ועדת ערר: ניוד זכויות בנייה במסגרת תוכנית שימור חייב בהיטל – גם אם לא אושרה התוכנית שתביא למימושן

ועדת הערר של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד סילביה רביד, קבעה בשבוע שעבר כי יש לחייב בהיטל השבחה עסקה למכירת נכס המיועד לשימור בהרצליה, זאת בשל זכויות בנייה שמעניק הנכס, שניתנות לניוד למגרש אחר. החלטה זו עומדת בניגוד להחלטת שמאית מכריעה שקבעה כי לא ניתן לחייב בהיטל זכויות המיועדות לניוד, מכיוון שמימושן מותנה בהליך תכנוני נוסף. על החלטה זו של השמאית המכריעה הגישה הוועדה המקומית הרצליה ערר.

את הערר הגישה הוועדה המקומית הרצליה נגד בני משפחה אשר החזיקו בנכס, וכן נגד חברת ג. מ. מעיין אלפיים בע"מ שרכשה אותו. לפתחה של ועדת הערר עמדה שאלה משפטית עקרונית ולפיה האם יש לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות הבנייה שלא ניתן לנצלן בתחומי המגרש ויש לניידן למגרש אחר. השאלה מה היקף הזכויות לניוד במגרש הוחזרה לדיון נוסף אצל השמאית המכריעה.

להחלטה המלאה של ועדת הערר לחצו כאן

המדובר במבנה לשימור ברחוב בני בנימין 8 בהרצליה. העוררת, קרי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, באמצעות באי כוחה עו"ד אילנה בראף שניר ועו"ד אסף הראל, טענו כי יש לשום את זכויות הבנייה אותן ניתן לנייד על פי תכנית השימור ולחייב בגינן היטל. זאת מאחר שעל פי תוכנית השימור, ניתן להעניק תמריצים לעידוד ביצוע שימור בדמות שטחים לבנייה ותוספת זכויות.

את הערר הגישה הוועדה המקומית הרצליה נגד בני משפחה אשר החזיקו בנכס, וכן נגד חברת ג. מ. מעיין אלפיים בע"מ שרכשה אותו. לפתחה של ועדת הערר עמדה שאלה משפטית עקרונית ולפיה האם יש לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות הבנייה שלא ניתן לנצלן בתחומי המגרש ויש לניידן למגרש אחר. השאלה מה היקף הזכויות לניוד במגרש הוחזרה לדיון נוסף אצל השמאית המכריעה

עוד טענה הוועדה המקומית הרצליה כי "מדובר בזכויות בעלות שווי מובהק וחד משמעי, שנכללות כחלק מתמריצי השימור המשמעותיים שבתכנית השימור, ושתכליתן להשיג את המטרה העיקרית של התכנית – להוביל להבטחת שימור ושיקום האתר לשימור. לתמריצי השימור, לרבות לתמריצי הזכויות לניוד, קיים שווי המובא לידי ביטוי בתמורה המשולמת בגין הנכס ככלל ובענייננו".

המשיבים, באמצעות בא כוחם עו"ד בנימין זלמנוביץ, טענו מנגד כי דין הערר להידחות וכי אין עילה להתערבות בקביעות השומה המכרעת. לטענתם, "זכויות אותן ניתן לנייד כפופות להליך תכנוני נוסף ועל כן הן נעדרות מסוימות במועד הקובע לתכנית השימור. מדובר בזכויות ערטילאיות צפות שטרם התגבשו לכדי זכויות קונקרטיות....מתן הזכויות הללו היא לממן את עלות השימור הא ותו לא . ישנו קושי לראות בגין הזכויות לניוד עליית ערך כלשהי במועד הקובע. מתן שווי תיאורטי לניוד זכויות שספק אם ניתן יהיה לממש אותן יוצרת שווי מלאכותי לצורך היטל השבחה."

"זכויות הניוד כבר הוקנו למגרש, ואינן תלויות באקט תכנוני נוסף"

על מנת לענות על השאלה שעמדה לפתחה, דנה ועדת הערר גם בשאלה "מה טיבן המשפטי של הזכויות לניוד", ובפרט בשאלה האם מדובר בזכויות בניה מוקנות או שמא מדובר, כטענת המשיבות, בזכויות שמימושן תלוי באקט תכנוני נוסף, במגרש ה"קולט", ועל כן אין לחייבן בהיטל. על פי החלטת הוועדה, הזכויות האמורות "כבר הוקנו למגרש, האקט התכנוני העתידי לצורך מימוש הזכויות לניוד הוא גריעתן ממנו ולא הקנייתן.. הפועל היוצא מן האמור הוא כי הזכויות לניוד הן זכויות המוקנות למגרש והינן זכויות שאינן מותנות באקט תכנוני נוסף". על כן, פסקה הוועדה, "המסקנה היא כי יש לחייב בהיטל השבחה בגין הזכויות לניוד".

לצד זאת קבעה הוועדה כי מימושן של אותן זכויות הוא מורכב, "על כן ברי כי לא הרי שוויים של 100 מ"ר זכויות בניה , כשוויים של 100 מ"ר לניוד ויכול ותוספת השווי לאור המורכבות הנה תוספת שווי נמוכה או מזערית, אם בכלל. איננו נוקטים עמדה בשאלה זו שהנה שאלה שמאית, הכרעתנו הינה בהיבט המשפטי בלבד".

לפיכך קבעה הוועדה כאמור בהחלטתה כי יש לחייב בהיטל השבחה את הזכויות לניוד, וכי יש להחזיר את הדיון לשמאית המכריעה על מנת שתתקן את שומתה.

הכרעה הפוכה לזו שניתנה בתוכנית השימור של תל אביב

לטענת עו"ד ניצן זימרן, שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובניה, "שימור מבנים היא סוגייה משמעותית בתחום התכנון והבניה. מנגנון מקובל ומוכר בתחום שימור מבנים, הנועד הן לפצות את בעל הנכס לשימור על הפגיעה בעצם הגדרת הנכס לשימור, והן לתמרץ את בעל הנכס לבצע הליך שימור, הוא מנגנון ניוד הזכויות. תכניות שונות קובעות כי נכס לשימור שאינו מאפשר תוספות בניה (מכונה ככלל "שימור בהגבלות מחמירות"), יוכל לנייד זכויות בניה שלא נוצלו, בתוספת תמריצים נוספים (אשר נועדו הן לפיצוי והן לעידוד השימור), לנכס אחר.

עו"ד ניצן זימרן, שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובניה: "מדובר בהחלטה רחבת היקף, המכריעה בסוגיה מהותית בדיני השבחה , ובצד זאת מותירה גם שאלות פתוחות נוספות, בעיקר בנוגע לאקט התכנוני הבא אחרי תכנית השימור, הוא תכנית הניוד גופה, ומה משמעותה מבחינת דיני ההשבחה" 

"הליך ניוד זכויות מצריך, כמובן, תכנית מפורטת בה שני 'קווים כחולים' – המגרש בו מצוי הנכס לשימור, והמגרש שעתיד לקלוט את הזכויות המנוידות ( מגרש מקבל). אולם עצם המנגנון וכן היקף הזכויות שניתן לנייד, נקבעו כבר בתכנית השימור עצמה (ברמת ודאות משתנה, בהתאם לתכנית).

לדבריו, "ההכרעה הפכה למעשה את הכרעת ועדת הערר בתכנית השימור העירונית של תל אביב, שקבעה שהאקט התכנוני המשביח הוא תכנית הניוד וזו שאלה שהתגלגלה לפתחו של בית המשפט המחוזי, על החלטת השימור בתל אביב. ההכרעה מדברת בעד עצמה, זה לא שהיא חורגת מגבולותיה. מה שנקבע בה משמעותי: שתכנית ניוד מחייבת בהיטל למרות שנדרש הליך תכנוני נוסף לגיבוש הזכויות.

"מדובר בהחלטה רחבת היקף, המכריעה בסוגיה מהותית בדיני השבחה , ובצד זאת מותירה גם שאלות פתוחות נוספות, בעיקר בנוגע לאקט התכנוני הבא אחרי תכנית השימור, הוא תכנית הניוד גופה, ומה משמעותה מבחינת דיני ההשבחה. נציין כי סוגיה זו בדיוק ממתינה בימים אלו להכרעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ביחס לתכנית הניוד של העיר תל אביב".