כמה שווה הוויליאם וייל בברוקלין?

אגרות החוב של חברת אול-יר, המחזיקה נדל"ן מניב בניו יורק, נסחרות בבורסה של תל אביב. המלון של החברה (50%) המשועבד לסדרה ג' איננו רק מלון, אלא קומפלקס של מלון, משרדים ומסחר. המתחם ממוקם בשכונת וילאמסבורג וסביבת המלון עשירה בברים ובבתי קפה. המלון נמצא במרחק של עשר דקות נסיעה ממנהטן ובמרחק הליכה מהנהר. המתחם הוקם בעלות של כ-160 מיליון דולר וכיום הוא מושכר לחברת תפעול של הבעלים ב-15 מיליון דולר (NOI) בשנה. אולם, מהסכם זה לא ניתן לגזור את השווי האמיתי של המלון.

על מנת לעשות כן, ננתח כל אחד מהסגמנטים בנפרד, על בסיס הנחות מסוימות כמפורט בהמשך.

מלון

במלון ישנם 183 חדרים. בהערכת השמאי בוצעה בדיקה של מכירת 6 מלונות בניו יורק (ברחבי מנהטן, כאשר המלון של אול-יר נמצא בברוקלין),כאשר הממוצע לחדר הוא כ-715 אלף דולר. בהערכת השמאי לקחו שווי של 850 אלף דולר לחדר (ע"ב שקלולים נוספים). 

ב–14.03.2019 הופיעה כתבה באתר TRD (ריל דיל), בה נכתב, כי ניתנה הצעה לרכישת "Williamsburg Hotel" בסכום של 135 מיליון דולר, מלון המונה 150 חדרים. כלומר, הצעה זו גוזרת שווי של 900 אלף דולר לחדר. ה-"Williamsburg Hotel" נמצא במרחק של 170 מטר ממלון הוויליאם וייל. לאור הנאמר לעיל ומשיחות עם ברוקרים בניו יורק, נראה כי שווי חדר במלון הוויליאם וייל נע בין 700-800 אלף דולר. כלומר, שווי לאזור המלונאי שנע בין 119-137 מיליון דולר.  

מסחר

כ-62% משטחי המסחר מושכרים. אולם, השטחים המשמעותיים בקומת הקרקע ברובם אינם מושכרים, אחוז ההכנסות בחוזים חתומים עומד על כ-50%. בהערכת השווי, השמאי לקח מחיר השכרה של 125 דולר לרגל רבועה למסחר בקומת הקרקע. בדוח האחרון של REBNY עולה, כי ישנה ירידה במחירי השכירות למסחר בברוקלין. אולם, נראה כי באזור של המלון המחירים אפילו מעט גבוהים יותר מהערכת השמאי.

מכיוון שמדובר במחירי ביקוש, כשהשוק נמצא בירידה ושהנתונים לעיל' מדברים על שטחים במיקום מעט יותר אטרקטיבי, נראה כי המחיר להשכרה נע בין 90 ל-100 דולר לר"ר. בהנחה כי יש כ-10% הוצאות וההכנסה משכירות (NOI) תעמוד על 1.7-1.8 מיליון דולר, בשיעור היוון של 6%, שווי שטחי המסחר במלון נע בין 27 ל-28.5 מיליון דולר.

משרדים

על פי דוח השמאי, כ-42% מושכרים וכ-50% נוספים בטיוטת חוזה. המשרדים במתחם זה מיועדים למתן שירותים לקהילה, כגון רפואת שיניים, רפואת משפחה, שירותי דת וכד', על מנת לקבל הטבת מס. מחירי השכירות בהתאם - בחוזים החתומים מדובר על 48 דולר לר"ר. חשוב לציין, כי ממול למלון הסתיימה בנייתו של מתחם משרדים גדול – 503,842 ר"ר, בשם KENT 25. 

במתחם זה ההשכרות נעות במחירים של 70-80 דולר לר"ר. אין ספק שלמתחם זה תהיה השפעה על המסחר במלון.

לאור כל האמור לעיל, הגיוני לקחת מחירי שכירות של 40-50 דולר לר"ר. בתוספת 10% הוצאות זה גוזר NOI של 1.7–1.9 מיליון דולר. בשיעור היוון של 6%, שווי שטחי המשרדים במלון נע בין 29 ל-32 מיליון דולר.

חניות

במתחם יש 230 חניות בשטח של 48,479 ר"ר. השמאי הניח שווי של  175 אלף דולר לר"ר. סה"כ שווי של 8.5 מיליון דולר. לא מהותי ונראה סביר.

FOOD AND BEVERAGE  

תחום זה הוא מאוד חזק במלון. ההכנסות למתחם בשנת 2018 היו כ- 19 מיליון דולר והרווח התפעולי עומד על כ- 1.3 מיליון דולר. ניתן לקחת מכפיל הכנסות או את הרווח התפעולי בשיעור היוון של 6% ונקבל שווי של כ-20 מיליון דולר. להערכתי, לתחום זה ישנו עוד פוטנציאל גדול. בשביל להבין עד כמה התחום הזה חזק היכנסו לאפליקציית tripadvisor של בארים ופאבים בברוקלין, במקום הראשון יופיע ה-  westlight -  רופטופ שנמצא על גג הוויליאם וייל.

זאת ועוד, כל אזור המלון ממשיך להתפתח כאשר הרבה מקומות בילוי ומשרדים ממשיכים להיפתח סביבו.

מיסים

לחברה יש הטבות מס בגין המשרדים לשירותי הקהילה. מחישוב השמאי, שנעשה באופן שמרני ועם תזרים גבוה יותר מהציפיות שלנו (כך שהמס גבוה יותר) עולה, כי ב- 24 השנים הקרובות תשלום המס נטו בהיוון של 5% יהיה כ-11.6 מיליון דולר, סכום שצריך להפחיתו מסך השווי.

בשורה התחתונה, אם נסכום את כל המרכיבים שצוינו לעיל, נמצא כי שווי המתחם נע בין 201 ל-223 מיליון דולר. החוב בפארי עומד על כ-172 מיליון דולר. כלומר, ה- LTV  נע בין 77%-86%. נכון ל-08.07.2019 השווי הסחיר של החוב עומד על 152 מיליון דולר, שזה גוזר LTV  של 68%-75%.

לסיכום, מדובר באג"ח עם שעבוד ראשון על נכס במיקום טוב ופוטנציאל לא מבוטל לשיפור תוצאותיו, כאשר ה- LTV הממוצע בניתוח שמרני, אשר לא לוקח בחשבון התפתחויות עסקיות סבירות (כגון , דמי שכירות גבוהים יותר בשטח המסחרי לאחר אכלוס פרויקט המשרדים שממול),  עומד על כ-81%. ניכר כי תשואה של כ- 7.5% משקפת רמת סיכון גבוהה מהסיכון האמיתי הקיים.

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה

גילוי נאות: הכותב ו/או חברות קשורות עשויים להשקיע בניירות ערך ו/או מכשירים לרבות אלו שהוזכרו בה. האמור אינו מהווה ייעוץ או שיווק השקעות, המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.