78% מהארגונים בעולם משלבים את ניהול הנדל"ן באסטרטגיה העסקית, בישראל נשארים מאחור

78% מהארגונים העסקיים המובילים בעולם מתייחסים לניהול הנדל"ן שברשותם כחלק אינטגרלי מהאסטרטגיה העסקית, כך עולה ממחקר שפרסמה לאחרונה ענקית הנדל"ן הבינלאומית, JLL, הפועלת בלמעלה מ-80 מדינות, בהן ישראל. המחקר מבוסס על סקר מקיף בקרב 248 ארגונים, שברובם יש פורטפוליו משמעותי של נדל"ן משרדי, תעשייתי, קמעונאי ומבנים ייעודיים נוספים (ללא מגורים), ב-20 מדינות.

בישראל, לעומת זאת, המצב שונה בתכלית: "בישראל ברוב הארגונים התחום עדיין נתפס כסעיף שניתן לצמצם במהירות", אומר אורי שלמון, מנהל תחום ניהול נכסים ב-JLL ישראל,  "התפיסה הזו מייצרת פער הולך וגדל ביכולת לשלוט בעלויות, לשמור על פריון ולנהל סיכוני רציפות עסקית".

עוד עולה מהמחקר כי 84% מהארגונים חווים עלייה חדה בהוצאות התפעול. עם זאת, לדברי שלמון, "הארגונים החכמים אינם מגיבים בקיצוץ רוחבי. הם עוברים לניהול מבנים המבוסס על נתונים, כזה שמאפשר החלטות מדויקות במקום על בסיס אינטואיציות. וכשהן עושים זאת נכון התוצאות בכל הקשור לחיסכון כספי הן דרמטיות". בהקשר בזה אומר שלמון, רבות מהחברות הישראליות שמחזיקות נכסי נדל"ן רבים – מפספסות. "כולם מחפשים היכן לקצץ, כיצד להצטמצם ואיך להקטין סיכונים בתקופה שבה כל שורה תקציבית זוכה לבחינה מחדש. חברות עוצרות גיוסים, דוחות פרויקטים, מנסות להוריד מחירים מספקים ומשנעות תקציבים ממקום למקום. לצד כל המאמצים האלה, כמעט אף אחד לא מסתכל על המקום שבו נמצאת ההזדמנות הגדולה ביותר לחיסכון אמיתי - המבנה עצמו והמערכות שמפעילות אותו".

אך החיסכון, לדבריו, הוא רק חלק מהתמונה. "מחקר נוסף של מחלקת המחקר שלנו מראה כי סביבת עבודה מתפקדת משפיעה ישירות על נכונות העובדים להגיע למשרד. כאשר המערכות פועלות בצורה אמינה, 84% מהעובדים תומכים בהגעה למשרד. כשהן אינן מתפקדות - התמיכה יורדת לפחות מ-50%. לכן, הוויכוח הציבורי על חזרה למשרד הוא לא באמת על מדיניות, הוא על חוויית עבודה".

תעשייה של 3 טריליון דולר

Global State of Facilities Management Report 2025 – שמו של הדוח שפרסמה JLL, מנתח את ענף ניהול המתקנים (Facilities Management). התחום כולל את כל הקשור לתפקוד הבניין ביום-יום: אחזקה שוטפת של הבניין, מערכות מיזוג ואנרגיה, ניקיון, אבטחה, שירותי תפעול, ניהול ספקים וניהול חוויית העובד במשרד ובאתר. בין היתר בוחן הדוח את סדרי העדיפויות בניהול המתקנים, את העלויות, רמת המוכנות לסיכונים, רמת אימוץ הטכנולוגיה והבינה מלאכותית ואת ההשפעה של ניהול המתקנים על רווחת המשתמשים, חוויית העבודה והקיימות. בין היתר מעלה הדוח כי תעשיית ניהול המתקנים בעולם מתקרבת לרף מחזור של שלושה טריליון דולר, היקף הדומה לתוצר של כלכלה לאומית גדולה.

על פי הדוח, יותר ארגונים עוברים כיום למודל ניהול מתקנים אינטגרטיבי, במסגרתו ספק אחד מרכז את ניהול כלל השירותים, זאת במקום ניהול של כל שירות בנפרד. מדובר במודל שמונע כפילויות בעבודה וחוסך עלויות. עוד נמצא כי ניהול מתקנים אינטגרטיבי הוא מודל האספקה הצומח ביותר בענף, עם קצב צמיחה שנתי ממוצע של 6.6 אחוז עד סוף העשור. יש לציין כי חלק ניכר מהפעילות עדיין מתבצע בתוך הארגונים אך ישנה מגמה ברורה להוצאת פעילות הניהול החוצה, לאיחוד ספקים ולמעבר למודל משולב של שירותים, עם יותר אחריות מרוכזת אצל שותף אחד דומיננטי.

עוד עולה מתוך הדוח כי על רקע לחץ תקציבי מצד אחד והצורך בהתייעלות מצד שני, ארגונים משנים את הדרך שבה הם רוכשים שירותי ניהול מתקנים. 58% מאחדים חוזים ומצמצמים את מספר הספקים, כדי לייצר מערך רזה יותר ולנצל טוב יותר את כוח הקנייה שלהם. 52% מעדיפים ספקים שמסוגלים לבצע יותר שירותים בעצמם ולצמצם שימוש בקבלני משנה. בבחירת ספק, הדגש עובר ממחיר בלבד לשותפות ארוכת טווח. 78% מהארגונים מציינים "שותפות אסטרטגית עם הבנה עמוקה של העסק" כגורם מספר אחת בבחירת ספק ניהול מתקנים.

למרות הצמיחה המתוארת, הדו"ח מתאר משבר כוח אדם מתהווה בתחום ניהול המתקנים. הענף צומח, אך חלק גדול ממנהלי המתקנים הוותיקים נמצא קרוב לגיל פרישה. בארצות הברית, למשל, 39% ממנהלי המתקנים הם בני 55 ומעלה, לעומת 28% בכלל המשק. הדו"ח מציין כי מחסור זה בולט במיוחד באזורים מרוחקים ובשווקים עם יוקר מחיה גבוה, ומביא לעלייה בעלויות הגיוס והתחרות על טאלנטים.

אחד הממצאים הבולטים בדו"ח הוא קצב אימוץ הבינה המלאכותית. עד אמצע 2025, 92% מהארגונים כבר ביצעו או מתכננים לבצע פיילוטים של AI בשימושי נדל"ן שונים. בתחום ניהול המתקנים עצמו, 28% אחוז מהארגונים כבר מטמיעים פתרונות AI בפעילות. בקרב הארגונים הגדולים ביותר, עם 100 אלף עובדים ומעלה, הנתון הזה עולה ל-46% אחוז. היישומים המובילים כיום הם אוטומציה של דיווחי ביצועים וניהול קריאות שירות ותקלות. 61% רואים בדיווח אוטומטי של מדדי ביצועים יעד מרכזי לאוטומציה. 52% מדרגים את ניהול קריאות השירות, כולל מעקב סטטוס ותיעדוף, כאזור בולט לשיפור. המטרה היא לעבור מאיסוף ידני של נתונים לדשבורדים בזמן אמת, שמאפשרים תגובה מהירה יותר וחיסכון בזמן ובמשאבים.

"בישראל עדיין צורכים שירותים נקודתיים"

בישראל כאמור אין בהכרח התאמה למגמות העולמיות. לדברי שלמון, "בחלק מהנושאים קיימת הלימה בין ממצאי המחקר לבין המתרחש בשוק המקומי. הדברים אמורים בראש ובראשונה לגבי כל נושא החיסכון בעלויות: כולם מחפשים איך לחסוך ולהתייעל. היום לקוח מצפה לא רק לניהול השוטף של הנכס, אלא גם לפתרונות תפעוליים שיביאו לחיסכון משמעותי. אנחנו מבצעים סקרים הנדסיים ובודקים משטרי הפעלה, כדי לוודא שהמערכות פועלות ביעילות. במקרים אחרים אנו מוסיפים יחידות ניהול ושליטה אוטומטיות, כדי לוודא שהמערכת מספקת את דרישות הלקוחות תוך יעילות אנרגטית מיטבית".

אתגר נוסף המשותף לדברי שלמון לישראל ולענף ניהול המשרדים העולמי, הוא הקושי במציאת כוח אדם. "לפעמים אנחנו חייבים להיות יצירתיים. לדוגמה, אם אני מזהה עובד עם פוטנציאל, נכונות ויכולת, אני משקיע בו ושולח אותו לקורס חשמלאים כדי להכשיר את החשמלאי הבא. אני רואה את המחסור בחשמלאים, וזה נכון גם לטכנאי מיזוג אוויר".

עם זאת, לדבריו, "את המגמה הדי מובהקת של מעבר לשירותים אינטגרטיביים ברחבי העולם, אני פחות רואה בישראל. כאן יש יותר פנייה לשירותים נקודתיים, ולחברות שמתמחות בתחום מסוים. במובן הזה אנחנו קצת מאחורי הטרנד העולמי".