העררים נדחו, והתוכנית לבניית 3,000 דירות בשכונת פרדס שניר בלוד יוצאת לדרך לאחר 30 שנה

התוכנית ל-3,000 דירות במרבית שטחי שכונת פרדס שניר במערב לוד יוצאת לדרך, לאחר שבשבוע שעבר דחתה ועדת ערר מחוז מרכז, בראשות מאיה אשכנזי, את העררים שהגישו כ-26 בעלי קרקעות נגד הוועדה המקומית לוד בסדרת עררים. המשמעות היא שניתן יהיה להוציא היתרי בנייה מכוח התוכנית. מדובר בתוכנית להקמת רובע מגורים חדש שיכלול כ-9,000 תושבים.

התוכנית, שקודמה על ידי הוועדה המקומית בלוד, נועדה להסדיר את שכונת פרדס שניר – אחת השכונות הערביות בעיר, אשר סבלה במשך שנים מהיעדר תכנון מוסדר ותשתיות הולמות. התוכנית כוללת 2,214 דירות חדשות, ובסך הכל כ-3,000 יח"ד, כאשר חלק מהדירות הקיימות יוסדרו בתוכנית החדשה. 

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן

מדובר בתוכנית מפורטת המשתרעת על שטח של 507 דונמים, ומשפרת את הסדרת תשתיות השכונה, תוך קביעת הוראות איחוד וחלוקה לגבי מתחמים שהוגדרו בתוכניות אחרות בשכונה. התוכנית המפורטת הוקמה מכוח 3 תוכניות מתאר לשכונה. התוכנית הופקדה בפברואר 2022 והוגשו לה 34 התנגדויות. לאחר דיונים רבים, קבלת חלק מההתנגדויות ופרסום חוזר, בסופו של דבר אושרה התוכנית באוגוסט 2024.

התוכנית היא בסמכות הוועדה המקומית, הכוללת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים, אשר חלה על מרבית שטחי השכונה שכבר עשורים רבים מצפים בה לתכנון והסדרה. התוכנית המפורטת יוצרת מסגרת תכנונית והוראות להקמת שכונת מגורים בת כ-3,000 יח"ד, הכוללת הסדרה של בנייה קיימת, תוספת יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה, התוויית דרכים ושטחי זיקת הנאה, התוויית תשתיות וקביעת הקצאות קרקע לשטחי ציבור ולמבני ציבור.

מחסור חמור בתשתיות, כבישים, מערכות מים וביוב

שכונת פרדס שניר בלוד היא אחת משתי שכונות שנוצרו בלוד לאחר קום המדינה. רוב תושביה הערביים המקוריים של העיר לוד לא נותרו בעיר לאחר 1948, והתושבים הערביים החדשים שהגיעו נדדו לעיר כפליטים מכפריהם לאחר קום המדינה, חלקם בעלי אדמות שהופקעו ותמורתן קיבלו פיצויים בהיקף של 10%-15% מרכושם הקודם. בשנות ה-60 הגיעו לעיר תושבים בדואים שהיגרו מהנגב וקבוצות נוספות של ערבים. חלקם התיישבו באורח בלתי חוקי בבתים נטושים הרוסים למחצה. לאחר מכן יושבו בעיר גם משתפי פעולה עם ישראל. 

בשכונת פרדס שניר התיישבו תושבי כפרים מאזור השרון, כמו גם תושבים מאשקלון (מג'דל) בשונה מרוב התושבים הערביים בלוד, רבים מתושבי פרדס שניר הם בעלי זכויות בעלות בקרקע.. עם זאת, רישום הזכויות בקרקע הינו פעמים רבות כזכויות משותפות (מושע), ללא הסכמי שיתוף או תשריטי חלוקה רשומים.

שכונת פרדס שניר מנותקת מהרצף העירוני ונוצרה ללא פיקוח תכנוני. הגישה לשכונה מתאפשרת באמצעות שני כבישים בלבד, האחד מצריך חצייה של מסילת הברזל והאחר עובר מתחת למסילת הברזל. היא סובלת ממחסור חמור בתשתיות, כבישים, מערכות מים וביוב מוסדרות וכן שטחי ומבני ציבור. חלק גדול מהבנייה בשכונה לא חוקי ואף נבנה על תוואי הכביש שאמור להקיף את השכונה

שכונת פרדס שניר, מעבר למסילת הרכבת, מנותקת מהרצף העירוני ונוצרה ללא פיקוח תכנוני. הגישה לשכונה מתאפשרת באמצעות שני כבישים בלבד, האחד מצריך חצייה של מסילת הברזל והאחר עובר מתחת למסילת הברזל. כמו כן היא סובלת ממחסור חמור בתשתיות, כבישים, מערכות מים וביוב מוסדרות וכן שטחי ומבני ציבור. חלק גדול מהבנייה בשכונה לא חוקי ואף נבנה על תוואי הכביש שאמור להקיף את השכונה.

לגבי השכונה ניתנו במסגרת תוכניות לעיר לוד כמה החלטות ממשלה בשנים 2000-2010, האחרונה שבהן ב-2010 הקוראת לסיים את תוכנית המתאר להסדרת ופיתוח השכונה תוך ארבעה חודשים. כבר בשנות ה-90 הוחלט לפצל את התוכנית לשכונה ל-6 תוכניות מתאר, בהן, גם התוכנית נושא הערר.

ועדת הערר דחתה את העררים: "רואים עין בעין עם הוועדה המקומית"

על החלטה זו הוגשו כמה עררים, ובהם טענות רבות, בעיקר בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין ובשווי המקרקעין: העוררים טענו שהתוכנית פוגעת בזכויות הבנייה שלהם וברכושם, ושהם נושלו מהאפשרות להתגורר בקרקע שבבעלותם והם זכאים להעצמת זכויות. בנוסף, בחלק מהמקרים הם טענו כי קביעת ייעוד המקרקעין בחלקות מסוימות כמסחריות בלבד פוגעת בשווי המקרקעין. עוד טענו כי שיעור ההפקעות בתוכנית המפורטת נמוך יותר מאשר בתכנית המתאר, וכי הפחתת זכויות בגלל שיקולים תכנוניים ושמאיים לא נתמכו בחוות דעת מקצועית.

עוד טענו  שהתוכנית המפורטת נערכה ללא שיתוף ציבור מספיק וכי הוועדה המקומית חרגה מסמכותה, בין היתר, בשינוי תוואי הדרך, בניוד זכויות בנייה בין מתחמים, ובקביעת ייעודי ציבור בתוך מתחמי מגורים. עוד טענו לפגמים בטבלת האיזון  וכן לטעויות במספרי המגרשים וכי יש להקצות להם מגרש עצמאי ולא חלק בבעלות משותפת, ושהקצאת זכויות במושע תקשה על מימוש התוכנית ועוד. 

ועדת הערר דחתה את העררים וציינה: "אין אנו מקלים ראש בטענות העוררים לפגיעה בזכויותיהם, לפחות בטווח הזמן המיידי, עקב המהלכים התכנוניים ועקב נטילת הזכויות הקנייניות במסגרת התוכנית המפורטת. עם זאת, מוסדות התכנון מופקדים על הראייה התכנונית הכוללת, ועל האיזונים בין האינטרסים של הפרט לבין האינטרסים של כלל הציבור"

הוועדה המקומית דחתה את הטענות וציינה שנעשה שיתוף פעולה רב עם בעלי הקרקע, שהתוכנית יוצרת השבחה ולא פוגעת בזכויות, כן הבטיחה שיהיה אפשר לדבר על העצמת זכויות בתוכניות נקודתיות נוספות, הדגישה את האילוצים התכנוניים והקנייניים, ציינה שלא תמיד היה אפשר ליצור הפרדה במושע כי לא היו מספיק אסמכתאות ועוד.

ועדת הערר דחתה את העררים וציינה: "אין אנו מקלים ראש בטענות העוררים לפגיעה בזכויותיהם, לפחות בטווח הזמן המיידי, עקב המהלכים התכנוניים ועקב נטילת הזכויות הקנייניות במסגרת התוכנית המפורטת. עם זאת, מוסדות התכנון מופקדים על הראייה התכנונית הכוללת, ועל האיזונים בין האינטרסים של הפרט לבין האינטרסים של כלל הציבור. שיקול נוסף שעלינו לבחון הוא שיקול ישימות התוכנית. עיקר החששות בנושא זה נובע מטענותיהם של חלק מן העוררים כנגד הקצאת זכויות במושע, ללא הפרדת בעלויות במגרשי התמורה. אכן, השאיפה היא לייצר תוכנית ישימה, שניתן יהיה להוציא אותה מן הכוח אל הפועל, ולא תוכנית מאושרת שאין כל דרך לפעול מכוחה"

ועדת הערר קיבלה את העררים במלואם. ואף ציינה, בין השאר, כי "התוכנית המפורטת כפופה למגבלות הן מכוח התוכניות שמעליה והן מכוח החוק, ולא ניתן להוסיף לה זכויות החורגות ממסגרת זו. תוספת זכויות הינה עניין שעשוי לארוך זמן נוסף, תוך עיכוב הליכי התכנון להם משוועת שכונת פרדס שניר כבר תקופה ארוכה. אנו רואים עין בעין עם הוועדה המקומית את החלטתה שלא לעכב את אישור התוכנית המפורטת רק לצורך קידום מהלך לתוספת עוד זכויות, בפרט כאשר אין באישור התוכנית המפורטת כדי למנוע תוספת זכויות מאוחרת".

לא נקבע צו להוצאות, את הוועדה המקומית ייצג עו"ד אמיר בירנבוים.