא ובמועדים הקבועים בהסכם, לחתום על מסמכי הליווי ולפנות את דירתם בזמן ולא לנסות ולנצל את הצורך בחתימה ובפינוי כדי לסחוט עוד תמורות מהחברה היזמית"

בית המשפט הדגיש כי הדיירים המפרים אינם חולקים על העובדה כי בהתאם להסכם עליהם לפנות את הדירה, והמחלוקת בינם לבין אזורים היא בשאלת התמורה לה הם זכאים בעניין הבטחות שניתנו להם בעל פה ושלא מצויות בהסכם החתום. טענות אלה, כך נקבע, ניתן להמשיך ולברר במסגרת ההליך המשפטי לאחר שהדיירים המפרים יחתמו על מסמכי הליווי ויפנו את דירתם ומבלי לגרום לעיכוב בביצוע הפרויקט.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי התנהלות הדיירים המפרים אינה עולה בקנה אחד עם החובה לתום לב, תוך ניסיון להפעלת אמצעי לחץ בלתי הוגן כלפי אזורים, על מנת לקבל ממנה ויתורים והטבות שאינן קבועות בהסכם החתום.

בסופו של דבר, הורה בית המשפט לדיירים המפרים לחתום על מסמכי הליווי ולפנות את הדירה במועד הפינוי בהתאם לדרישת אזורים: "במכלול הנסיבות והשיקולים הלא שגרתיים הנוגעים לעניין, דווקא היעדר חתימה הוא בעיני שינוי במצב הקיים שעליו הוסכם בין הצדדים, ומנגד, צו המחייב לעשות כן – הוא שיחזיר את המצב שהוסכם ושאמור להיות קיים בעניין זה, הוא שתומך בתקינות ההליך, והוא שמבטא שיקולי יושר, תום לב, ושמירה על מאזן הנוחות, תוך שמירה על זכויות שני הצדדים ובכללם כמובן גם המשיבים".

בית המשפט הוסיף וקבע, כי התנהלות הדיירים המפרים אינה עולה בקנה אחד עם החובה לתום לב, תוך ניסיון להפעלת אמצעי לחץ בלתי הוגן כלפי אזורים, על מנת לקבל ממנה ויתורים והטבות שאינן קבועות בהסכם החתום

"ניסו לנצל את מועד הפינוי כדי לסחוט עוד תמורות"

עו"ד ונוטריון דן הלפרט , מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית המייצג בעצמו דיירים בעשרות פרוייקטים, אומר בהתייחס לפסק הדין כי קיומו של ליווי בנקאי הוא הכרחי ואקוטי ובלעדיו לא יקודם הפרויקט. "מפסק הדין אנו למדים, כי דיירים שחתמו על הסכם פינוי-בינוי חייבים למלא את התחייבויותיהם באופן מלא ובמועדים הקבועים בהסכם, לחתום על מסמכי הליווי ולפנות את דירתם בזמן ולא לנסות ולנצל את הצורך בחתימה ובפינוי כדי לסחוט עוד תמורות מהחברה היזמית".

עוד לדבריו, "אי כיבוד התחייבויות שבהסכם מתפרש על ידי בתי המשפט כחוסר תום לב והוא ממילא מיותר, אסור וגורם נזקים אדירים לחברה היזמית ובעיקר לבעלי הדירות אחרים המשוועים לקדם את הפרויקט ולהגיע לרגע הנכסף של הריסת הבניינים הישנים ובניית הפרויקט החדש תחתם".