"כשלון מתמשך": הכנסת תדון איך להוציא המתחמים התקועים של דרום תל אביב מהבוץ

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שניים ממתחמי הפיתוח המורכבים והרגישים ביותר בדרום תל אביב - נס לגויים הסמוך ליפו וכפר שלם בדרום-מזרח העיר - יעמדו מחר במרכזם של שני דיונים בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. שני המתחמים, שכל אחד מהם נושא מטען היסטורי, חברתי ותכנוני כבד, תקועים זה עשורים למרות שורה של תוכניות, החלטות וניסיונות הסדרה.

לקראת הדיונים העביר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז ניירות עמדה, בהם הוא טוען לכשלים עמוקים בקידום שני המתחמים. ביחס לנס לגויים טוען הארגון כי התוכנית הקיימת אינה ישימה כלכלית ומשפטית, וכי יש להעבירה למסלול תכנוני חדש בוותמ"ל. ביחס לכפר שלם, הארגון תומך עקרונית בהסדרת זכויות התושבים, אך טוען כי כל עוד הביצוע יישאר בידי המדינה והחברות הממשלתיות, השיקום לא ייצא לפועל.

נייר עמדה של ארגון הקבלנים לגבי מתחם נס לגויים 
נייר עמדה של ארגון הקבלנים לגבי כפר שלם 

הדיון בכנסת מתקיים על רקע כמה הצעות לדיון מהיר שהוגשו בתחילת השנה על ידי חברי כנסת מסיעות שונות, בהם קטי שטרית מהליכוד, מירב כהן מיש עתיד ועופר כסיף מחד"ש. במוקד ההצעות עומד מתווה הפיצוי שגיבשה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לתושבי נס לגויים, שאותו הגדירו חברי הכנסת כבלתי הוגן כלפי התושבים הוותיקים.

מתחם "נס לגויים" ( מרכז הנדל"ן )

מתחם נס לגויים כלול בתוכנית "נווה עופר החדשה - נס לגויים, תא/4100", שאושרה כבר בשנת 2017 ומקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ועיריית תל אביב. התוכנית משתרעת על פני כ-214 דונם וכוללת הקמת שכונה חדשה ובה כ-1,600 יחידות דיור, לצד כ-25 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכ-400 חדרי מלון. אלא שעל אף אישורה, מימוש התוכנית נתקל בחסם מרכזי: הצורך להסדיר את פינוי המחזיקים בקרקע, חלקם נצר למשפחות שיושבו באזור מאז ימי קום המדינה, ואת הפיצוי שיינתן להם.

"פיצוי מעליב ולא הגון"

בדברי ההסבר להצעות שהוגשו לוועדת הפנים נכתב כי בית המשפט המחוזי קבע שלא ניתן יהיה להתקדם לשלב האכלוס עד שיושגו הסכמות ופיצויים מוסדרים עם תושבי השכונה המקוריים. בימים אלה אף מתנהלת עתירה לבית המשפט העליון ביחס להחלטה זו, בטענה לכשלים במכרז. לפי עמדת רמ"י, האחריות להסדרת הפיצוי והפינוי של כ-150 משפחות המתגוררות במקום מוטלת על היזם שזכה במכרז.

על פי פרסומים שונים, מתווה הפיצוי שמציעה רמ"י לתושבי המתחם מבוסס על סיווג מעמדם המשפטי בקרקע, ונע בדרך כלל בין מאות אלפי שקלים לכ-2.8 מיליון שקל לדירה. מנגד, התושבים דורשים פיצוי גבוה יותר, בטענה כי מדובר במשפחות המתגוררות במקום עשרות שנים בתנאים קשים, לאחר שנים של הזנחה מצד המדינה.

במסגרת אחד המכרזים במתחם זכתה קרן ריאליטי במגרש לבניית כ-500 יחידות דיור, תמורת כ-350 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. כמה חודשים לאחר מכן מכרה ריאליטי את המגרש לחברה משותפת עם י.ח דמרי תמורת כ-450 מיליון שקל. ברקע לכך, סוגיית פינוי המחזיקים והפיצויים נותרה בלתי פתורה.

בדברי ההסבר של חברי הכנסת נכתב כי תושבי השכונה המקוריים החזיקו בבתים ובנכסים "בתנאים קשים במשך עשורים", וכי מתווה הפיצוי המוצע להם על ידי רמ"י הוא "מעליב ובלתי הגון". עוד נטען כי המתווה מבוסס על "טענה משפטית חלולה של זיקה מוחלשת לקרקע", בשל העובדה שרבים מהתושבים אינם בעלי זכויות בטאבו אלא דיירים מוגנים או מחזיקים ותיקים.

ארגון הקבלנים מצטרף לביקורת, אך ממקד אותה גם במבנה התכנוני של הפרויקט. לטענתו, התוכנית הנוכחית גובשה מבלי להביא בחשבון את מורכבות השטח ואת טענות המחזיקים לזכויות. הארגון טוען כי המדינה מנסה לגלגל את עלויות הפינוי, הפיצוי וההתדיינות המשפטית אל היזמים הפרטיים, ובכך יוצרת "משקולת כלכלית כבדה באופן בלתי סביר".

לטענת הארגון, ללא ודאות משפטית וללא הגדלת זכויות שתאפשר לממן את הפיצויים, הפרויקט עלול להיגרר לשיתוק ממושך. הפתרון שהוא מציע הוא תכנון מחדש של המתחם במסלול ותמ"ל , שיאפשר להגדיל את זכויות הבנייה, לצופף את הבינוי ולייצר "כרית כלכלית" שתממן פיצוי ראוי למחזיקים מבלי לפגוע בהיתכנות היזמית.

בנייר העמדה קורא הארגון לקדם תוכנית חדשה שתשלב מנגנון פיצוי מובנה בתוך התכנון עצמו, לרבות אפשרות למתווה של "נכס תמורת נכס" או פיצוי מוסכם אחר. לטענתו, לוותמ"ל יש סמכויות וכלים ריכוזיים שמאפשרים לטפל בחסמים מורכבים תחת קורת גג תכנונית אחת, לקצר הליכים ולמנוע קיפאון של קרקע באזור ביקוש מרכזי.

"כשלון מתמשך"

גם כפר שלם יעלה לדיון בוועדה, הפעם סביב הצעת חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, שהגישה ח"כ קטי שטרית. הצעות דומות הוגשו בעבר בכנסות קודמות, בין היתר על ידי הח"כים לשעבר גלעד ארדן ואילן גילאון, אך לא הבשילו לחקיקה. מטרת ההצעה היא לעגן בחוק את זכויות תושבי כפר שלם לפיצויים תמורת פינוי הנכסים שבהם הם מחזיקים, ולקבוע כי לא יבוצע פינוי ללא הבטחת זכויותיהם.

הצעת החוק מבוססת על מסמך הקריטריונים לפינוי כפר שלם של משרד הבינוי והשיכון משנת 1996, שהוא גלגול של מסמך קודם משנת 1993. המסמך שימש בעבר בסיס לפינוי תושבים תוך הבטחת פיצוי, והוא מציע שני מסלולים מרכזיים: "מסלול בנה ביתך", המבוסס על פיצוי לצורך בניית בית וזכויות בקרקע, ו"מסלול פיצוי בשוק החופשי", המבוסס על סכום הדרוש לרכישת דירה.

הצעת החוק מבקשת להצמיד את ערכי הפיצוי למדד המחירים לצרכן, להוסיף תוספת ותק של 2% לכל שנת מגורים לזכאים ותיקים, להרחיב את הגמישות בבחירת מסלולי הפיצוי ולהגן על תושבים ותיקים מפני צווי סילוק יד. עוד מוצע להסדיר את מעמד בני המשפחה, העברת זכויות, מינוי שמאים ותחולת החוק על הליכים משפטיים תלויים ועומדים.

ארגון הקבלנים מברך על עצם הניסיון להסדיר את זכויות התושבים, אך טוען כי המודל המוצע לא ייושם כל עוד המדינה והחברות הממשלתיות ימשיכו להוביל את הביצוע. לטענתו, הטיפול בכפר שלם באמצעות חברת חלמיש הוא "כישלון מתמשך" ו"מחדל תכנוני וכלכלי". הארגון מציין כי בעוד שבעבר פונו אלפי משפחות, הרי שבתחילת שנות ה-2000 פונו, לטענתו, חמש משפחות בלבד במשך ארבע שנים, ובהמשך הוקפאו הליכי הפינוי ונשחקו דמי הפינוי באופן ריאלי.

כדוגמה מביא הארגון את מתחם מח"ל-מוצא, שבו התושבים התאגדו וחתמו על הסכם התחדשות עם אקרו נדל"ן, אך לטענתו המהלך לא קודם בשל סירוב העירייה לאשר זכויות בנייה שיבטיחו כדאיות כלכלית, ובשל דרישות כספיות מצד חלמיש. לטענת הארגון, התוצאה היא שהתושבים נותרים במבנים ישנים ורעועים, ללא מיגון וללא פתרון ממשי.

הארגון טוען כי המדינה אינה מסוגלת לתפקד כיזם נדל"ן יעיל, וכי דווקא ליזמים פרטיים יש יכולת לגייס מימון, לשאת בעלויות הפיצוי כחלק מעלות רכישת הקרקע, לקדם הסכמים עם תושבים ולהוציא פרויקטים לפועל. לשיטתו, כדי שהמהלך יצליח נדרשת המדינה לייצר ודאות כלכלית: לאשר זכויות בנייה שיבטיחו רווח יזמי מינימלי של 16% לפי תקן 21, ולהעניק פטור גורף מהיטלי השבחה.

בסיכומו של דבר, ארגון הקבלנים מבקש מהכנסת שלא להסתפק בחקיקה הצהרתית או במתווי פיצוי שאינם מגובים בהיתכנות כלכלית. ביחס לנס לגויים הוא קורא להעביר את המתחם לתכנון מחודש בוותמ"ל, וביחס לכפר שלם הוא קורא להעביר את הביצוע לידי השוק הפרטי, תחת כללים מחייבים של פיצוי וזכויות בנייה. לטענתו, רק שילוב בין פיצוי הוגן לתושבים לבין כדאיות יזמית יוכל לחלץ את שני המתחמים מהקיפאון ארוך השנים שבו הם מצויים.

תמיר היזמי, מנכ"ל חברת חלמיש מסר בתגובה: "החברה רוצה מאוד לפנות ולבנות את כפר שלם. לפני כשנתיים שנכנסתי לתפקידי, ביחד עם עיריית תל אביב, הצענו הצעה כלכלית מטיבה לפינוי ופיצוי התושבים. היינו במספר דיונים בוועדת הפנים בכנסת, הצגנו לרמ"י ולשר השיכון את ההצעה. לצערי מועצת רמ"י קבלה החלטה להקפיא את שיפור הקריטריונים ובכך אין אפשרות לחברת חלמיש להניע הליך של פינוי ופיצוי לתושבים".

ממשרד השיכון נמסר כי התוכנית היא באחריות רמ"י. 

מרשות מקרקעי ישראל טרם נמסרה תגובה.