הירושה של 2012 שחונקת את הזוגות הצעירים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

בשנת 2012, כשבנק ישראל קבע שתקופת ההחזר המקסימלית למשכנתא לא תעלה על 30 שנה, הוא עשה את זה מתוך סיבה ברורה: לצנן שוק שהתחמם יתר על המידה ולהגן על המערכת הבנקאית מפני חשיפת יתר. זה היה צעד מוצדק לנסיבות של אותה תקופה. הבעיה היא שהמגבלה הזו לא עודכנה מאז, ובשנת 2026, כשהכלכלה הישראלית שונה לחלוטין, שוק העבודה עבר תהפוכות ומחזור החיים של הישראלי הממוצע עלה, היא נראית מנותקת לחלוטין מהמציאות שבה חי הזוג הצעיר.

הפחתת הריבית שעליה הכריז נגיד בנק ישראל, 0.25%, התקבלה בשוק הנדל"ן בהקלה מסוימת. ההסכם שנחתם מול ממשלת לבנון הוריד את פרמיית הסיכון של המדינה וסלל את הדרך להקלות מוניטריות (הפחתות ריבית), ולגמרי לא במקרה. אבל בתרגום למשפחה שמנסה לקנות דירה, הורדת ריבית של רבע אחוז שווה חיסכון של כמה עשרות שקלים בחודש. על משכנתא ממוצעת של 1.5 מיליון שקל ב-4.75% ריבית ל-30 שנה, ההחזר החודשי הוא כ-7,825 שקל. לאחר ההפחתה הוא ירד לכ-7,600 שקל, חיסכון של 225 שקל. נחמד, אבל לא זה שיוציא את הזוג הצעיר לשוק הדירות, ולא זה שיניע את היזמים לחדש מכירות בקצב שהשוק זקוק לו.

הפער בין מה שמותר לבין מה שהגיוני

אקדמאי או בעל מקצוע חופשי שמתחיל את הקריירה שלו בגיל 28 עד 30 יש לו עוד לפחות 40 שנות השתכרות פעילות לפניו. תוחלת החיים בישראל היא מהגבוהות בעולם, וגיל הפרישה עולה בהתמדה. הכלכלה הישראלית הוכיחה חוסן מרשים גם בתקופות מאתגרות, והמערכת הבנקאית איתנה. למרות כל זאת, מגבלת 30 השנים מתעלמת לחלוטין ממחזור החיים הכלכלי של הרוכש המודרני ומאלצת אותו לעמוד בהחזרים גבוהים דווקא בתחילת דרכו, כשהשכר עדיין נמוך ועלויות הפתיחה של תא משפחתי הן הגבוהות ביותר. לאחר מכן, ככל שהקריירה מתקדמת והשכר עולה, הלחץ התזרימי אמור להיחלש. אבל המגבלה הנוכחית לא מאפשרת לרוכש הצעיר להגיע לשלב הזה, כי היא חוסמת אותו עוד לפני הכניסה.

ישראל חריגה בהשוואה למדינות ה-OECD. בצרפת, שוויץ, פינלנד, נורבגיה ובארצות הברית, משכנתאות ל-35 ואף ל-40 שנה הן מוצר פיננסי סטנדרטי מזה שנים. בשוודיה וביפן ניתן למצוא טווחים ארוכים אף יותר, המותאמים ליכולת ההשתכרות לאורך זמן. המדינות האלה לא עשו זאת מתוך כניעה לשוק, אלא מתוך הבנה שפריסה ארוכה היא כלי חיוני להנגשת דיור לרוכשים צעירים מבלי לסכן את יציבות המערכת הפיננסית. ישראל עדיין מתנהלת לפי רגולציה שנכתבה בהקשר אחר לגמרי.

הכל במספרים

כדי להבין את הפער, כדאי להסתכל על המספרים בצורה ישירה. הפחתה של 0.25% בריבית חסכה 225 שקל בחודש. פריסת אותה משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-40 שנה, גם בלי לשנות כלל את הריבית, מורידה את ההחזר ל-6,980 שקל, חיסכון של 845 שקל בחודש. כמעט פי ארבעה מהשפעת הורדת הריבית, ובלי שבנק ישראל נדרש להצהיר דבר.

ומעבר לסכום עצמו, הפחתה כזו מורידה את רף החיתום הבנקאי בכ-2,400 שקל מההכנסה הפנויה הנדרשת ממשק הבית. זה ההבדל, עבור זוגות רבים, בין קבלת סירוב מהבנק לבין קבלת אישור עקרוני שיוציא אותם משוק השכירות. מדובר בשינוי שלא דורש הזרמת כסף ציבורי ולא כרוך בסיכון מערכתי, אלא בעדכון של עולם שמשתנה.

מלאי הדירות הממתין לרוכשים נמצא כיום ברמות שיא. הביקוש קיים, הרוכשים קיימים, אבל המחסום הרגולטורי שהוקם לפני 14 שנה מונע את המפגש ביניהם. מצד אחד עומדים יזמים עם מלאי שנבנה ומחכה לקונים, ומצד שני עומדים זוגות שרוצים לקנות ולא עוברים את סף החיתום הבנקאי. הגדלת תקופת המשכנתא המקסימלית תאפשר לביקוש הכבוש הזה לפגוש את המלאי הצבור ותחזיר את השוק לנקודת שיווי משקל שיש בה היגיון כלכלי אמיתי.

נכון שפריסה ארוכה יותר מגדילה את סך הריבית הנומינלית המשולמת לאורך חיי ההלוואה. זה טיעון אמיתי ולא נכון להתעלם ממנו. אבל עבור זוג צעיר שמשלם שכירות ומנסה לחסוך הון עצמי במקביל, ושרף ההחזר הנוכחי פשוט מוציא אותו מהמשחק, האפשרות לשלם 845 שקל פחות בחודש ולהיכנס לדירה שלו היא ההחלטה הכלכלית הנכונה. בסוף מה שנשאר בידיים הוא נכס, ולא קבלות על שכירות. ואם בעתיד תשתפר ההכנסה, תמיד ניתן לקצר את התקופה ולהגדיל את ההחזר. הגמישות הזו היא חלק בלתי נפרד מהכלי, לא חולשה שלו.

הורדת הריבית של בנק ישראל היא צעד נכון, ומבורך. הצעד הבא, שעדיין לא נעשה, הוא עדכון מגבלת השנים ממגבלה של 2012 למציאות של 2026. זה לא מחייב אומץ מיוחד, זה מחייב עדכון גרסה. משכנתא ל-40 שנה אינה נטל שיש לפחד ממנו. היא הגשר המימוני שיאפשר לדור הבא לבנות עצמאות כלכלית בבית משלו.