חוק הגנת הדייר - המדריך השלם לשנת 2024

אם אתם שואלים את עצמכם 'האם אני שוכר דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר', חשוב להכיר את חוק הגנת הדייר על בוריו ועל כל תקנות הגנת הדייר, ובנוסף חשוב גם להבין כיצד להשתמש באמצעים האלו ביום צרה שבו תאלצו להגן על עצמכם בתור שוכרי נכס למגורים או עסק. אחרי הכול, בהנחה ובעל הבית לא החזיר לכם את צ'ק הביטחון או לא מסכים להחליף על חשבונו את הגוף של הדוד חשמל, המשטרה היא לא הכתובת כדי להתמודד עם זה. כי אם וכאשר יצוץ מקרה שבו תרצו לאכוף את זכויותיכם בתור דיירים – אתם פונים אל חוקי הגנת הדייר ומתעמקים בשלל סעיפים ותתי סעיפים בניסוח מסורבל כדי לאתר את האחד שיוכל לשרת אתכם נאמנה.

כשזה מגיע למאבק בין שוכר למשכיר, הקלפים שבידי שוכרי דירות בישראל אינם שווים בחוזקם לקלפים שבידי בעלי הדירות – להם ישנה גישה למשאבים כספיים ולמידע רלוונטי שלרוב הדיירים אין. אפשר גם להוסיף ולומר כי נכון להיום, תקנות הגנת הדייר אינן מנוסחות בצורה שמעניקה מענה הולם לכלל הסיטואציות אשר עלולות להיווצר בין בעלי בית לבין שוכרי דירות. אנחנו די רחוקים ממצב שבו דייר מוגן בצורה הרמטית מבחינת החוק.

ולמרות הכול, תקנות חוק הגנת הדייר יכולות להיות לכם לעזר במקרים רבים. אז מהו החוק להגנת הדייר? מהו חוק דיירות מוגנת? איך תקנות חוק הגנת הדייר באות לידי ביטוי כשמדובר בדייר מוגן או במקרים של ביטול חוזה שכירות? במדריך הנוכחי ריכזנו עבורכם את האינפורמציה החשובה ביותר כדי שתוכלו להיעזר בה (בתקווה שלא תצטרכו) במידה ותאלצו להגן על עצמכם בתור דיירים.

חוק הגנת הדייר שכירות

חוק הגנת הדייר נוצר בשנת תשל"ב-1972 במטרה להגדיר את אופי התנהלותו של בעל הדירה אל מול הדייר המוגן על זכויותיו המעוגנות בחוק. על פי תקנות חוק הגנת הדייר, חוק זה תקף לגביי דיירים החיים בדירת מגורים בבניין, צמודי קרקע, כל נכס רשום למגורים המשמש את מטרת השכירות של הדיירים ומשפחתם וכן על דיירים להם בית עסק שנרכש תמורת דמי מפתח.

חובות בעל הנכס על פי תקנות הגנת הדייר

תקנות הגנת הדייר מציבות תנאים רבים ושונים שאסור בתכלית האיסור לחרוג מהם. לפי תקנות הגנת הדייר, כל בעל נכס המשכיר אותו לדיירים מחויב לדאוג לתחזוקת הנכס והתשתיות, לרבות שמירה על ניקיון חדר מדרגות ועל תאורה פעילה, שמירה על תשתית ביוב ראויה (בהנחה והנכס אינו מחובר למערכת ביוב עירונית) ואף לתיקונים כאלו ואחרים דוגמת תיקון ביסוס שהתערער, סדקים בקירות הנכס או הבניין, שקעים ברצפה, סורגים, מעקות ותחתית מרפסות, תיקונים בחדר מדרגות מרזבים ופחחות, סיכוך ומבנה, דרכי גישה לבית ולמקלט, צינורות מים או קווי חשמל בבניין.

בהקשר זה נציין, לצערנו הרב, כי תיקון בתוך הדירה – יעשה על חשבון הדייר במרבית המקרים. אלא אם כן בחוזה השכירות ישנו סעיף המחייב בתשלום חודשי קבוע עבור שירותים אלו.  

בהנחה ובעל הנכס מתנער מאחריותו לספק את השירותים הללו לשוכרי הדירות, ישנה לגיטימציה לדיירים לשלוח התרעה בצורה של מכתב רשום. באם לאחר הזמן ש"הוענק" לבעל הנכס מאז מועד קבלת ההתרעה עדיין לא סידר את התחייבותיו לשוכרים, אלו יכולים להתאגד יחד עם דיירים אחרים על מנת לממן את השירותים הללו מכיסם ולדרוש על פי חוק את החזר ההוצאות מבעל הנכס.  

***כאשר מדובר בבית עסק, הרי שהתשלום עבור שירותי התחזוקה משתנה לפי גודל בית עסק ולאופן השימוש בו.
 

חובות הדיירים על פי החוק להגנת הדייר 

בעיקרון, אין יותר מדי מה לחדש באשר לחובות הדייר המוגן. כשלעצמם הם די מובנים מאליהם על פי ההיגיון הבריא יותר מאשר על פי החוק להגנת הדייר. ובכל זאת, אלו הם חובות הדיירים על פי חוק הגנת הדייר :

• הדיירים עומדים בכל תנאי החוזה הנחתם בינם לבין בעל הנכס.

• הדיירים עומדים בהתחייבותיהם הכספיות ומשלמים בזמן את דמי השכירות ואת התשלומים עבור השירותים אותם מספק בעל הבית על פי החוזה החתום.

• הדיירים נשארים בנכס ולא נטשו או עזבו לתקופת זמן ארוכה שכן במקרה כזה יאבדו את זכויותיהם המעוגנות בחוק להגנת הדייר.

פשוט וקל. אין יותר מדי מה להרחיב או להוסיף באשר לחובות הדייר המוגן על פי החוק להגנת הדייר.

תקנות הגנת הדייר

לפני שנצלול אל הסעיפים הקטנים והגדולים שעלולים להשפיע עליכם בתור שוכרי דירות או בעלי דירות, חשוב קודם כל להסיר מהדרך את כל הסעיפים הקטנים הקובעים מי מהדיירים או הנכסים אינם מוגנים לפי תקנות הגנת הדייר, ואלו העיקרים שבהם:

1. קרקע שלא הוקם עליה בנין (נציין כי במידה והקרקע הושכרה לפני תשט״ו וכן משמשת לדייר מקור של פרנסה אז ישנם סעיפים בחוק שיכולים להיות רלוונטיים).

2. משק חקלאי – כל מבנה כזה או אחר המשתייך למשק חקלאי והושכר יחד איתו.

3.מבנה שכירות המשמש למטרת פרסומת או ראווה בלבד (אולם במידה ומדובר במבנה המושכר בחצרו או בסביבת הנכס של הדייר, הרי שדין הזכות הזו הינה כדין הזכות ב נכס למגורים מושכר והדייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר ).

4.שכירות בבית הארחה – דיירים אשר שוכרים חדר בבית מלון, פנסיון או כל בית הארחה כזה או אחר. כשזה נאמר, נציין כי סעיף זה אינו גורע מתחולת החוק להגנת הדייר  על שכירות למטרת ניהולו של העסק המארח.

5.דירת שירות – דירת שירות על פי הגדרתה זוהי דירה אותה מעסיק מעביר לעובד שלו במסגרת הסכם ההעסקה בין השני הצדדים. באם לא צוין בחוזה השכירות הנחתם בין המעסיק ועובדו כי החוק להגנת הדייר הוא אכן תקף – תקנות חוק הגנת הדייר יהיו מוגבלות במקרה שכזה.

6.שכירות מעורבת – נכס אשר על פי ההגדרה הרשמית שלו הוא בחלקו דירת מגורים ובחלקו בית עסק, מוגן לפי חוק הגנת הדייר . אך חשוב לציין כי קיימות נסיבות מסוימות בעקבותיהן בית משפט או בית דין יוכל לקבוע כי הנכס המדובר הוא אך ורק דירת מגורים או לחילופין אך ורק בית עסק.  

חוק דיירות מוגנת - דייר מוגן

חוק דיירות מוגנת מגדיר את המונח דייר מוגן במילים הבאות: 'שוכר נכס אשר נהנה מזכויות יתר לעומת שוכר נכס רגיל. במידה והוא נכנס לגור בנכס לפני התאריך 20.8.1968. אך מהן זכויות היתר הללו שמגיעות לדייר מוגן לפי חוק דיירות מוגנת? כיצד חוק דיירות מוגנת מסייע לנו במקרים של חוק הגנת הדייר פינוי נכס או העברת זכויות דיירות? כעת נרחיב.  

 מיהו דייר מוגן על פי תקנות החוק להגנת הדייר / חוק דיירות מוגנת?

1. דייר מוגן זהו שוכר אשר שילם דמי מפתח לבעל הנכס ונהנה מהחזקה בפועל בדירה למגורים או בעסק. נציין כי דמי מפתח בהגדרתם הם תמורה עבור שכירות או החזקה בדירה לכל ימי חייו של הדייר – כאשר במקרים מסוימים ישלם הדייר גם דמי שכירות מופחתים עבור הדירה בנוסף לדמי המפתח.

2. דייר מוגן זהו מי שקיבל את זכות הדיירות בנכס משותף שבו התגורר איתו קרוב משפחה  מדרגה ראשונה שנפטר. כמו כן, במידה ומדובר בבית עסק, הרי שדייר מוגן הוא מי שהמשיך את עיסוקו של הדייר אשר נפטר.  

3. דייר מוגן זהו שוכר אשר מתגורר בנכס למגורים לפני התאריך 20.8.1968.

אילו זכויות עומדות לרשותו של דייר מוגן?

דייר מוגן זכאי לזכויות מיוחדות על פי החוק להגנת הדייר וחוק דיירות מוגנת. זכויות אשר נוגעות לענייני הגנה מפני פינוי מהנכס כמו גם דמי שכירות "מוגנים" מפני עליה או מופחתים בצורה משמעותית לפרק זמן ארוך – וזאת כמובן בהנחה שאותו דייר מוגן לא הפר שום סעיף מחוזה השכירות והוראות החוק.

בהזדמנות זו חשוב לציין כי חוק דיירות מוגנת נועד להגן על שוכר דירה השרוי בלחצים כלכליים בשל התחייבות שנטל על עצמו מול בעל הנכס. אך שני צדדים יש למטבע, וצריך לזכור כי יכול להיות מצב שבו גם בעל הדירה נתון תחת לחצים כלכליים דומים.

העברת זכות דיירות מוגנת

העברת זכויות הדיירות המוגנת כפופה להתקיימותם של תנאים בהתאם לחוק דיירות מוגנת. אלו הם התנאים העיקריים: 

• במקרה פטירתו של דייר מוגן, החוק קובע כי זכות הדיירות המוגנת בנכס עוברת לזוגתו (באם השניים התגוררו יחדיו לאורך 6 חודשים לכל הפחות).

• דייר מוגן אשר פרוד או גרוש מזוגתו והתגוררו יחדיו במהלך מערכת היחסים שלהם (שוב, 6 חודשים) ימשיך להחזיק בזכות הדיירות המוגנת אלא אם כן במסגרת הסכם הגירושין הוחלט כי יחלקו את זכויות הדיירות המוגנת בנכס.   

• במקרה שבו מדובר בדייר מוגן ללא בת זוג, זכויות הדיירות עוברות לילדיו (גם כאן, באם ילדיו התגוררו עם הדייר המוגן במשך 6 חודשים לכל הפחות ובהנחה ולא היה לילידיו נכס למגורים אחר).

• במקרה ומדובר בדייר מוגן ללא ילדים, זכויות הדיירות עוברות לבני משפחתו בכפוף לקריטריונים מסוימים.

• במקרה שבו הדייר המוגן נטש את הנכס ואף ניתק קשר עם בני משפחתו, זכות הדיירות המוגנת תעבור לידיהם בכל זאת.

לסיכום: ידע הוא כוח לדייר

מעמד חתימת חוזה של שכירות דירה יכול להיות מלחיץ הן עבור שוכרי דירות והן עבור בעלי נכסים. מטבע הדברים, שוכרי הדירות הם אלו שנתונים בפני לחץ גדול יותר, שכן הם מתחייבים לתשלום שוטף של סכום כסף גדול לתקופה ארוכה, וזאת מבלי להזכיר בכלל את התשלום השוטף על חשבונות הנכס דוגמת חשמל, מים, ארנונה, ועד בית, גז וכן הלאה. יתרה מכך, על פי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, (' חוק שכירות הוגנת '),בעל הנכס רשאי לדרוש ערבות בגבוה שליש מתקופת השכירות או חודשים של דמי שכירות על פי החוזה. הלחץ על שוכרי הדירות מוסיף לגדול גם בשל הדרישה למתן ערבות בנקאית וביטחונות כלכליים עבור בעל הנכס – איתו אין להם היכרות מוקדמת. 

המציאות היא שפעמים רבות נוצרים מצבים בהם היחסים בין שוכרי דירות לבין בעלי דירות הופכים עכורים ונדרשת התערבות סמכותית של עורך דין מקרקעיןבכדי לנסות וליישב את הסכסוך בין הצדדים המאשימים אחד את משנהו בטענות שונות. סיטואציה לא נעימה שאף אחד מהצדדים אינו רוצה להקילע עליה.

על רקע הדברים הללו, כדאי שתדעו בדיוק מהם זכויותיכם (הן בתור בעלי דירות והן בתור שוכרי דירות) ובין אם אתם נמנים עם קטגוריית דייר מוגן, שכירות מעורבת, או פשוט מחפשים אחר פרצות מסוימות שניתן למצוא אצל סעיפי חוק הגנת הדייר ביטול חוזה, היה לנו חשוב להכין עבורכם את המדריך הזה כדי שבעת הצורך כשתגיעו למעמד חתימת חוזה שכירות, תוכלו לעשות זאת ברוח נעימה יותר ובידיעה שאצלכם נמצא כל המידע המעמיק באשר לתקנות החוק להגנת הדייר והוא יוכל לשמש אתכם בכל שלב בחייכם בתור שוכרי דירות.