ביהמ"ש: תוכנית מתאר שאושרה לא תבוטל - גם אם נפל פגם באישורה

האם ניתן לבטל תכנית בניין עיר לאחר אישורה? בית המשפט לעניינים מינהליים קבע כי תכנית שאושרה הינה בגדר "מעשה עשוי", גם אם נפל פגם מינהלי באישורה. אישור תכנית בניין עיר הינו בגדר חיקוק ואין ממנו דרך חזרה, למעט במקרים חריגים. כמו כן, בית המשפט אימץ את סעיף 84 לחוק התכנון והבניה לפיו, תוקפה של תכנית הינו מועד משוער ולא מוחלט וסופי.

המקרה שלפנינו עוסק בתביעה לבית המשפט לעניינים מינהליים לביטול תכנית מתאר רצ/ 17/23/1 (להלן: "תכנית המתאר"),שנועדה להתחדשות עירונית כוללת של שכונת רמת אליהו בראשון לציון (מסלול של " פינוי בינוי "). על בסיסה, הכינה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון, תכנית מפורטת (רצ/מק/1/17/23/1) לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים (להלן: "התכנית המפורטת") ביחס למקרקעין הרלוונטיים לעתירה. 

במסגרת העתירה, ביקשה העותרת לבטל את שתי התכניות וכן דרשה סעדים רבים וביניהם: לבטל את תכנית המתאר והתכנית המפורטת, ביחד ולחוד, לבטל את דחיית ההתנגדויות, לבטל את החלטת ועדת הערר, לפתוח את תכנון התכניות לכל יזם שיציע הצעה מתאימה, וכיוצ"ב. כמו כן טענה העותרת כי מועד תוקפה של תכנית המתאר פג והאישור להארכתו ניתן למראית עין. 

לשיטת העותרת, התוכנית המפורטת לא עברה בקרה תכנונית והיא לוקה בליקויים תכנוניים. לדעתה, החלטת ועדת הערר לפיה התכנית המפורטת בעלת "היגיון תכנוני ראוי שמטרתו להקל ולסייע במימוש תכנית המתאר", ניתנה ללא בדיקה ובקרה של הנושאים שעלו בערר – שמאות, הצללה, משטר רוחות, חניה, תחבורה ועוד, שהרי הערר נדחה בהעדר סמכות לכאורה. 

[quote]

על אף אורכה וסירבול העתירה, כבוד השופטת ורדה מרוז קבעה בהחלטתה כי בעניין העתירה יש להתמקד בשלוש סוגיות עיקריות : האחת - האם תכנית המתאר השתכללה לכדי "מעשה עשוי"? השניה - האם נפל פגם באישור התכנית המפורטת ומה השלכתו על תוקפה? והשלישית - גבול סמכותה של ועדת הערר לדון בערר.

לעניין הסוגיה הראשונה, בית המשפט קובע כי מרגע פרסומה של תכנית בניין עיר למתן תוקף, דינה כמעשה חיקוק. מטרת הלכה זו היא להבטיח את יציבותו של ההליך התכנוני, סופיותו והגנה על זכויותיהם של הצדדים להליך וצדדים שלישיים, אשר מסתמכים על מעמד זה של תכנית, קל וחומר ליזמי התכנית שהשקיעו משאבים ומצפים לפירותיהם. לפיכך, לאחר אישורה של תכנית בית המשפט נמנע מלהתערב בתכניות בנות תוקף, אלא במקרים חריגים בלבד.

לעניין הסוגיה השניה - האם נפל פגם באישור התכנית המפורטת והשלכתו על תוקפה? מהשתלשלות העובדות עולה, כי התכנית המפורטת פורסמה למתן תוקף ברשומות בתאריך 6.4.17. אך יום לפני פרסומה נעתרה ועדת הערר לבקשת העותרת להארכת המועד להגשת ערר. בעניין זה, קבע בית המשפט כי הוועדה המקומית נהגה בניגוד לדין, כאשר פרסמה את התכנית למתן תוקף על אף שהיא עצמה הסכימה להארכת המועד להגשת הערר. לכאורה, מסקנה זו עשויה לבסס עילה לבטלות התכנית המפורטת, ואולם, מכיוון שהתכנית המפורטת הפכה ל"מעשה עשוי" הרי שאין לבטלה. הסיבה לכך כי משקלו של ה'מעשה העשוי' על השלכותיו גובר על הפגם שנפל בהליך המנהלי. 

בעניין הסוגיה השלישית, גבול סמכותה של ועדת הערר לדון בערר: בעתירה נטען כי קיימות טענות אשר לא נדונו על ידי ועדת הערר כגון טענתה כי תוקפה של תכנית המתאר חלף. לטענת השופטת, דינן להדחות על בסיס מסקנתה לעניין תוקפה של תכנית והיותה מעשה עשוי. כאמור, השופטת קבעה כי תכנית שאושרה הינה בגדר "מעשה עשוי".

אך מה בעניין תוקפה של תכנית? בענייננו, תוקפה של תכנית המתאר הוגבל ל-5 שנים, אך האם הסעיף בתכנית המתייחס לתוקף התכנית הינו חד משמעי? בעניין זה השופטת קיבלה את עמדת המשיבות הנסמכת על סעיף 84 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 כי מועדי הביצוע הנקבעים בתוכניות הם מועדים משוערים בלבד. 

כב' השופטת דחתה את העתירה, אולם בהתחשב בפגם שנפל בהליך של אישור התכנית, לא חייבה את העותרת בהוצאות.

עת"מ (מרכז) 53323-07-17 ד"ר מיכל דחוח הלוי נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז
 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה