העליון דחה על הסף בקשת ערעור על פס"ד נועה לב: "ניתן יהיה לתקוף אותו בהליך עתידי"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

המשנה לנשיא בית המשפט העליון, השופט נעם סולברג, מחק אתמול (ב') על הסף את בקשת רשות הערעור שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין "נועה לב". החלטת המחיקה התקבלה מטעמים פרוצדורליים של היעדר מעמד מוקנה להגשת ערעור על ידי גוף שצורף להליך קודם כידיד בית המשפט. לצד זאת, פסק הדין כולל קביעות המותירות פתח משפטי מלא לקבלנים וליזמים לתקוף את דרך החישוב החדשה של היטלי ההשבחה בהליכים עתידיים.

לקריאת ההחלטה המלאה של בית המשפט העליון

ראשיתו של ההליך בערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה , שניתנה בעקבות מכירת דירה במתחם דפנה בתל אביב. המחלוקת המקורית עסקה בשאלה האם בחישוב היטל השבחה בעת מכירת דירת מגורים במתחם " פינוי בינוי " יש להביא בחשבון את דמי השימוש הראויים (שכר הדירה) שניתן לקבל עבור הדירה בתקופה שבין אישור התוכנית למימושה בפועל.

בפסק דינו מיום 26 ביוני 2025, דחה שופט בית המשפט המחוזי, גלעד הס, את עמדת הוועדה המקומית וקבע כי אם קיימות עסקאות נוספות במתחם, "שיטת ההשוואה הישירה" היא דרך המלך לחישוב השווי במצב החדש, וכי בשיטה זו אין להביא בחשבון דמי שימוש ראויים.

באותו פסק דין, קבע השופט הס קבע כלל נוסף למקרים שבהם לא ניתן לאתר עסקאות השוואה ראויות, או בעת מימוש זכויות לכלל הפרויקט בדרך של היתר בנייה. על פי כלל זה, את מקדם הדחייה, המפחית משווי זכויות הבנייה בהתאם לזמן הצפוי עד למימושן ,יש להחיל אך ורק על תוספת זכויות הבנייה המוענקות מכוח התוכנית החדשה, ולא על כלל הזכויות במקרקעין.

"עלינו להבחין הבחן היטב, בין מי שהוא בעל דין ש'נפסק נגדו', לבין מי שפסק הדין עשוי להשפיע או להשליך על עניינו.. אפילו הייתי מקבל את טענת ההתאחדות, שלפיה פסק הדין עשוי להשליך בעתיד על מצבם של הקבלנים שאותם היא מייצגת אין בכך כדי לבסס את שההתאחדות מבקשת להוכיח. זאת, שכן נגד ההתאחדות עצמה, שהיא בעלת הדין בהליך שלפנַי, לא נפסק באופן מעשי דבר".

התאחדות הקבלנים, שהצטרפה להליך בבית המשפט המחוזי כ"ידידת בית המשפט" פנתה לבית המשפט העליון והזהירה כי להחלת "הכלל השני" השלכות רוחב שליליות וקשות על ענף ההתחדשות העירונית. לטענת ההתאחדות, הכלל יוביל להגדלת היטלי ההשבחה "באופן אקספוננציאלי, עד לכדי פי שלושה וארבעה", ויהפוך פרויקטים רבים של פינוי-בינוי לבלתי כדאיים כלכלית. עוד נטען כי לוועדה המקומית אין אינטרס לערער על הכלל, שכן הוא מעשיר את קופתה, ולכן מלאכת ההתמודדות עמו הונחה לפתחה של ההתאחדות.

הוועדה המקומית תל אביב-יפו הגישה בקשה לדחיית בקשת רשות הערעור על הסף, בטענה כי להתאחדות הקבלנים, כמי שצורפה כ"ידידת בית המשפט" בלבד אין זכות דיונית להגשת ערעור או בקשת רשות ערעור.

"לא הוכח כי מדובר בכשל מבני"

השופט סולברג קיבל את עמדת הוועדה המקומית וקבע כי אין להרחיב את מעגל הזכאים לערער במקרה זה. בפסק הדין הובהר כי נקודת המוצא היא שזכות הערעור נובעת מהחוק, והחריג הפסיקתי המאפשר למי שלא היה בעל דין ישיר לערער מותנה בשני תנאים מצטברים: קיומו של "הליך נלווה" שבו הגורם היה בעל דין בפועל, ופגיעה משמעותית בזכות משפטית קונקרטית שלו.

השופט סולברג הדגיש כי לא די בכך שלפסק דין יש השלכות משמעותיות על תחום עיסוקו של גורם מסוים כדי להקנות לו מעמד של מערער. הרחבה כזו, לדבריו, תפגע בעקרון סופיות הדיון ותקשה על בעלי הדין המקוריים "להגיע אל המנוחה ואל הנחלה". משלא נפסק דבר במישור האופרטיבי נגד התאחדות הקבלנים עצמה, נקבע כי היא אינה זכאית לבקש רשות ערעור.

"עלינו להבחין אפוא, הבחן היטב, בין מי שהוא בעל דין ש'נפסק נגדו', לבין מי שפסק הדין עשוי להשפיע או להשליך על עניינו", נכתב בפסק הדין. ישום הדברים בענייננו, מלמד כי להתאחדות לא עומדת זכות לבקש רשות ערעור. לשיטתה, מוביל הכלל השני שקבע בית המשפט לעניינים מינהליים, להגדלת היטל ההשבחה, ומכאן לפגיעה בזכויותיהם של הקבלנים, אשר את קולם מבקשת היא להשמיע. דא עקא, אפילו הייתי מקבל את טענת ההתאחדות, שלפיה פסק הדין עשוי להשליך בעתיד על מצבם של הקבלנים שאותם היא מייצגת... אין בכך כדי לבסס את
שההתאחדות מבקשת להוכיח. זאת, שכן נגד ההתאחדות עצמה, שהיא בעלת הדין בהליך
שלפנַי, לא נפסק באופן מעשי דבר".

על אף מחיקת הבקשה, השופט סולברג התייחס באופן ישיר לטענת ההתאחדות לפיה מדובר ב"כשל שוק" מבני שימנע פנייה עתידית לערכאות ערעור בנושא זה: "אילו היתה ההתאחדות מוכיחה כי לפנינו מעין 'כשל שוק', שבו מערך התמריצים שנוצר במקרקעין כגון דא, מוביל לכך שבאופן מבני, לא יהיה לאף בעל דין אינטרס ויכולת מספקים להביא את ההכרעה המשפטית החדשה לבחינה ערעורית - ייתכן כי הייתי שוקל זאת לטובת מתן זכות ערעור (הגם שאיני מכריע בכך), בפרט בהינתן שמדובר בהחלטה בעלת השלכות רוחב. ברם, אף אם מערך תמריצים כאמור מתקיים בנסיבות העניין הקונקרטי שלפנַי, כלל לא הוכח כי מדובר בכשל מבני, המוביל לכך שקבלנים שיהיו בעלי דין קונקרטיים בהליכים עתידיים, לא יִרצו ויוכלו להשיג על תוקפו של הכלל שנקבע".

בהחלטתו הבהיר השופט סולברג כי זו אינה מביעה עמדה לגבי השפעת פסק הדין על הקבלנים, וכי הדרך המשפטית פתוחה לחלוטין בפני קבלנים ויזמים, אשר ישמשו כבעלי דין קונקרטיים (ולא כידידי בית משפט), להעלות שומות נגדיות, להגיש עררים ולהשיג על תוקפו של הכלל שנקבע בבית המשפט המחוזי בהליכים עתידיים. בסיכומו של דבר בקשת רשות הערעור נמחקה, והתאחדות הקבלנים חויבה בהוצאות הוועדה המקומית בסך של 2,000 ש"ח.

את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו ייצגו בהליך עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב. את התאחדות הקבלנים ייצגו עורכי הדין תומר גור ודור פרנקן. את נועה לב ייצג עו"ד רמי קרגולה.