קדמת היובל וקרסו נדל"ן לא ישלמו היטל השבחה על פרויקט טהון 13 בי-ם

פטור מלא מהיטל השבחה שניתן למקרקעין למגורים כולל גם את שטחי השימושים האחרים, שאינם למגורים? ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים, לנושא פיצויים והיטלי השבחה, קבעה באופן נחרץ כי אכן כך – וביטלה חיוב בהיטל השבחה לשתי חברות המקימות פרויקט פינוי-בינוי ברחוב טהון בירושלים.

מדובר באחד המתחמים בפרויקט מרכזי להתחדשות עירונית בעיר, שאך לפני חודש זכה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים לשלב ב' שלו. המתחם שבו עסק הערר הוא שלב א' של הפרויקט, שבמסגרתו מפונים שני מבנים ישנים ובמקומם מוקמים שני מגדלי מגורים בני 20 קומות, שכוללים 129 יחידות דיור, וכן שטחי מסחר מעטים. את מתחם טהון מקימות יחד החברות קדמת היובל וקרסו נדל"ן.

באוגוסט 2017 המליצה הוועדה המקומית לתת פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקט, בטענה שללא הפטור המלא אין לו כדאיות כלכלית. הפטור המלא מההיטל מביא את היזמים לרווח של 20%, אשר מוגדר כידוע בתקן השמאות 21 כרווח מינימלי. אגב, אומדן היטל ההשבחה למתחם כולו עמד על 21 מיליון שקל, כך לפי נתוני הוועדה המקומית.

"הצו שניתן על ידי השרים מלמד שהפטור ניתן לדירת מגורים בלבד"

בהתאם להמלצה נחתם בסוף 2017 צו שרי הפנים והבינוי והשיכון על מתן פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקט, אך בהמשך הדרך חייבה בכל זאת הוועדה המקומית את היזמים בהיטל השבחה, בגובה של 1,750,500 שקל, זאת עבור שטחי המסחר בפרויקט. על כך הוגש הערר, שבמכרזו השאלה: האם בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ההגדרה "מקרקעין למגורים" היא לשימוש מגורים בלבד - או גם לייעוד מגורים הכולל בתוכו שימושים נלווים למסחר. לטענת הוועדה המקומית נוסח הצו שניתן על ידי השרים מלמד שהפטור ניתן לדירת מגורים בלבד – ולכן חייבה בהיטל השבחה על שטחי המסחר. 

ועדת הערר, בראשות היו"ר עו"ד בנימין זלמנוביץ' קבעה כי הפטור צריך להיבחן על פי מהות התוכנית הבאה להקל על מצוקת דיור: "לא הרי תוכנית הרחבות כהרי תוכנית למתחם פינוי-בינוי", נכתב בהחלטתה. "ייעוד הקרקע בתוכנית נשוא ערר זה הינו מגורים ד', המאפשר, בין היתר, שימוש נלווה למסחר. כידוע, תוכנית המייעדת קרקע למגורים עשויה לייעד קרקע גם 'לשימושים נלווים למגורים'. 

ישנם שימושים שכל מטרתם לשרת פעילות עיקרית אחרת. כאשר הראשונה נגזרת מהפעילות העיקרית ומשנית לה בחשיבותה, אין להפריד בדרך כלל בין השתיים ויש לראות במכלול כולו כפעילות אחת"

הרציונל בבסיס תפיסה זו, המאפשרת שימושים נלווים לשימוש עיקרי, הינה ההבנה שישנם שימושים שכל מטרתם לשרת פעילות עיקרית אחרת. כאשר הראשונה נגזרת מהפעילות העיקרית ומשנית לה בחשיבותה, אין להפריד בדרך כלל בין השתיים ויש לראות במכלול כולו כפעילות אחת. במקרה שלנו סברו עורכי התוכנית כי החיים באזור עירוני מודרני מחייבים מסחר בהיקף מצומצם, וזאת על מנת להביא לשימוש מיטבי במשאב הקרקע העירוני".

"הפטור הינו עבור הפרויקט כולו, וללא הבחנה בין השימושים השונים"

על פי ועדת הערר, היקף המסחר בפרויקט מהווה 2% מהיקף שטחי המגורים. "במקרה שבפנינו, ובהתאם להיקף המסחר, הרי שמדובר במסחר קטן שיאפשר בניית מכולת ובית קפה, אלמנטים שינצלו את משאב הקרקע באופן מיטבי. השימוש המסחרי הוא, אפוא, שימוש נלווה כדי שהפרויקט כפרויקט עירוני יקדם את השכונה ויהפוך את המגורים לאטרקטיביים יותר.

המסקנה מהאמור ביחס לפרשנות סעיף 19(ב)(2) לתוספת הינה שמקרקעין למגורים הינם מקרקעין בייעוד מגורים, ולא מקרקעין בשימוש מגורים. יישום התוכנית לא מאפשר הפרדה בין דירות המגורים למסחר הנלווה, ולכן סבורים אנו כי הפטור הינו פטור עבור הפרויקט כולו, לכל הפחות עבור המקרקעין שבייעוד מגורים וללא הבחנה בין השימושים השונים".

היטלי השבחה מטרתם לשתף את הציבור בהתעשרותו של פלוני, ובהתאם לכך על הוועדה המקומית לבחון ולבדוק היטב שלא תשפוך את המים עם התינוק. התחכמות יתר ויצירתיות יתר של הרשות, תוך איבוד השכל הישר, יביאו לכך ששכרה של הרשות יצא בהפסדה"

עוד הוסיפה הוועדה וטענה כי הוועדה המקומית לא הציגה עובדות שיסתרו קביעה זו: "לו אכן הפטור תוכנן להינתן רק לשימוש המגורים ולא עבור החזית המסחרית הנלווית, היינו מצפים מהמשיבה להציג מסד עובדתי פשוט וקל: להראות שבהתאם לשומה שהוצגה למועצת העיר, היטל ההשבחה למתחם כולו גבוה יותר, כלומר בסביבות 23 מיליון שקל - 21 מיליון שקל הינם עבור שימוש המגורים, ושני מיליון שקל עבור שימוש המסחר. מצג עובדתי שכזה לא הוצג לנו, לא בדיון וגם לא לאחריו.

היטלי השבחה מטרתם לשתף את הציבור בהתעשרותו של פלוני, ובהתאם לכך על הוועדה המקומית לבחון ולבדוק היטב שלא תשפוך את המים עם התינוק. התחכמות יתר ויצירתיות יתר של הרשות, תוך איבוד השכל הישר, יביאו לכך ששכרה של הרשות יצא בהפסדה". 
בהתאם לכך קבעה ועדת הערר המחוזית כי החיוב בהיטל ההשבחה מצד הוועדה המקומית מתבטל, וכי זו תשלם לשתי החברות סכום של 30,000 שקל כהוצאות משפט.