"היזמים שבוחרים לעבוד איתנו צומחים וגדלים בקצב שמפתיע אפילו אותם"

"בטופ קפיטל יש לנו יתרון מאוד משמעותי על הענף" מסביר פולי טטרו שותף ומייסד החברה, "מעבר לכך שמקורות הכסף והשותפים שלנו הינם בנקים וגופים מוסדיים מהגדולים במשק מה שמקנה לנו את האפשרות להעניק מימון בתנאים תחרותיים לאלו של הבנקים, בנוסף אחת מבעלי המניות המרכזיים בטופ קפיטל הינה חברת לידר שוקי הון. לידר הינה חתם מוביל בשוק ההון וההתמחות שלה הינה בין היתר גיוס הון ברמת החברה, כלומר באמצעות הנפקה, איגו"ח ומכשירי הון נספים. קיים יתרון אדיר בכך שאנחנו יודעים תחת קורת גג אחת לתת לכל יזם או חברה העוסקים בייזום נדל"ן מענה כולל לצרכי האשראי שלה, כלומר גם מימון לפרויקט ספציפי באמצעות מעטפת מימון כוללת ובנוסף גיוס הון ברמת החברה כולה לצורך המשך פיתוח וצמיחה מהירה של החברה היזמית".

בשנים האחרונות הפך ענף המימון למיזמי נדל"ן לרווי תחרות. מעבר לבנקים ישנם כבר לא מעט חברות מימון חוץ בנקאיות שיודעות להעניק מעטפת מימון מלאה ליזמים.

חברת המימון טופ קפיטל הינה מהחלוצות בתחום ומהראשונות שהעניקו מעטפת מימון מלאה ליזמי נדל"ן ולכן גם נפח הפעילות שלה היום מאוד גדול ביחס לכמות הפרויקטים והאשראי שהיא מנהלת. פולי טטרו שותף ומייסד חברת טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון בראיון על היתרונות המשמעותיים של המימון החוץ בנקאי והמשך צמיחה מהירה גם בתנאי אי ודאות.

מדוע זה כל כך חשוב ליזמים וחברות? הרי יזם יכול פשוט להמשיך לצמוח לאט בקצב שלו באמצעות מימון פרטני לפרויקטים שהוא בונה, לא?

"שאלה מצוינת, תראה השוק היום השתנה לחלוטין. בעבר מרבית העסקאות בענף היו רכישת מגרשים והקמת פרויקטים או עסקאות קומבינציה וכדומה. אבל צריך לשים לב מה המגמות היום בענף. בשנת 2024 הופקו היתרי בניה עבור 72,000 יח"ד בפריסה ארצית כאשר מתוכם היתרי בניה לכ- 30,000 יח"ד מיועדים לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית , כלומר כמעט מחצית מההיתרים. נוסיף לכך שאנו יודעים כי באותה שנה אושרו 143 תכניות תב"ע עבור כ- 57,000 יח"ד אזי אנחנו כבר מתחילים לראות כאן מגמה ברורה שחלק ניכר מהיזמים וחברות הנדל"ן בענף הנדל"ן שמות משקל יתר על פרויקטים מסוג התחדשות עירונית ובשנים הקרובות פרויקטים מסוג זה יתפסו נתח משמעותי יותר ויותר מכלל היתרי הבניה שיופקו. עכשיו צריך להבין שפרויקט התחדשות עירונית בד"כ הינו פרויקט גדול אשר עלויות ההקמה שלו הינן גבוהות ומסתכמות בד"כ במאות מיליוני ש"ח.    
קח לדוגמה פרויקט התחדשות עירוני קלאסי שעלות ההקמה שלו הינה כ- 300 מיליון ש"ח. המשמעות שהיזם צריך להביא מהבית הון עצמי מינימלי של כ- 20 מיליון ש"ח שזה לא מעט. ואם תוסיף לכך שבחברות מסויימות יכולים להבשיל לביצוע בשנה אחת או שנתיים מספר פרויקטים במקביל המשמעות שהיזם או החברה צריכה להעמיד סכומים מאוד גבוהים כתנאי ליציאת הפרויקט לדרך. לא לכל היזמים והחברות יש את היכולות הללו ולכן הן צריכות לעיתים לבחון את האפשרות לגייס את ההון הנדרש הזה דרך שוק ההון, אותו הון שיועמד בסופו של דבר כהון עצמי בפרויקטים עצמם. וזאת ניתן לבצע באמצעות הנפקה או איגו"ח, פרטי או ציבורי, ובזה בדיוק מתמחה השותפה העיקרית שלנו לידר שוקי הון איתה אנו פועלים בסינרגיה מלאה".

אז היתרון שלכם בעצם שאתם יודעים לדאוג ליזם גם בשלב הבא כשהוא מעוניין להגדיל את מקורות ההון שלו?

"הרבה יותר מכך. יזם שעובד איתנו במימון הפרויקטים שלו יודע שהוא לא יתקע בשום שלב של ההתפתחות שלו או של החברה בבעלותו. מאחר וכל המידע על היזם או החברה פרוסים לפנינו אנחנו יודעים להגיד בכל רגע נתון מה יהיו צרכי האשראי שלו והאם הוא יזדקק בשלב מסויים לגיוס הון רוחבי כדי שידע לעמוד בהתחייבויות שלו ולצאת לביצוע של פרויקטים ללא עיכובים מיותרים וללא כל הלחצים המיותרים המלווים בחיפוש או איתור מקורות הון.

"מרבית הגופים היום כולל אנחנו יודעים להעניק את מעטפת השירותים הרגילה והנפוצה כלומר חילוץ הון נגד שיעבוד עודפים או שעבודים צולבים על מספר פרויקטים על מנת להקטין את ההון העצמי לפרויקט חדש ועוד. כל אלו נותנים מענה נקודתי לפרויקט ספציפי אבל לא מענה ברמת צרכי החברה להתפתח ולצמוח בקצב מהיר ונכון יותר. אנחנו בית אמיתי למימון ויודעים להביא את ההון הנדרש בכל שלב התפתחותי של החברה אם באמצעות מימון פרויקטלי ואם כאמור בגיוס שכבה נוספת של הון ברמת החברה".

נראה כי בשנים האחרונות ומבמיוחד בשנה האחרונה יש חיבור משמעותי יותר בין שוק ההון לבין ענף הנדל"ן כאשר יותר ויותר חברות נדל"ן עוברות הנפקה, מה דעתך על התהליך ואיך הוא עתיד להשפיע על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות?

תן כמה מילים על זה....

ענף הנדל"ן בהחלט השתנה בשנים האחרונות. אם בעבר סביבת הריבית האפסית איפשרה ליזמי נדל"ן להניע תהליכים כמעט ללא חשש, הגיעו הקורונה ולאחר מכן המלחמה ויצרו גזירות כלכליות חדשות המחייבות את יזמי הנדל"ן לשקול היטב את מהלכיהם ולהתנהל בצורה שקולה יותר. אנחנו רואים מגמה ברורה של יזמים וחברות נדל"ן לתעדף פרויקטים מסוג התחדשות עירונית וחשוב להבין שבפרויקטים מסוג זה אומנם אין עלות קרקע משמעותית מעבר לעלויות התכנון אבל היזמים כן נדרשים להעמיד הון עצמי משמעותי טרם היציאה לליווי בניה ולכן אנחנו נראה בשנים הקרובות לא מעט חברות ויזמים מנסים לגייס את ההון העצמי הזה אם באמצעות חוב, הנפקה, איגוח, שותפות אקוויטי או כל מכשיר פיננסי אחר שקיים בשוק. לסכם את הדברים, יזמי נדל"ן לא מחפשים רק גיוס כסף אלא גם בגמישות, הבנה יזמית, יחס אישי וניהול תהליכים מורכבים בתנאי אי ודאות לכמה שנים קדימה ושם בדיוק אנחנו בטופ קפיטל נמצאים עבורם.  

לפרטים >>