רשות מקרקעי ישראל- המדריך השלם לשנת 2024

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נקראה בעבר מנהל מקרקעי ישראל עד 2013, אז פורקה והוקמה מחדש כחלק מהרפורמה במקרקעי ישראל אשר אושרה בשנת 2009. מאז, שינתה את שמה מנהל מקרקעי ישראל לרשות מקרקעי ישראל כפי שאנו מכירים אותה היום.  

בראש הרשות פועלת מועצת מקרקעי ישראל, הקובעת את מדיניות המקרקעין במדינת ישראל. בראש המועצה עומד שר האוצר של ממשלת ישראל, והיא מורכבת ממנכ"לים של משרדי ממשלה ונציגי קק"ל. רשות מקרקעי ישראל אחראית על ביצוע המדיניות הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל.

ייעודה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)

מטרותיה של רשות מקרקעי ישראל , על פי המסמכים המאפיינים את פעולתה ויעדיה, הן ניהול מקרקעי ישראל בתור משאב לטובת פיתוח מדינת ישראל – לטובת הציבור, הסביבה והדורות העתידיים, השארת עתודות קרקע במידה מספקת לפיתוח וצרכים עתידיים, תוך איזון הולם בין הצרכים הנוכחיים לצרכי השמירה על עתודות קרקע לצרכי הציבור, שמירת זכויות הבעלים במקרקעי ישראל, וקידום התחרות בשוק המקרקעין ומניעת ריכוז של כוח בהחזקת מקרקעין בישראל.

התפקידים של הרשות, אשר מיושמים במטרה לממש את מטרותיה, הם הקצאת קרקעות למטרות מגורים, דיור בר השגה, תעסוקה, דיור ציבורי ועוד, על פי צרכי המשק, החברה והסביבה, תוך התחשבות בצרכים עתידיים, מתן שירותים לבעלי זכויות מקרקעין בישראל על פי הנדרש, לטובת ניהול זכויותיהם או המימוש שלהן, שמירה על קרקעות בתור משאב לטובת הציבור, הדורות הבאים והסביבה, יישום הרפורמה הנוכחית במקרקעי ישראל והקניית בעלות בנכסים עירוניים מהוונים לחוכרים, קידום רישום הזכויות במקרקעי ישראל בפנקסי המקרקעין, רכישת קרקעות וסיוע למדינה בהפקעת קרקעות (לרבות למטרות סביבתיות),וביצוע מדיניות המקרקעין של מועצת מקרקעי ישראל וכל תפקיד אחר הקשור לניהול מקרקעין, על פי החוק או החלטת הממשלה.

המטרות המרכזיות של הרפורמה במקרקעי ישראל, אשר אושרה ב-2009 ונכנסה לתוקף ב-2013, הן הפחתת הביורוקרטיה והתשלומים מבעלי דירות, בתים ועסקים קטנים, הגדלת מלאי הקרקעות לבנייה, התמקדות בקידום יעדי הרשות, הגנה על הסביבה ושטחים מפותחים על ידי ציפוף בנייה ושמירה על עתודות קרקע לא מפותחות לדורות הבאים, הטבה למעמד הבינוני והנמוך, ושמירה על אינטרסים לאומיים על ידי פיקוח הדוק יותר.

חשוב להבין כי רשות מקרקעי ישראל אינה הבעלים של הקרקע אותה היא מנהלת, אלא רשות המנהלת את הבעלות עבור הבעלים, שהם קק"ל, רשות הפיתוח והמדינה. לכן, כל הליך משפטי במקרקעין צריך להיות מנוהל על ידי הרשות אך בשמה של אחת מהרשויות הנ"ל.

מה הם השירותים הניתנים על ידי רשות מקרקעי ישראל?

השירותים הניתנים על ידי רמ"י הם מגוונים ורחבים מאוד, ולמעשה כמעט כל פעולה הנוגעת לניהול מקרקעין בישראל.

למשל, הרשות אחראית לרישום תהליך אכלוס משתכנים, אותו מבקש קבלן\עורך דין של הקבלן המסיים לבנות נכס בישראל. התהליך כולל את קליטת המבנה ופרטי הדירות והמשתכנים, וחתימת חוזי חכירה פרטניים.

רמ"י אחראית לקבל גם בקשות לקבלת אישור זכויות או הודעה על 'רישום זכויות בנכס', עבור נכסים במגזר העירוני המנוהלים ברשות מקרקעי ישראל ואינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ).

הרשות אחראית גם להעברת זכויות בנכס, כאשר הרוכש דירה או בית על אדמת הרשות חותם על חוזה חכירה עם הרשות, המבטיח את זכויות החכירה (חכירות לתקופה ארוכה, לרוב 49 שנים),אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קק"ל או רשות הפיתוח.

ניתן גם להעביר בעלות במקרקעי ישראל לרוכש מסוים על פי תנאים הכתובים בחוק רשות מקרקעי ישראל (התש"ך-1960). כך, החוכר מתנתק מרמ"י ואינו זקוק עוד לאישור הרשות בעת ביצוע פעולות כגון רישום משכנתא, העברת זכויות, היתר בנייה ועוד. התנאי הוא רישום של הבעלות בטאבו.

בנוסף, הרשות אחראית על קליטת העברת זכות שאושרה ובוצעה על ידי גורם משכן, כאשר תפקידה הוא בין היתר הגשת תביעות משפטיות נגד חברות המתרשלות ברישום ומוגדרות 'סרבניות רישום'.

רשות המקרקעין מציעה בין היתר שירות מתן התחייבות לרישום משכנתא חדשה או נוספת, וביטול התחייבות לרישום משכנתא. כאשר זכויות הנכס מנוהלות ברמ"י ולא בטאבו או בחברה המשכנת\קבלנית, רשות המקרקעין מנפיקה 'כתב התחייבות לרישום משכנתא', שמשמעו התחייבות שלא לרשום בטאבו את הזכויות בנכס, אלא אם במעמד הרישום תירשם גם המשכנתא לטובת הגורם המלווה, ובנוסף התחייבות שלא לאשר העברת זכויות בנכס ללא הסכמת הגורם המלווה. לאחר פירעון ההלוואה או העברתה לנכס אחר, על בעל הזכויות לפנות לרשות ולבקש ביטול כתב ההתחייבות.

מתן כתב ההתחייבות תלוי במספר תנאים, ביניהם: הנכס אינו רשום בטאבו או ניתן להיות רשום שם, בוצעה פרצלציה \צו בית משותף , חוזה בתוקף (למעט נחלות ללא חוזה מכירה),אי קיום עיקולים, משכון, פסק משקם או מניעה משפטית, אי קיום משכנתאות נוספות, אין חובות לרמ"י, ולא קיימים שימושים חורגים בבנייה.

מתן מידע על נכסים של רשות מקרקעי ישראל - ספר הנכסים של רשות מקרקעי ישראל הוא מאגר ממוחשב המכיל את כל הפרטים על מקרקעי ישראל- גם הנכסים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין ובעיקר מידע שאינו רשום בה. בין היתר, המידע הרשום בספר הנכסים כולל נתוני בעלויות, שעבודים, התחייבויות, נתוני תכנון, עסקאות, הקצאות, רכישות, פיצויים, הפקעות. הספר מהווה מאגר נתונים עבור עובדי הרשות, אך גם עבור גורמים חיצוניים הנדרשים למידע לצרכים ציבוריים באשר לנכסיהם.

עוד שירותים שרשות המקרקעין נותנת לאוכלוסייה: ניהול חוזי משק עזר ושטח עיבוד חקלאי, אישור לתוספות בנייה, רישום צו בית משותף , ועוד.

רמ״י תב״ע

התכנון והפיתוח של מקרקעי ישראל מהווים מרכיב חשוב בניהול המקרקעין, תפקידה של הרשות. לכן, הרשות פועלת לייזום וקידום התכנון בתור כלי ביצוע של מדיניות הקרקע שממשלת ישראל ומועצת מקרקעי ישראל מתוות, באמצעות תב"ע (תבנית בניין עיר). במסגרת פעילות זו מאותרות עתודות לתכנון ארוך טווח של ייעודי קרקע ביניהם מגורים, תיירות, תעסוקה, נופש, תשתיות, שטחים פתוחים ושטחי ציבור, שייתנו מענה לצרכי המשק הישראלי והחברה בישראל.

בין היתר, מחלקת התכנון ברשות מקרקעי ישראל פועלת במספר היבטים: איתור שטחים לתכנון שימושי קרקע מניבים ברחבי הארץ, מתן הרשאות ועריכת התקשרויות לחברות מתכננות וחברות סקר, לצד בדיקות היתכנות, הנחיה וליווי של תכנון סטטוטורי באמצעות חברות מתכננות, לקיחת חלק במציאת פתרון לחסמים, השתתפות תקציבית בפרויקטים של רשויות מקומיות, הפקת דוחות ביצוע וקביעת יעדי ביצוע ותחזית להשלמה, ייצוג הרשות בוועדות תכנון ארציות, מחוזיות ומקומיות ובפורומים הרלוונטיים לתכנון ברמה מקומית וארצית.

אתר רשות המקרקעין כולל את מאגר תכניות התב"ע המפורטות הכלל ארצי, הכולל למעלה מ-20,000 תכניות מפורטות לפי סיווג של יישוב, מספר תכניות, גוש וחלקה . החיפוש והשימוש במאגר הוא ללא תשלום.

מכרזים של רשות מקרקעי ישראל

חלק עיקרי מהתפקיד של רשות מקרקעי ישראל (עוד מימיה תחת השם מנהל מקרקעי ישראל) הוא שיווק קרקעות בייעוד למגורים ותעסוקה. תכנית העבודה השנתית של רשות מקרקעי ישראל כוללת הקצאת קרקעות לציבור בצורת מכרזים פומביים או בפטור ממכרז. המרחבים השונים של רמ"י מקבלים החלטות באשר להקצאת חטיבת קרקע מסוימת לציבור באמצעות אותם מכרזים, ובנוסף על אופיים של המכרזזים וכן התנאים של כל מכרז כזה או אחר.

ועדות התכנון של הרשות המקומית ומשרד הפנים אחראיות על פרסום תב"ע מפורטת, שעל בסיסה מקצה הרשות קרקעות. שווי הקרקע נקבע על ידי שמאי מקרקעין , כאשר אגף שיווק ומכרזים של הרשות, בשיתוף עם המרחבים האזוריים, מחליטים על הקצאת חטיבת קרקע מסוימת לציבור. שיטות הקצאת הקרקע הן מכרז פומבי, מכרז הרשמה והגרלה לבנייה עצמית למגורים, מכרז למגרש בלתי מסוים, הקצאת קרקע עירונית לזמן קצר במכרז והקצאה ללא מכרז.

אין מגבלה על השתתפות במכרזים, אלא אם צוין אחרת. לעתים רשות מקרקעי ישראל מקיימת מכרזים ייעודיים לאוכלוסיות ספציפיות, כמו תושבי המקום, אוכלוסיות בעלי צביון חיים דתי, מגזר ערבי, חיילים משוחררים במגזר הדרוזי והבדואי.

במרבית המקרים, במכרז רשאים להשתתף אזרחים תושבי ישראל, תושבים חוזרים בעלי אישור מתאים, תושבי חו"ל בעלי אישור על פתיחת תיק עלייה.

תוצאות מכרזי מקרקעין מטעם רמ"י

ישנם מספר דרכים כדי לקבל מידע על תוצאות מכרזי מקרקעין מטעם רשות מקרקעי ישראל . ראשית, ניתן למצוא פרסומים על תוצאות מכרזי מקרקעים בעיתונים יומיים בעברית או בערבית. שנית, ניתן למצוא תוצאות מכרזי מקרקעין גם באתר האינטרנט של רמ"י. במרבית המקרים ניתן לגשת למכרז בתוך ‎30 יום מתאריך הפצת חוברת המכרז לציבור הכללי.

זאת ועוד, ניתן להוריד את מסמכי המכרז באתר רשות ​מקרקעי ישראל, ללא תשלו​ם. במכרזים שבהם נדרש לצרף את החוברת המקורית, ניתן להגיש הצעות רק באמצעות חוברת המכרז שתימסר במרחבי רמ"י. מקרים אלו יצוינו בחוברות המכרזים.

תוצאות המרכזים של רשות מקרקעי ישראל מתפרסמות לרוב בין שבוע לשבועיים מהמועד האחרון להגשת הצעות. תוצאות מכרזי מקרקעין מגדירות את הזוכים במכרז, כאשר לאחר מכן עליהם לחכות לקבלת תשובת המרחב ושובר התשלום, ולפעול בהתאם לחוברת המכרז. אם על פי תוצאות המכרז נמצא זוכה והוא מצידו מעדיף לבטל את זכייתו, עליו להודיע לרשות מקרקעי ישראל על החלטתו תוך 60 יום.

חוק רשות מקרקעי ישראל

באופן עקרוני, 'חוק יסוד: מקרקעי ישראל' אוסר מכירת מקרקעי ישראל.

חוק מקרקעי ישראל, התש"ך -1960, מפרט את עקרונות המדיניות הקרקעית בישראל ואת סוגי העסקאות במקרקעין אשר בכל זאת מותרות בהן העברת בעלות: פעולות רשות הפיתוח, יישור גבולות או השלמת נחלות, העברה ללא תמורה, פיתוח לא-חקלאי, מקרקעין שהם קרקע עירונית.

חוק מינהל מקרקעי ישראל מסדיר את הקמת מינהל מקרקעי ישראל ומגדיר את תפקידו בכפוף במישרין לשר הממונה על ביצוע החוק. עוד הוגדר כי עובדי המינהל יהיו עובדי מדינה, וכי מינהל מקרקעי ישראל לא יהיה ישות משפטית אוטונומית.

חוק רשות מקרקעי ישראל , אשר מפרט את הרפורמה בתחום, מגדיר את תפקידי הרשות, מפרט תקנות לעניין הגברת התחברות ומניעת ריכוזיות בהחזקת מקרקעין, קובע יעדים לשיווק יחידות דיור בר-השגה, מפרט על הקמת קרן להתחדשות עירונית, מסדיר את סמכויותיה של מועצת מקרקעי ישראל, ומפרט על הקניית בעלות בנכס מקרקעין.

עוד מפרט החוק על התנאים לפטור מתשלומי חובה להבערת קרקע בין המדינה, רשות הפיתוח והקק"ל, פרטי צעדים להגנה על מקרקעי ישראל ופרטי קרן לשמירה על שטחים פתוחים.

מי נדרש לשירותיה של רשות מקרקעי ישראל?

קהלי היעד של הרשות מגוונים: החל מקבלנים ויזמים הנדרשים לרשום צו בית משותף והצהרה על אכלוס דיירים בבניין הנמצא בניהול הרשות, חקלאים אשר חוכרים את אדמות המדינה לעיבוד חקלאי בנחלות ובמשקי עזר, רוכשים פרטיים הנרשמים למכרז על קרקע לבנייה עצמית, חברות משכנות האחראיות על דיור ציבורי, ועוד.

סיכום

לסיכום, רשות מקרקעי ישראל   (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל) היא אחד הגופים החשובים במדינה בכל הנוגע לשוק הדיור, בעקבות האחריות שלה בניהול הקרקעות הנמצאות בבעלות המדינה, ויישום מדיניות הקצאות הקרקעות לייעודים השונים: מגורים, תעסוקה, פנאי, תעשייה, שטחים פתוחים ועוד.

הקצאת הקרקעות מתבצעת באמצעות מכרזים, המפורסמים באתר ובעיתונים היומיים, כאשר תוצאות מכרזי מקרקעין מתפרסמות ולזוכים ניתנת הזדמנות לממש את זכאותם על הקרקע.