לממן ולמקסם: כיצד להשתמש במימון ככלי למקסום התשואה עבור היזם?

מימון פרויקטים נדל"ניים הוא כמעט עניין של מה בכך כיום, הודות לריבוי הגופים החוץ־בנקאיים שמעניקים מימון לפרויקטים בענף. אפשר לומר שזהו אחד השלבים הפשוטים ביותר מבחינת היזם בדרך למימוש המיזם שלו. מאז הופקע המונופול מידיהם של הבנקים, ונפתחה התחרות בתחום, הפעולה הזו נחשבת פשוטה, יעילה ומהירה מאי פעם.

נדמה שכעת אנחנו נמצאים 'בשלב הבא' מבחינת האבולוציה של עולם מימון הנדל"ן: מה שהיה בעבר כלי לקידום פרויקט, הפך לאחרונה עבור יזמים רבים לכלי להגדלת התשואה על ההון העצמי של היזם, אם הוא יודע כיצד להתנהל נכון מבחינה זו. במילים אחרות, היום יותר מתמיד, יזם המבקש מימון לפרויקט שלו יכול במסגרת המהלך הזה להעצים את איתנותו הפיננסית ולהגדיל את הונו.

[quote]

"לאורך השנים יזמי נדל"ן הפכו מתוחכמים יותר ויותר, והם מנסים כל העת לשכלל את האופן שבו הם מנצלים את המימון לטובתם ומפיקים ממנו את מקסימום התועלת", אומר פולי טטרו, מנכ"ל שותף בחברת המימון החוץ־בנקאי לידר טופ קפיטל מבית לידר שוקי הון, המעניקה מימון חוץ בנקאי לפרויקטים נדל"ניים רבים. "בעבר יזם ראה במימון אמצעי שבאמצעותו הוא יכול לרכוש נכסים, לצבור נכסים או להשלים בנייה של פרויקטים. עם הזמן היזמים התחילו להכניס לעניין פרמטר נוסף - איך הם מחשבים את התועלת מהמימון הזה, איך הם מפיקים מהמהלך את התועלת המקסימלית עבורם - מה שאנחנו קוראים לו היום תשואה להון. 
בהדרגה המטרה השתנתה: לא מימון לצורך רכישת נכסים, אלא מימון המשמש כלי למקסום התשואה להון העצמי של היזם. כך צריך להסתכל על זה – ואם היזם עושה זאת נכון, הוא נכנס לתוך תורה שלמה, שהמהות שלה היא תכנון נכון של הרכב המימון עבור הפרויקט, בצורה שתשרת את היזם". 

במקום להשקיע בפרויקט אחד – לפזר על פני כמה פרויקטים

התורה כולה – תורת מקסום התשואה דרך מימון הפרויקט – ניתן לבטא במגוון רחב של פרויקטים מסוגים שונים החל ממימון בנייה למגורים, מסחר או משרדים, מימון ארוך טווח לנכסים מניבים, מימון השבחת נכסים ועוד. אך ננסה כאן להסביר על רגל אחת את העיקרון עצמו עבור מימון טווח קצר לתקופת בנייה: אין סיבה להתמקד בפרויקט אחד בלבד. פזרו את ההון העצמי העומד לרשותכם על פני כמה פרויקטים, ונצלו בצורה מקסימלית את התשואה על ההון העצמי. מייד נסביר זאת בעזרת דוגמה.

"נניח כי ישנו פרויקט שהעלות הכוללת שלו הינה 100 מיליון שקל, וההון העצמי שהיזם צריך להעמיד על פי דרישות גורם המימון הוא 20 מיליון שקל (20%)", מדגים טטרו. "ונוסף על כך, נניח שהרווח הצפוי בפרויקט הינו 20 מיליון שקל, כלומר 20% רווח לעלות - אז למעשה התשואה של היזם על ההון העצמי שלו היא 20 מיליון: הרווח בפרויקט חלקי 20 מיליון ההון העצמי שהעמיד ממקורותיו, דהיינו התשואה על ההון 100%.
אבל אם אותו יזם יחליט שהוא ממנף את ההון העצמי שלו, כלומר יוצר עליו רובד של מימון נוסף בעזרת הלוואת משלים הון עצמי (מזנין), ש'תשלים' עבורו לצורך העניין 50% מההון העצמי הדרוש, כלומר 10 מיליון שקל – אזי ההון העצמי האמיתי שמעמיד היזם לטובת הפרויקט יהיה 10 מיליון. על כן, בהנחה כי לא חל שינוי מהותי ברווח והוא נשאר 20 מיליון שקל, התשואה על ההון העצמי היא 20 מיליון שקל (רווח הפרויקט) חלקי 10 מיליון שקל (הון עצמי שהעמיד היזם בפועל) - תשואה של יותר מ־200% עבור היזם. 

קרו פה שני דברים, היזם מקסם את התשואה שלו פעמיים. למה? כי פעם אחת, ברמת הפרויקט הספציפי, הוא העמיד מהונו העצמי 10 מיליון שקל והרוויח בפרויקט 20 מיליון שקל (כרווח סופי), ובפעם השנייה - כשהשתמש ב-10 המיליון הנותרים מההון העצמי שעמד לרשותו לטובת פרויקט אחר, שבו יכול היה להרוויח 200% תשואה על ההון העצמי. כלומר אם בעבר הרעיון היה להשתמש במקורותינו עבור פרויקט אחד בלבד, כיום, עם הגידול במקורות ובאפשרויות המימון, הרעיון הוא לנצל את מקורותינו במלואם ולפזר אותם על פני כמה פרויקטים - ובכל פרויקט להגיע לרמת ניצול מרבית של התשואה על ההון העצמי, באמצעות תכנון נכון, חכם ובטוח של הרכב המימון.

לגבי הריביות - יזמים טובים ששולטים היטב בעלויות, בשטח ובשיווק, למעשה מחזירים את עלויות הריבית באמצעות השבחת מחירי הדירות תוך כדי בנייה, שמירה הדוקה של תקציב עלויות הבנייה, ניהול נכון של מסגרות האשראי לפרויקט ועוד – וכך למעשה הם כמעט אינם נפגעים בשורת הרווח למרות שנטלו הלוואה נוספת עבור משלים הון עצמי. בפרויקטים רבים בישראל מחירי מכירת הדירות עולים לאורך ביצוע הפרויקט: כאשר החלו להניח את היסודות עלתה דירה מיליון שקל, ואחרי שלוש שנים – מיליון וחצי. העלייה הזאת, של 33%, לא נובעת מעליית המדד, כמובן. הכול נובע מכך שהיזמים למדו לנהל את הפרויקט בצורה נכונה יותר, ליטול הלוואות חכמות ולצמצם את השחיקה ברווח באמצעות העלאת מחירי הדירות לאורך תקופת הביצוע".

דרך נוספת: עסקאות אשר דורשות מלכתחילה הון עצמי נמוך

אין ספק שהדרך הזו למקסום ההון העצמי היא דרך יצירתית מאוד – שהשוק בוודאי לא צפה בתחילת הדרך. העניין הזה מעיד פעם נוספת על שלל האפשרויות ש'נולדות' להן, כמעט מעצמן, כאשר ניתנת ההזדמנות לכך. ומתברר שזה לא הסוף: כיום לא מעט יזמים מחפשים מראש עסקאות שההון העצמי הנדרש בהן נמוך. חשבו על זה: אם קודם לכן דיברנו על מקסום התשואה על ההון העצמי בעזרת אמצעי מימון נוספים, דמיינו עד כמה יוכל היזם למקסם את רווחיו כאשר הוא נדרש לסכומים מזעריים (יחסית) של הון עצמי כדי להוציא את הפרויקט לדרך.

[quote]

"יזמים רבים אוהבים להיכנס לעסקאות שבהן נדרש הון עצמי נמוך יחסית בתחילת הדרך, כמו פרויקטים מסוג תמ"א 38 או עסקאות קומבינציה", מפרט טטרו. "בעסקת נדל"ן 'רגילה' בתל אביב, למשל, הקרקע מהווה כ־50% מעלויות הפרויקט; בנתניה היחס הוא 30‒70, בחדרה 25‒75 וכן הלאה. במצב שכזה, התשואה על ההון העצמי ליזם שבונה בתל אביב תהיה נמוכה משמעותית יותר. מה עושים היזמים? נכנסים לעסקאות תמ"א 38, לעסקאות קומבינציה או לשותפויות כאלו ואחרות, שבהן הון העצמי הנדרש נמוך מאוד, ואין ספק שהם משתמשים בזה גם לטובת מקסום ההון העצמי שלהם. עם זאת יש לזכור שברוב המקרים הרכב המימון ישפיע על מקסום הרווחים בצורה מובהקת יותר מאשר סוג העסקה".

"המימון החוץ־בנקאי הופך את השוק לגמיש הרבה יותר, דינמי, פתוח וגם יותר נגיש ורגיש לצורכי היזם", מסכם טטרו. "היום ליזם קל הרבה יותר מהבחינה הזאת: גוף חוץ־בנקאי אינו גוף 'כבד' כמו בנק, אתה מרגיש בנוח להתקשר לרפרנט שלך או למנהל האשראי שלך, אתה יודע שזה גוף עסקי שאתה מפרנס. אין לנו שום ספק שהסקטור הזה עוד צפוי לגדול - זו מגמה שנתמכת ומתבטאת במדיניות הממשלה, ובטווח הארוך זה יעשה רק טוב לשוק".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה