המוכר הודיע חד צדדית כי ההסכם למכירת הדירה מבוטל, לאחר שאחד התשלומים התעכב. כך הכריע ביהמ"ש

סעיף 39 לחוק החוזים קובע כי חוזים יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב. כמו כן, עיקרון על בדיני חוזים הינו - כי חוזים יש לקיים. על כן, בית המשפט נוטה לאכוף חוזים. במקרה שבו מתרחשת הפרה על ידי מי מהצדדים, וניתנת הודעת ביטול, בית המשפט בוחן ביסודיות האם הביטול נעשה כדין; האם הודעת הביטול ניתנה בזמן המתאים; האם הינה מוצדקת בנסיבות העניין; והאם העמידה על הזכות של הצד הנפגע עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב. בפסיקה נקבע, כי במקרה שבו בוטל ההסכם שלא כדין, ביטול זה מהווה הפרה של ההסכם. 

במאמר זה נסקור את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר נדרש להכריע בשאלה - האם אי תשלום יתרת התמורה על ידי רוכשי דירה, טרם קיום התחייבויות המוכר עד למועד תשלום זה, מהווה הפרה של הסכם המכר. וכן, האם ביטול ההסכם מצד המוכר בנסיבות אלו נעשה כדין. 

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה בגין אכיפת הסכם מכר דירה, ובתביעה שכנגד בגין ביטולו, באופן חד צדדי, על ידי המוכר. בשנת 2020 התקשר המוכר עם הרוכשים בהסכם למכירת דירת מגורים בירושלים. במועד החתימה על הסכם המכר, מצבה הפיזי והתכנוני של הדירה לא תאם את מצבה הרישומי. הדירה המקורית הורחבה בהיתר טרם רכישתה על ידי המוכר, ולאחר מכן חולקה על ידו לשתי דירות נפרדות בהיתר - הדירה נשוא הסכם המכר ודירה נוספת.

בנוסף להתחייבותו של המוכר בהסכם המכר להסדיר את ההרחבה והפיצול כאמור בלשכת רישום המקרקעין (התחייבות זו הוגדרה בפס"ד כרישום שלב א'), התחייב המוכר לשנות את חלוקת השטחים בין הדירות. ע"פ התחייבות זו, יתווספו לדירה 30 מ"ר מתוך הדירה הנוספת באמצעות הוצאת היתר בנייה חדש, והמוכר התחייב  להסדיר זאת בלשכת רישום המקרקעין (התחייבות זו הוגדרה בפס"ד כרישום שלב ב'). 

בהסכם המכר נקבעו ארבעה תשלומים. סוכם כי התשלום השלישי, ישולם למוכר לאחר המצאת אישור מס שבח , וכן "אישור נקי" שהינו נסח טאבו המשקף את המצב הרישומי של הדירה במועד החתימה על הסכם המכר (היינו השלמת רישום שלב א'). כמו כן, בתשלום זה נקבע כי כל התשלומים העתידיים מותנים בהשלמת פעולות אלו.  

המוכר לא קיים את התחייבויותיו, ולא השלים את התנאים לתשלום במועד התשלום השלישי. יצוין כי תשלום זה הינו חלק משמעותי מהתמורה הכוללת. כתוצאה מכך, לא שולם תשלום זה על ידי הרוכשים במועדו. עם זאת, הוא שולם לבסוף "תחת מחאה", יום לאחר המועד הקבוע בהסכם המכר כמועד המסירה, וזאת מתוך מטרה לקדם את העסקה. אף במועד התשלום הרביעי והאחרון, לא הושלמו התנאים לתשלום על ידי המוכר. על כן, הרוכשים לא שילמו את יתרת התמורה למוכר, והחזקה בדירה לא נמסרה לידיהם.

המוכר שלח לרוכשים מכתב ביטול, בטענה שהפרו את הסכם המכר. במכתב נרשם כי ככל שלא תתוקן ההפרה - הביטול ייכנס לתוקף. מאחר שלא תוקנה ההפרה, הודיע המוכר באופן חד צדדי כי ההסכם מבוטל. הרוכשים הגישו תביעה לאכיפת הסכם המכר, והמוכר הגיש תביעה שכנגד לאכיפתו

בתגובה, המוכר שלח לרוכשים מכתב ביטול, בטענה שהפרו את הסכם המכר. במכתב נרשם כי ככל שלא תתוקן ההפרה - הביטול ייכנס לתוקף. מאחר שלא תוקנה ההפרה, הודיע המוכר באופן חד צדדי כי ההסכם מבוטל. הרוכשים הגישו תביעה לאכיפת הסכם המכר, והמוכר הגיש תביעה שכנגד לאכיפתו. בעוד מתנהל הליך משפטי בין הצדדים, הושלמו פעולות הרישום (שלב א' ושלב ב') באיחור משמעותי. המוכר שלח לרוכשים הודעת ביטול שנייה, בטענה שהודעת הביטול הראשונה בעינה עומדת, וכי ההפרה נמשכת כל עוד הרוכשים לא משלימים את יתרת התמורה.

הרוכשים טענו כי מכתב ההתראה ניתן טרם זמנו. זאת מכיוון שהמועד להשלמת יתרת התמורה הינו 5 ימי עסקים ממועד השלמת רישום שלב ב'. ומאחר שהמכתב נשלח טרם המועד – בטלה ההתראה, ובטלה גם הודעת הביטול. בהגיע המועד לתשלום, הרוכשים ביקשו להעביר את יתרת התמורה, אולם נדחו על ידי המוכר.

בית המשפט המחוזי נדרש להכריע בשאלה - האם  הרוכשים הפרו את הסכם המכר, והאם ביטול הסכם המכר על ידי המוכר עקב אי תשלום התמורה במועד, נעשה כדין.

החלטת בית המשפט:

בית המשפט קבע, כי מאחר שהמוכר לא עמד בהתחייבויותיו, הרוכשים לא היו מחויבים בתשלום יתרת התמורה. בפסק הדין הודגשה חשיבות התאמת המצב הרישומי של הדירה למצבה התכנוני והפיזי. זאת בשל הסיכונים הידועים בעסקאות מקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, כפי מצבם התכנוני והפיזי. כמו כן, הרוכשים שילמו את מרבית התמורה. ובעוד מתנהל הליך משפטי שנכפה על הרוכשים עקב הפרות מצד המוכר - הגיוני כי לא ישלימו את יתרת התמורה, אלא אם המוכר היה מבטל את הודעת הביטול הראשונה.

מפסק דין זה ניתן ללמוד כי ביטול הסכם מכר, עלול להוות הפרה של הצד המבטל. זאת גם אם ישנן נסיבות שלכאורה מצדיקות את הפרתו. על כן, יש להיוועץ בעו"ד טרם ביצוע פעולה כאמור. כל זאת, כדי שלא תישמע טענה כי מדובר בפעולה שבחוסר תום לב, המהוה הפרה של ההסכם

נקבע כי הודעת הביטול הראשונה - בטלה. וזאת בשל הפרות קודמות מצד המוכר. הודעה הביטול השנייה בטלה גם היא, כיוון שנמסרה מוקדם מהמועד שבו הרוכשים נדרשו לתקן את "הפרתם", ואף היא התבססה על הפרות קודמות מצד המוכר. בית המשפט הדגיש, בהתבסס על פסיקות קודמות, כי ביטול הסכם ללא הצדקה, אף אם נעשה מתוך טעות בהבנת המצב המשפטי ובתום לב - מהווה הפרת חוזה מצד המבטל. נקבע כי המוכר הינו המפר את הסכם המכר, עקב ביטולו שלא כדין. על כן, יש לאכוף את ביצועו של הסכם המכר.

בפסק הדין נאמר, כי גם אם הייתה הפרה יסודית המקנה למוכר עילה חוקית לבטל את הסכם המכר, עמידתו על זכות הביטול בנסיבות החריגות במקרה זה עולה כדי חוסר תום לב. ויודגש, כי במקרה של הפרה יסודית המקנה זכות ביטול, נקבע בפסיקה כי אין מניעה לפעול לביטול גם מתוך שיקולי כדאיות, לרבות עליית מחירי הנדל"ן.

הערת המחבר:

מפסק דין זה ניתן ללמוד כי ביטול הסכם מכר, עלול להוות הפרה של הצד המבטל. זאת גם אם ישנן נסיבות שלכאורה מצדיקות את הפרתו. על כן, יש להיוועץ בעו"ד טרם ביצוע פעולה כאמור. כל זאת, כדי שלא תישמע טענה כי מדובר בפעולה שבחוסר תום לב, המהוה הפרה של ההסכם.

(ת"א 14696-12-21 פאראש ואח' נ' ישי).

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו"ד לינוי ברוס בסיועה של עינבל צדוק.