לאחר כ-20 שנות משפט: יזמי בניין הפל-קל בירושלים יפצו את בעלי הנכסים ב-28 מלש"ח

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סכסוך משפטי שנמשך כמעט 20 שנה, והעסיק את בית המשפט המחוזי בירושלים ב-68 ישיבות הוכחות ואלפי עמודי פרוטוקול, הגיע לסיומו בפסק דין בן יותר מ-200 עמודים. השופט אריה רומנוב פסק השבוע פיצויים בסכום כולל של 28,086,338 שקלים כולל שכ"ט לבעלי דירות המגורים, החנויות והמשרדים בבניין היוקרה ברחוב דוד המלך 19 במרכז ירושלים - מבנה אשר נבנה בשנות ה-80 בשיטת "הפל-קל". פסק הדין בתביעות המאוחדות קובע כי המבנה סובל מליקויים קונסטרוקטיביים קריטיים המצריכים עבודות חיזוק והנדסה נרחבות. לצד זאת, נדחתה טענת חלק מהדיירים כי יש להרוס את הבניין לחלוטין ולבנותו מחדש. הכספים שנפסקו יועברו לחשבון נאמנות משותף שממנו ימומנו עבודות החיזוק בפועל, החזרת הדירות והעסקים לקדמותם, דמי שכירות חלופיים ופיצוי בגין עוגמת נפש וירידת ערך.

הסיפור ההנדסי והמשפטי של הבניין ברחוב דוד המלך 19 במרכז י-ם החל בין השנים 1983 ל-1987, בעת שהוקם הפרויקט היוקרתי בלב ירושלים. הפרויקט שילב 26 דירות מגורים, 13 משרדים ו-14 חנויות. היזמיות והמקימות של הפרויקט היו חברת פז חברת נפט בע"מ וחברת אלקונטרן (1981). במהלך הבנייה בוצע שינוי בתכנון המקורי של התקרות: במקום תקרות בטון קונבנציונליות או תקרות צלעות עם בלוקי איטונג, נעשה שימוש בטכנולוגיית "הפל-קל" (תקרות המורכבות מפחי גלי ומילוי בטון), שפותחה על ידי המהנדס אלי רון.

במשך כ-14 שנים התגוררו ועבדו בעלי הנכסים בבניין מבלי לדעת על שיטת הבנייה שבה הוקם המבנה. המפנה התרחש במאי 2001, בעקבות אסון אולמי "ורסאי" בירושלים - אירוע טרגי שבו קרסה רצפת פל-קל וגבתה את חייהם של 23 בני אדם. בעקבות האסון והקמת ועדת החקירה הממלכתית (ועדת זילר), החלו בדיקות מקיפות במבנים שונים ברחבי הארץ.

באוקטובר 2001, במהלך סיור שנערך בבניין בדוד המלך 19, גילו הדיירים לראשונה כי גם הבניין שלהם נבנה בשיטת הפל-קל. בעקבות זאת, נערכו חוות דעת הנדסיות שונות, ובאוקטובר 2008 הוגשו לבית המשפט המחוזי בירושלים שתי תביעות מאוחדות מטעם נציגויות ובעלי הנכסים בבניין.
המשפט התנהל במשך כמעט שני עשורים, שבמהלכם התקיימו 68 ישיבות הוכחות בין השנים 2015 ל-2023, והוגשו עשרות חוות דעת הנדסיות ושמאיות. במהלך השנים הארוכות אף נפטר חלק מעדי המפתח והמעורבים בפרויקט.

הנתבעים: "הבניין עומד על תילו בבטחה 40 שנה"

התובעים, אשר דרישות הפיצוי המקוריות שלהם עמדו על כ-60 מיליון ש"ח, מהם 49.2 מיליון ש"ח עבור שטחי המגורים וכ-11.5 מיליון ש"ח למשרדים והחנויות, טענו לכשל קונסטרוקטיבי וסכנה בטיחותית. לפיהם, שיטת הפל-קל היא שיטה פגומה מיסודה שאינה עומדת בדרישות תקן הבטון הישראלי. בבניין קיימים חוסרים ברכיבים קריטיים וכדומה. התובעים טענו כי לא ניתן להסתפק בתיקונים קוסמטיים, וחלקם אף טענו כי אין מנוס מהריסת המבנה כולו ובנייתו מחדש.

התובעים דרשו כיסוי מלא להוצאות החיזוק, פינוי ודמי שכירות חלופיים לתקופת העבודות, השבת הדירות לקדמותן, פיצוי על ירידת ערך הנכסים בשל הדימוי השלילי של פל-קל, ופיצוי משמעותי בגין עוגמת נפש.

הנתבעים והצדדים השלישיים/הרביעיים, בהם היזמים, עיריית ירושלים וצדדים רביעים  שנכרכו בהליך, וכללו את הטכניון, מינהל התקנים, הוועדה המחוזית ועוד,  דחו את הטענות וטענו כי התביעה הוגשה כ-21 שנים לאחר סיום הבנייה וכ-7 שנים לאחר הגילוי ב-2001, ולפיכך חלה עליה התיישנות.

עוד הבהירו כי הבניין עומד על תילו בבטחה מזה כ-40 שנה, מתגוררים ועובדים בו מאות אנשים, ולא נצפו בו סדקים, שקעים או סימני מצוקה קונסטרוקטיביים. נטען גם כי בעת הקמת הבניין בשנות ה-80, שיטת הפל-קל הייתה נפוצה, מקובלת ואושרה על ידי מהנדסים ורשויות. הנתבעים הסתמכו על אנשי המקצוע והיועצים הנדסיים מוסמכים..העירייה טענה כי הסתמכה על הצהרות המהנדסים עורכי הבקשה בעת מתן היתר הבנייה וטופס 4, וכי חובת הבדיקה והאחריות الבלעדית מוטלת על המהנדסים והמתכננים.

"מירוץ ההתיישנות החל רק בעת גילוי השימוש בפל-קל"

השופט אריה רומנוב דחה את טענת ההתיישנות, בקבעו כי מירוץ ההתיישנות החל רק בעת הגילוי הממשי של השימוש בפל-קל ובחינת השפעותיו. בנוסף, דחה השופט את הדרישה הקיצונית להריסת הבניין, וקבע כי ניתן וצריך לבצע עבודות חיזוק הנדסיות שיבטיחו את יציבותו. בפסק דינו עמד השופט רומנוב על מהותה של שיטת הפל-קל ועל הסיכון הכרוך בה: "בסופו של דבר הדיון שנערך לפנינו נסב על העובדה שזה שנים רבות שיטת הפל-קל מוכרזת כשיטת בניה מסוכנת שאסור להשתמש בה. השיטה לא אושרה על ידי הטכניון; מהנדסים רבים סבורים כי השיטה אינה בטיחותית".

באשר למצבו של הבניין בדוד המלך 19 ולצורך בחיזוקו קבע השופט: "אני קובע כי עצם השימוש בשיטת הפל-קל אינו מעיד על עמידה בדרישות התקן הישראלי, וכי בבניין קיימים חוסרים ברכיבים קונסטרוקטיביים קריטי". עם זאת, בית המשפט דחה את הטענה שלפיה יש להרוס את המבנה כולו, וקבע כי ניתן לבצע בו עבודות חיזוק שיאפשרו את המשך השימוש בו.

עו"ד דרור גדרון (יח"צ)

בית המשפט אף ציטט מקביעות ההליך הפלילי בעניין אסון ורסאי כדי להבהיר את הרקע הנורמטיבי והבטיחותי: "יציקת תקרה בשיטת פל-קל, בשלהי שנות השמונים ואף לפני ואחרי כן, היא מסוכנת ובלתי תקינה. אכן, בשלב מסוים יכלו מהנדסים מן השורה... לטעות ולסבור כי פל-קל אושרה כשיטת בנייה, אולם הם לא יכלו להסתמך על-כך לגבי יציקת תקרות דוגמת אלו שנבנו". לבסוף כאמור פסק השופט כי על היזמים לפצות את בעלי הנכסים בבניין.

בא כוח בעלי דירות המגורים, עו"ד דרור גדרון (גרין) ממשרד ש. פרידמן , אברמזון ושות' מסר בתגובה: "בישראל עדיין מאות בניינים הבנויים בשיטת הפל-קל שלא חוזקו ולא טופלו. פסק הדין מראה כי גם כאשר יש חוות דעת מהנדס שבנה את הבניין כי הבניין יציב, וגם כאשר העירייה מאשרת שאין בעיה, מדובר בסיכון של ממש שלא ניתן להזניח. אין בניין פל-קל תקין שכן שיטת הבניה פגומה מיסודה. דיירים חייבים לבדוק את המבנה ולפעול לחיזוקו. גם כאשר חלפו עשרות שנים מאז הבניה – מי שבנה את הבניין עדיין אחראי וחייב בפיצוי".

את בעלי החנויות והמשרדים בבניין ייצגו עו"ד שגיא תירוש, עו"ד אלי מרדכי ועו"ד יריב שחל.