"שיעור רווחיות של מינוס 61%": באור יהודה חוששים שהמדינה תתנער מסבסוד תוכנית הענק

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תוכנית תמל/2030 להתחדשות השכונות הדרומיות באור יהודה, הופקדה בחודש מאי השנה להתנגדויות בוותמ"ל, כאשר רק מתחם אחד מתוך 24  מתחמים הכלולים בה הוא כלכלי. על אף שהתוכנית מוכרת כחסרת כלכליות - בעיקר בשל מגבלות גובה הבנייה שכופה הקרבה לנתב"ג, בעירייה חוששים כי המדינה לא תעמוד בהתחייבויותיה לסבסוד התחדשות האזור, כך עולה מהתנגדות שהוגשה לאחרונה על ידי העירייה.

התוכנית משתרעת על פני יותר מ-710 דונם בשכונות הוותיקות בדרום אור יהודה, בין הרחובות שניר ממזרח, אליהו סעדון ובן פורת מצפון, רחוב החלוצים ממערב ורחוב יוני נתניהו מדרום.  אזורים אלו מושפעים באופן ישיר מקרבתם לנמל התעופה בן-גוריון, בשני מישורים מרכזיים: רעש מטוסים והגבלות גובה הבניה.

התוכנית כוללת פינוי של כ-2,206 יחידות דיור קיימות ובניית כ-5,739 יחידות דיור חדשות בסך הכל (מתוכן כ-4,600 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית , 1,139 יח"ד בקרקע פנויה, ו-200 יחידות דיור מיוחד/מוגן). במסגרת התוכנית אף מתוכננים לקום שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף כולל של כ-290,000 מ"ר. בנוסף, התוכנית מייעדת קרקע נוספת לבנייה חדשה בקרקע החקלאית הנמצאת כיום מדרום לרחוב השומר בעיר וכן הקמת אזור מתחם הספורט והתחבורה החדש מדרום לשכונות הוותיקות, בשטח של כ-100 דונם.

המתחם בו שיעור הרווחיות עומד על מינוס 61%

על פי דוח הכדאיות הכלכלית הנלווה לתוכנית, שנערך בסוף השנה שעברה לפי התקן השמאי 21.1 על ידי שמאי המקרקעין יוני צ'רניאבסקי וגלעד לוק, הנכון למועד אוקטובר 2025, מוצגת תמונה כלכלית מאתגרת במיוחד: מתחם אחד בלבד מתוך כלל המתחמים עומד בשיעור הרווח היזמי הנדרש - 16%. יתר המתחמים אינם רווחיים נכון למועד הבדיקה, ורובם מציגים שיעורי רווח אפסיים, שליליים או גירעוניים באופן עמוק.

הדוגמה הקיצונית ביותר לחוסר הישימות הכלכלית בדוח השמאי נמצאת במתחם שבמרכז האזרחי והמסחרי של התוכנית, באזור כיכר העירייה וקניון עזריאלי, שבו שיעור הרווח לעלות עומד על מינוס 61%. במתחם מתוכנן פינוי של 64 דירות והקמת 99 דירות חדשות, שרק 35 מהן מיועדות לשיווק. עלויות ההקמה נאמדות בכ-156 מיליון שקל, לעומת פדיון חזוי של כ-60.9 מיליון שקל בלבד.

גם בשכונת דגניה נרשמים פערים חריפים: מתחם ד.8 כולל פינוי של 120 דירות ובנייה של 191 דירות, ומציג רווחיות שלילית של 17.6%-, הפסד חזוי של כ-73.1 מיליון שקל וצורך בסבסוד של כ-139.6 מיליון שקל. במתחם ד.6 הסמוך, הכולל 84 דירות תמורה ו-71 דירות לשיווק, הרווחיות עומדת על 19.9%- וההפסד החזוי על כ-51.3 מיליון שקל, לצד צורך בהשלמה של כ-92.6 מיליון שקל.

תמונה דומה עולה בשכונת סחל"ב. במתחם ס-2 מתוכנן פינוי של 74 דירות והקמת 112 דירות, מהן 38 לשיווק, והוא מציג רווחיות שלילית של 12.8%-, הפסד של כ-60 מיליון שקל וצורך בסבסוד של כ-135.1 מיליון שקל. במתחם ס-4 הסמוך, הכולל פינוי של 83 דירות ובנייה של 190 דירות חדשות, הרווחיות שלילית בשיעור של 17.4%-, עם הפסד חזוי של כ-63.1 מיליון שקל וצורך בסיוע של כ-121.1 מיליון שקל.

חשש כי המדינה לא תעמוד בהתחייבויות

מפת מגבלות הגובה מגבילה את תכנון המבנים לטווח של 5 עד 17 קומות בלבד. המגבלה חלה גם על מתקני עזר לבנייה (כגון מנופים ועגורנים). מכיוון שלא ניתן לבנות לגובה, התוכנית נאלצת להסתפק בצפיפות נמוכה יחסית, וביחס נמוך בין דירות חדשות לוותיקות – דבר אשר מונע מהיזמים להגיע לרווח יזמי מקובל.

מטבלאות התחשיב המפורטות בסיכום הדוח עולה כי היתרה הנדרשת לסבסוד הגיעה לעשרות ומאות מיליוני שקלים לכל מתחם בנפרד, ובסך הכל לכדי 1.7 מיליארד ש"ח.

כדי להתמודד עם חוסר הכדאיות ולאפשר את מימוש התחדשות השכונות, החליטה הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ב-7 במאי 2025, על שריון קרקע משלימה לטובת מתחמי התוכנית. עיריית אור יהודה ורמ"י סיכמו על שריון של כ-1,920 יחידות דיור בקרקע מדינה שישמשו להשלמה כלכלית של מתחמי הפינוי-בינוי. הקרקע המשלימה נמצאת בעיקר במסגרת תמ"ל/1106 – "רבין מערב", ממערב לשכונת נווה רבין בעיר.

עם זאת במסגרת התנגדות שהגישה לתוכנית דורשת עיריית אור יהודה כי התוכנית תכלול מנגנון שיחייב את המדינה להביא לכלכליות הפרויקט באמצעות סבסוד: "אישור התוכנית במתכונתה הנוכחית, בלא מנגנון מחייב ליישום השלמת פער הכדאיות, עלול להוביל לאישור תכנית שאין בה ודאות ממשית ליישום. לפיכך יש להתנות/ להשהות את אישור התוכניות (תמ"ל 2030 ותמ"ל 1106) בהבטחת מנגנון השלמה ישים ומחייב שיבטיח את מימושה בפועל".

עוד מוחה העירייה על כך שחלק מהשטחי תעסוקה מתוכננים לייעוד מגורים לצורך סבסוד התוכנית, עובדה שגורמת לה לפגיעה תקציבית קשה ומתמשכת: "מדובר במנגנון תכנוני של יצירת 'יש מאין' אשר מציע תוספת של יחידות דיור על ידי שינוי ייעוד מתעסוקה למגורים, על מנת לייצר מקורות המימון התקציביים מהכנסות כספיות משיווק יחידות דיור למגורים וזאת לשם השלמה לכדאיות כלכלית ולמימוש בפועל את התוכנית באופן שלא תישאר 'אות מתה' בלבד".

עוד לטענת העירייה אושרו בנוסף 1,139 דירות בקרקע פנויה בבעלות מדינה, על חשבון 10 מגרשי תעסוקה במטרה שיינתן מענה כלכלי לגירעון מימוש התכנית, באופן שמביא ל"אובדן הכנסות של עשרות מיליוני שקלים בשנה מארנונת עסקים".

עיריית אור יהודה הביעה חשש שעל אף ההסכם עם רמ"י משרדי הממשלה יערימו קשיים: "לנוכח עמדת משרדי הממשלה (אשר הובאה לאחרונה לידיעת העירייה), לרבות משרד האוצר (ביחס לאפשרות הקצאת הקרקע בפועל) מתערערת הוודאות לישימות כלכלית לתוכנית... נכון לכתיבת שורות אלו פועלת העירייה בראשות ראש העיר אל מול גורמי הממשלה הרלבנטיים לשם ליצירת מנגנון הקצאה אשר יבטיח את ישימות התוכנית והפיכתה מתוכנית גרעונית לתוכנית כלכלית (גם אם בדוחק). וזאת בין היתר על ידי יצירת מתווה ייחודי לתוכנית השכונות הדרומיות (תמ"ל 2030) לפיצוי כספי מהכנסות... אף בחריגה ממגבלת 180,000 אלף ליחידת דיור שנקבעה על ידי החשכ"ל במשרד האוצר (בהקשרן של תוכניות/פיילוטים שונים)".

בסך הכל הוגשו 29 התנגדויות לתוכנית. בין המתנגדים: הסוכנות היהודית, נתיבי ישראל , בנק הפועלים, פז קמעונאות ואנרגיה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רשות מקרקעי ישראל , מינהל הדיור הממשלתי ועיריית אור יהודה עצמה. זאת לצד שורה של חברות יזמיות ובהן קרדן, י.ח. דמרי, מטרופוליס , בוני התיכון , יובלים השקעות. חלקן עוסקות גם בהעדר כלכליות למתחם נקודתי. ב-23 בספטמבר נשמעו ההתנגדויות על ידי חוקר התוכנית.

מחלוקת במתחם נוסף

מתחם התחדשות עירונית נוסף באור יהודה עומד כיום במחלוקת משפטית, בהשפעת הסמיכות לנמל תעופה בן-גוריון. מדובר באחד מארבעת מתחמי הפינוי-בינוי שמקדמת הכשרת היישוב בשכונת קריית גיורא הוותיקה, בחלק הדרומי-מרכזי של העיר, בין הרחובות היסמין, החצב ויקותיאל אדם.

לטענת דיירים, המיוצגים על ידי עו"ד טל גרשטיין ממשרד גרשטיין-סהר ושות', בעת החתמת בעלי הדירות על הסכמי הפינוי-בינוי עוד בשנת 2018 הוצגו להם תוכניות להקמת בניינים בגובה של 14–16 קומות. בהמשך, לטענתם, החברה החלה לקדם תכנון חדש, שכלל בניינים בגובה של עד 29 קומות. שינוי התכנון, כפי שהצהיר דייר בהליך המשפטי שמתקיים, הביא לעיכובים משמעותיים בקידום הפרויקט בין היתר על רקע מגבלות גובה הבנייה באזור הסמוך לנמל התעופה בן-גוריון.

מהוועדה למתחמים מועדפים לדיור נמסר: "התוכנית מצויה בשלב שמיעת ההתנגדויות מול חוקר ולכן לא נוכל להתייחס בשלב זה. כמו כל ההתנגדויות שיוגשו לתוכנית גם זו תישמע, תדון ותתקבל לגביה החלטה במסגרת הוועדה".

ממשרד האוצר נמסר: "משרד האוצר מחויב לקידום התחדשות עירונית , תוך ניהול אחראי של משאבי הציבור. מנגנון הקרקע המשלימה במתכונתו הנוכחית הוכח כאינו יעיל ואף הוביל פעמים רבות לעיכובים במימוש פרויקטים. בנוסף, מתן הנחות בקרקע לצורך השלמת כדאיות כלכלית מחייב איתור מקור תקציבי ייעודי. עוד בטרם אושרה התכנית, פנתה עיריית אור יהודה למשרד האוצר בבקשה לבחון חלופות לקידום מימושה העתידי. הנושא מצוי בבדיקה מקצועית מול הגורמים הרלוונטיים."