איך הפכה נווה עופר ליעד הנדל"ן הבא של תל אביב

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תל אביב חווה בשנים האחרונות תופעה מוכרת: כל פעם צצה שכונה אחרת כיעד חדש למשקיעים ולתושבים. אם בעבר התרכזו במרכז תל אביב, עם השנים, בגלל המחיר הגבוה, הצפיפות וצרכים משתנים - במיוחד של משפחות צעירות - יש נדידה הדרגתית לצפון, למזרח ולדרום העיר. כך, אחת לכמה זמן, שכונה אחרת תופסת כותרות ומושכת את תשומת הלב.

לפני יותר מעשור פלורנטין הפכה יעד מועדף על צעירים שחיפשו תרבות וחיי חברה במחירים סבירים. יד אליהו משכה אליה משפחות צעירות ואילו נווה שאנן הפכה לפתרון למעמד הביניים שחיפש איזון בין מחיר למיקום. עכשיו, כך מסתמן, מגיע התור של נווה עופר.

השכונה, הממוקמת בדרום תל אביב בגבול עם יפו וחולון, צברה בשנה האחרונה תאוצה משמעותית מבחינת עניין השוק. מה שהיה עד לאחרונה אזור שקט ופריפריאלי יחסית, הופך במהירות למוקד תשומת לב של יזמים, משקיעים ורוכשי דירות לראשונה. לדברי השמאי ארז כהן, העובדה שבשכונה יש פרויקטים רבים של התחדשות עירונית היא העדות לתאוצה באזור. "האזור הזה מתחיל למשוך תשומת לב וזה ניכר בהתעניינות של יזמים ובפיתוח פרויקטים וניכר שגם העירייה עצמה מעוניינת בפיתוח השכונה".

ארז כהן (צילום עצמי)

לדבריו, שכונת נווה עופר מציגה פוטנציאל משמעותי כחלופה למגורים בתל אביב. "נווה עופר היא בהחלט יעד איכותי מבחינת העובדה שאתה יכול לגור בתוך תל אביב, אבל לשלם פחות", אומר כהן. "בשכונות מרכז העיר המחיר הוא 60 אלף ש"ח +  למ"ר, לעומת נווה עופר שזה ברמות של 35-40 אלף ש"ח למ"ר. יש פה הבדל מאוד משמעותי של למעלה מ-50 אחוז".

זינוק במחירי הדירות

אף שהמחירים בשכונה אכן נוחים משאר חלקי העיר, נתוני מאגר רשות מיסוי מקרקעין מצביעים על כך שבשנים האחרונות גם בנווה עופר החלה עליית מחירים בעסקאות המכר. זאת, בין היתר, על רקע ההתעניינות של המשקיעים והרוכשים בשכונה. כך למשל, באזור המרכזי של השכונה נמכרה דירת 3 חדרים בקומה 10 במחיר של 2.85 מיליון ש"ח בדצמבר האחרון. באזור הדרומי יותר של השכונה, דירת 3 חדרים שנמכרה ב-2018 ב-1.55 מיליון ש"ח, ואילו דירה עם מאפיינים דומים נמכרה ב-2023 כבר ב-2.65 מיליון ש"ח - עלייה של 70% תוך 5 שנים.

פרויקט התחדשות עירונית נווה עופר, כאן בינוי . קרדיט : וואי סטודיו הפקות בע"מ

על פי הנתונים, המחיר למטר נע כיום בין 35,000-40,000 ש"ח - פער משמעותי לעומת השכונות הסמוכות שבהן המחירים כבר זינקו בצורה דרמטית. פלורנטין מגיע ל-57,000 שקל למ"ר, נווה שאנן ל-51,000 ש"ח, ושכונת שפירא ל-46,000 ש"ח.

כהן סבור שהמגמה הזו תמשך וששכונת נווה עופר תעבור שינוי והאצת פיתוח באותו האופן שפלורנטין ויד אליהו עשו זאת בעבר. "יד אליהו לדוגמא", אומר כהן, "עלתה בהחלט על כל  הציפיות והמחירים בשכונה כבר דומים לצפון תל אביב. אני סבור שנווה עופר הולכת באותה הדרך". הסיבה לכך היא, בין היתר, העובדה שלא נותרו יותר מדי שטחים פנויים לפיתוח ברחבי העיר, לאחר שמרבית השכונות כבר עברו או עוברות חידוש.

מעבר למחיר, כהן מציין שמה שמושך תושבים לשכונה הוא שילוב של כמה גורמים כאשר, בשלב זה, בעיקר משפחות וזוגות צעירים עוברים להתגורר בה. "המיקום של השכונה מבחינה תחבורתית הוא מצוין. היא יושבת בין צירים מרכזיים- דרך בן צבי ובסמיכות למחלף חולון ומחלף וולפסון נהנית מנגישות לרכבת ישראל, הקו האדום של הרכבת הקלה והקו הירוק המצוי בהליכי הקמה, תחנת מטרו מתוכננת, ולתחבורת האוטובוסים הציבורית, זה מאוד משמעותי", הוא אומר. לדבריו, ניכר כי העירייה פועלת לחזק את השכונה כמקום למשפחות צעירות דרך השקעה תקציבית משמעותית בחינוך ובתרבות באזור.

ואכן, קיימים בשכונה מוסדות חינוך שזוכים להערכה רבה, כמו התיכון להייטק ולאומנויות ע"ש שמעון פרס, שנחשב לביה"ס חדשני.

הבעת אמון

הנתונים באשר לעסקאות המכר באזור, מתיישבים עם האמון שמביעים יזמים וחברות נדל"ן בשכונה ובפוטנציאל הטמון בה. בשנים האחרונות החלו החברות הגדולות בענף לפתח פרויקטים באזור. בין הראשונים שזיהו את הפוטנציאל הם היזמים כאן בינוי ובבג'נוב פרויקטים, שהחלו בשיווק של פרויקט Ofer TLV, פרויקט שכולל 442  יח"ד ושטחי מסחר. במסגרת זו, בחודשים הקרובים צפויה להתחיל שלב ההריסה של פרויקט ההתחדשות הראשון בלב השכונה - צעד שמסמן את הפיתוח המואץ. ההערכה היא שהמגמה של עליית מחירים תגדל משמעותית עם כניסת שחקנים נוספים למגרש.

לדברי כהן, אחד היתרונות המשמעותיים כרגע בנווה עופר הוא התמורה המתקבלת בפרויקטים של פינוי בינוי . "בעוד", הוא אומר, "העמדה של עיריית תל אביב כיום היא שבאזורי ביקוש אין צורך לתת תוספת שטח לדירה בהתחדשות עירונית, בנווה עופר הראייה של עיירית תל אביב היא שעדיין יש מקום לתוספת שכזו. העירייה, מבחינה תכנונית, עוד רואה שכדי לקיים שם פרויקט התחדשות עירונית יש צורך בתוספת תמורות".

כהן מציין שבעבר החשיבה הייתה על תוספת לדירה של 20 מ״ר היום זה בערך 12 מ״ר. "אני צופה שבנווה עופר, ככל שהיא תלך ותתפתח, זה ירד עוד יותר, אבל כיום יש נטייה, לפחות שם, להכיר בתוספת שטח ובתמורות של פינוי-בינוי".

ההערכה היא שהפער הנוכחי בין נווה עופר לשכונות הסמוכות מייצג פוטנציאל עליית ערך של 30%-50% בטווח של מספר שנים. השילוב של מיקום אסטרטגי, תשתיות תחבורה מתקדמות, מערכת חינוך איכותית ופעילות יזמית גוברת יוצר תנאים אידיאליים לצמיחה מהירה. יש כאן חלון הזדמנויות שייסגר בקרוב. מי שיודע לזהות את ההזדמנות בזמן, ינצל אותה עכשיו, לפני שיהיה מאוחר

לפרטים >>