העליון: עיריית ק. גת ניסתה לסכל קיום חוזה - ותשלם 12 מיליון שקל

עיריית קריית גת ניסתה להתחמק מקיום התחייבויותיה במסגרת הסכם עם המועצה האזורית יואב הסמוכה לתחומיה: כך קבע הרכב של שלושה שופטי בית המשפט העליון, אשר דן לאחרונה בערעור שהגישה המועצה האזורית נגד החלטת בית המשפט המחוזי שלא לחייב את העירייה בתשלום חלף דמי השבחה . העליון קיבל את הערעור והורה כי העירייה תשלם למועצה האזורית 12 מיליון שקל.

תחילת העניין בחתימת העירייה והמועצה האזורית על הסכם לשינוי הגבולות המוניציפליים בין קריית גת לבין המועצה האזורית יואב שנמצאת בסמוך אליה. באוגוסט שנת 2000, לפני כמעט 20 שנה, נחתם הסכם בין העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבניה של קריית גת, לבין המועצה האזורית, לפיו המועצה תסכים להעברת חטיבת שטח בגודל של כ-3,000 דונם משטחה לשטח השיפוט של העיריה, לטובת הקמת שכונה חדשה בעיר – שכונת כרמי גת. בתמורה, תזכה המועצה במחצית חלף היטל השבחה שיקבלו העירייה והוועדה המקומית מרשות מקרקעי ישראל, וב-20% מתשלומי היטל ההשבחה שיתקבלו מגורמים אחרים.

הסכמת הצדדים הובאה לפני ועדת הגבולות, וזו המליצה לשר הפנים על אישור השינוי כמוסכם, בהתבסס על ההסכם שבין הצדדים. ביוני 2001 חתם שר הפנים דאז על מפת גבולות שיפוט חדשה, בהתבסס על ההסכם, וחודש לאחר מכן פורסם השינוי ברשומות. 

בתחילת שנת 2014 פורסמו מטעם רמ"י מכרזים לשיווק מגרשי מגורים בשכונת 'כרמי גת' החדשה. בתוך כך החלה רמ"י להעביר תשלומי חלף היטל השבחה לעירייה – אך היא נמנעה מלהעביר את מחציתם למועצה כפי שקבע ההסכם. בשל העובדה שהשיחות בין הצדדים לא הביאו לפתרון הבעיה, הגישה המועצה האזורית תביעה בעניין לבית המשפט המחוזי בבאר שבע. 

המועצה טענה כי העירייה והוועדה המקומית הפרו את ההסכם עימה. היא אף הפנתה את תביעתה אל רמ"י, בטענה שחרף ידיעתה על קיומו של ההסכם, העבירה את מלוא חלף היטל ההשבחה לעירייה, במקום להעביר את מחציתו למועצה. העירייה והוועדה טענו בפני בית המשפט המחוזי כי ההסכם התבטל נוכח אי התקיימות תנאי מתלה – אישור שר הפנים לעניין חלוקת ההכנסות, משום שההסדר לא הובא לפניו, והיעדר חתימה על ידי גזבר העירייה באותם זמנים.

[quote]

בית המשפט המחוזי אימץ את מרבית טיעוני העירייה והוועדה המקומית, וציין שמדובר במחדל של המועצה, משום שלא פעלה לאישור ההסכם. "המועצה לא הציגה הסכמה מהותית מצד שר הפנים וגזבר העירייה לחלוקת ההכנסות, שצריכה להתגבר, מכוח העקרונות של תום הלב או הבטלות היחסית", כך נכתב בתשובת המחוזי, שדחה את התביעה. בשל כך, פנתה המועצה האזורית לבית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

בערעור כתבה המועצה כי "הסתמכה משך שנים רבות על שיתופה בהכנסות ומילאה אחר חלקה בהסכם. גם העירייה התייחסה להסכם כתקף ומחייב משך שנים ארוכות, ואף קיבלה את מבוקשה על בסיס הסכמת המועצה; אף על פי כן, בהגיע העת לכך מיאנה העירייה להעביר למועצה את חלקה בהכנסות, ורק לעת הגשת התביעה העלתה טענות לפגמים שנפלו בחוזה".

בדיון בערעור הציגו שופטי העליון את בחינת מנכ"ל משרד הפנים בנוגע למקרה: המנכ"ל קבע כי ממועד החתימה על החוזה, הציגה העירייה מצג עקבי, לפיו החוזה תקף ומיושם; המועצה ביצעה את חלקה בחוזה במלואו, והיה בכך כדי לחסוך התנהלות ממושכת של העירייה מול הרשויות והתדיינות פוטנציאלית בין הצדדים; שני הצדדים לא הקפידו על קבלת האישורים הנדרשים ועל עמידה בחובותיהם כרשויות ציבוריות; מצבה הכלכלי והתכנוני של קריית גת מחייב התחשבות במקרה שיאושר הסדר חלוקת ההכנסות. 

בהתאם לכך הוא אישר את הסדר חלוקת ההכנסות בתנאים הבאים: במקום מחצית ההכנסה מחלף היטל ההשבחה, תעביר העירייה 33% ממנו למועצה, סכום של 17 מיליון שקל, בפריסת תשלומים:  7 מיליון שקל יועברו בתוך 30 ימים, והיתרה – בארבעה תשלומים שנתיים של 2.5 מיליון שקל, החל בשנת 2019. 

"טענה שאינה מתיישבת עם עקרון תום הלב"

המועצה קיבלה עליה את המתווה המוצע, אך העירייה כי החלטת המנכ"ל בלתי סבירה באופן קיצוני, נוכח חלוף הזמן מאז כריתת ההסכם; מצבה הכלכלי הקשה של העיריה; והטענה שלפיה הפעילות על הקרקע, המיועדת למגורים, ממילא לא עתידה להניב הכנסות נטו לעירייה.

[quote]

השופט נעם סולברג, שכתב את הכרעת הדין, פסק כי "מהותו של השינוי שבאישור השר היא הקלה משמעותית לטובת העירייה לעומת נקודת המוצא החוזית; מהותה של טענת העירייה היא ניסיון להתחמק מקיום התחייבויותיה על פי החוזה, לאחר שכבר קיבלה את מבוקשה – להבדיל מעמידה על זכות חוזית, שכידוע היא כשלעצמה איננה התנהגות חסרת תום-לב.

לא בעמידה על זכות עסקינן, אלא בניסיון לסכל את קיומו של החוזה חרף היעדרה של פגיעה ביחס ליסוד ההסכמה המקורי, תוך היצמדות דווקנית ללשונו. טענה שכזו אינה מתיישבת עם עקרון תום-הלב, המורה לפעול בגדרי החוזה 'בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמאליות".

השופט סולברג המשיך וכתב: "האם הייתה העירייה מתרצה וזונחת את טענותיה לו היה השר מאשר את ההסכם 'כמות שהוא' – קובע חבות של העירייה למועצה בסך של 50% מתקבוליה (במקום 33% כפי שנקבע), ללא פריסה? התשובה מתבקשת מאליה; היא מראה הן את הקושי שבטיעון, הן את הסיבה לדחייתו.

מטעם דומה סבורני כי יש לדחות גם את טענותיה של העירייה שלפיהן מחמת היעדרה של חתימת הגזבר ואי-קיומו של התנאי המתלה – לא השתכללו חיוביה מכוח החוזה. ניסיונה להיאחז בטענה מעין זו, לאחר קבלת מבוקשה, בחלוף שנים רבות שבהן הציגה מצגים ברורים כי גם לשיטתה החוזה תקף – איננו עולה בקנה אחד עם 'עשיית הישר והטוב' בגדרי החוזה. אי-חתימת הגזבר הרי היא מחדל המונח לפתחה של העירייה. העירייה אינה יכולה להיבנות ממחדלה, ולהסתמך כעת על אי-קיום התנאי המתלה כעילה לבטלות החוזה".

בהתאם לכל אלו קיבל השופט את הערעור והציע להפחית את החיוב כלפי העירייה ל-12 מיליון שקל, ולפרוס את התשלומים כך: סכום של 5 מיליון שקל ישולם בתוך 30 ימים מיום שיתקבל אצל העירייה תשלום מאת רמ"י. היתרה, בסך של 7 מיליון שקל, תשולם בארבעה תשלומים שנתיים שווים בסך של 1.75 מיליון שקל, בין 2020 ל-2023, ולא יאוחר מסוף הרבעון השלישי בכל שנה.

נשיאת בית המשפט העליון, השופטת אסתר חיות, והשופט עוזי פוגלמן, תמכו בהצעתו של השופט סולברג ולפיכך הערעור נדחה ומתווה התשלום אושר פה אחד.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה