"היום אי אפשר להימלט מהסכמי מדף; מדובר ברעיון טוב וחשוב"

לקראת סוף השבוע שעבר פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף עם שרת הבינוי והשיכון יפעת שאשא-ביטון, מסמך תמים לכאורה: הסכם מדף לפינוי-בינוי, אשר אמור לשמש כמסמך לדוגמה עבור הדיירים, כדי שאלו יוכלו לקבל מידע בסיסי חשוב באשר לסעיפים והפרטים שחשוב – לדידה של הרשות – שייכללו בהסכם שנחתם מול היזמים.

הפרסום הזה עורר את זעמם של הקבלנים, עד כדי כך שגם בפרסום מטעם הרשות להתחדשות עירונית צוינה התנגדות התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "ההסכם, המכיל מידע רב על זכויות בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, עורר את התנגדות ההתאחדות", נכתב במפורש בהודעת הרשות עצמה. "ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובמשרד הבינוי והשיכון מבהירים כי הוא יאפשר את הגברת הוודאות וההגינות מצד היזם בעסקאות, ויסייע במניעת הסכמים פוגעניים".

זה כמובן לא הרגיע את אנשי ההתאחדות (ואולי להפך) והם טוענים ל"התערבות אגרסיבית" בשוק החופשי, בעצם פרסום הסכם המדף הזה. "הסכם המדף הזה עלול לייצר סרבנות של דיירים מתפנים", אומר נשיא ההתאחדות הקבלנים, ראול סרוגו. "לכל פרויקט מאפיינים ייחודיים ולכן אי אפשר לייצר הסכם אחיד שישקף את השונות בין פרויקטים. 

אין תקדים לכך שמדינת ישראל קובעת הסכם מדף כאשר היא לא צד בו. פרסום הסכם המדף שמוצע על ידי הרשות להתחדשות עירונית הוא התערבות לא סבירה ומיותרת בפעילות עסקית פרטית מצד המדינה, ומעבר לכך - במקום להקל על ביצוע הוצאה לפועל של פרויקטים אלה, הוא יהפוך לעוד חסם שיאריך ויסבך עוד יותר את ההליך המסובך גם כך של פינוי-בינוי בישראל".

מהי בעצם מטרתו של ההסכם – והאם הוא אכן נורא כל כך?

כאן הזמן לעצור לרגע, להניח את המאבקים והדיונים בצד, ולשאול: מהו תפקידו של הסכם כזה והאם – וכיצד – הוא יכול לעזור לדיירים בפרויקטים לפינוי-בינוי? "הסכם מדף כזה הוא רעיון טוב, גם אם יש לו מתנגדים", אומרת עו"ד ענת בירן , מייסדת " ענת בירן , משרד עורכי דין" ומי שמייצגת הן דיירים והן יזמים בפרויקטים להתחדשות עירונית. "היום אי אפשר להימלט מהסכמי מדף – זה הכיוון שהולכים אליו, ויש הסכמים כאלו באינטרנט בנושאים רבים. 

הסכם כזה יכול לעזור במיוחד לדיירים שאין להם שמץ של מושג איך אמור להיראות חוזה ופרויקט פינוי-בינוי, לספק להם מידה מסוימת של ביטחון, להסביר להם אילו סעיפים אמורים להיות בחוזה מול היזם, ועוד - הרי פרויקטים לפינוי-בינוי הם פרויקטים מורכבים מאוד, בטח למי שלא מבין בנדל"ן. עוד חשוב לציין שהסכם כזה לא מחליף את אנשי המקצוע ולא את המשא ומתן עצמו, אבל הוא יכול לספק אמת מידה שטוב להתייחס אליה. החשיבות של המסמך הזה היא בעצם זה שיש איזשהו רפרנס".

ובכל זאת, כפי שהזכיר סרוגו בתגובתו לפרסום הסכם המדף, כל פרויקט הוא סיפור בפני עצמו, וגם לכך יש לשים לב. "כל פרויקט הוא קצת שונה, וכמי שמייצגת לפעמים דיירים ולפעמים יזמים, אני יודעת שתמיד מכניסים סעיפים שונים ייחודיים לכל פרויקט", מסבירה עו"ד בירן. "סעיפים מסחריים ומשפטיים, ענייני ביטחונות, תנאים מפסיקים ותנאים מתלים ועוד. לא מדובר כאן על חוזה אחיד, ואת זה חשוב לזכור. לא הכול מתאים לכל מקום, ולא כל דבר מתאים לכל פרויקט.
 
אני לא חושבת שמסמך כזה יוסיף בלבול. רבים מהדיירים היום מעורבים בתהליך, יודעים לא מעט, הרבה יותר ממה שאפשר לחשוב, שואלים שאלות נכונות ומבררים. כשיש מסמך כזה, שהמדינה הוציאה, שמציג לדיירים מה התהליך שהם הולכים לעבור, יש להם למה להתייחס, הם יודעים מה הם הנושאים שכדאי שיהיו בחוזה ומה המבנה של עסקה כזאת".

...אבל יש גם כמה "חורים" ובעיות 

לצד העובדה שהסכם המדף החדש יכול להועיל לא פעם לדיירים, מתברר שהוא כולל גם כמה לקוּנוֹת שעשויות לעורר בעיות שונות במהלך ניסוח ההסכם הספציפי עבור פרויקט מסוים – בעיקר מבחינת סעיפים שכן כתובים בו, ועד היום עוד לא נחשבים לסטנדרט בתחום. עבור היזמים והקבלנים אלו עשויים להיות מוקשים לא קטנים.

"יש בחוזה כמה דברים שאולי פחות נהוג לכלול נכון להיום בהסכמי פינוי-בינוי", אומרת עו"ד בירן, "כדוגמת קרן תחזוקה למימון עלויות ועד הבית. הסעיף הזה כבר נכנס כדרישה בהרבה מאוד מקומות, אבל לא בכל מקום הוא מוצדק ונדרש, לדעתי – הוא מתאים ונכון בעיקר במקומות שבהם ישנה אוכלוסייה חלשה מאוד. כאן היזמים בוודאי אומרים, 'הכנסתם רעיונות לראשם של הדיירים, זרקתם אבן למים – ועכשיו מי יוציא אותה?' 

סעיף נוסף שיכול להיתפס כבעייתי הוא סעיף שנמוך הדירות, שכלול גם הוא בהסכם המדף של הרשות. מדובר בנושא שנותר לא פתור עדיין בכל הקשור להתחדשות עירונית, ויועצי המס לא ממש מתלהבים ממנו. אז כן, מבחינת היזמים אפשר לומר ששני הסעיפים הללו יכולים להיתפס כ'עז'. לטעמי חסר בחוזה גם סעיף המתייחס לערבות בדק – פרט שאנחנו מבקשים בהרבה מקרים, למרות שהוא לא נחשב לחובה מבחינת חוק המכר.

ובכל זאת, בשורה התחתונה, הדברים האלה הם חלק מהמשא ומתן המתנהל בין הדיירים ליזמים. זה חוזה מאוד ארוך, ובסך הכול הוא בנוי בסדר. אני רואה יתרון בכך שיש סדר ושיודעים למה לצפות. זה מקל על כולם, ומאחר שכל הצדדים רוצים שהפרויקט יצא לפועל, הסכם כזה יוכל לסייע בדחיפת הפרויקט קדימה ביתר קלות".

לפני סיום, נדגיש שוב - כפי שכבר ציינה עו"ד בירן - כי הסכם המדף אינו תחליף לאנשי המקצוע שילוו אתכם כדיירים בפרויקט. כבר מהרגע הראשון – ולא רק לאחר הפגישה עם היזם – חשוב שתהיה לצידכם סוללה של אנשי מקצוע, שתדאג לניסוח הסכם נכון עבורכם. צפו בסרטון המרחיב על כך: