אושרה תוכנית "מתחם הראשונים" בר"ג, עם מגדל בן 35 קומות; תהפוך את השכונה הסמוכה ל"ציר ז'בוטינסקי" חדש?

הדילמה בין התחדשות לבין שמירה על הקיים מעולם לא הייתה אקטואלית יותר: הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב הודיעה לאחרונה על אישור תוכנית 506-0494815, היא תוכנית "מתחם הראשונים" ברמת גן, שנמצאת על הגבול שבין שכונת הראשונים השקטה לבין מתחם הבורסה הומה האדם. התוכנית המאושרת מאפשרת הקמה של מגדל לעירוב שימושים בן 35 קומות, ממש בצפונה של השכונה – ואת התושבים זה מטריד.

מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור – וגשר אל מתחם הבורסה

ראשית, נפרט על התוכנית עצמה: מדובר במתחם שנמצא על ציר רחוב המעיין, ואושר כחלק מפיתוח המיועד של הרחוב עצמו. התוכנית מאפשרת קביעת זכויות בנייה להקמת מגדל בן 35 קומות לתעסוקה, מגורים, מסחר ושטחי ציבור, וכן קביעת מגרש בייעוד שטח ציבורי פתוח. התוכנית הופקדה, כפי שפרסמנו כאן, במרץ השנה.

המגדל יכלול קומת קרקע למסחר, מעליה שתי קומות לשטחים ציבוריים, מעליהן 18 קומות לתעסוקה, מעליהן קומת "sky lobby" - ומעליה 11 קומות למגורים. מעל קומות המגורים יהיו שתי קומות טכניות. התוכנית מציעה 89 יח"ד, 250 מ"ר שטחי מסחר, 1,875 מ"ר של שטחים עבור מבני ציבור ו-13,325 מ"ר שטחי תעסוקה

המגדל יכלול קומת קרקע למסחר, מעליה שתי קומות לשטחים ציבוריים, מעליהן 18 קומות לתעסוקה, מעליהן קומת "sky lobby" - ומעליה 11 קומות למגורים. מעל קומות המגורים יהיו שתי קומות טכניות. התוכנית מציעה 89 יח"ד, 250 מ"ר שטחי מסחר, 1,875 מ"ר של שטחים עבור מבני ציבור ו-13,325 מ"ר שטחי תעסוקה. התוכנית ממוקמת בסמוך לקו האדום הנבנה בימים אלו של הרכבת הקלה, וכמובן אל מתחם הרכבת הכבדה "סבידור מרכז" שבסמוך לבורסה ברמת גן.

לעיון בהוראות התוכנית במלואן לחצו כאן

כאמור, תושבי השכונה חוששים כי תוכנית שכזו, עם בנייה מאסיבית בהרבה מזו המאפיינת את שכונת הראשונים, תפגע בצביונה. בהתנגדות שהגישו כמה מהם בפני הוועדה המחוזית טענו התושבים, בין היתר, כי "התוכנית המוצעת מקפלת לתוכה את עקרונות תוכנית האב של שכונת הראשונים, ואינה שומרת על הזהות הייחודית ועל אופי השכונה. התוכנית המוצעת תביא לשינוי משכונה ירוקה ופסטורלית לאזור מגורים ועסקים הכולל עירוב שימושים , בדומה לציר ז'בוטינסקי ולרחובות ראשיים אחרים".

הוועדה החליטה לדחות את ההתנהגדות, וציינה כי "תוכנית האב לשכונת הראשונים הוחלטה על ידי הוועדה המקומית לאחר שזו בחנה את מאפייני השכונה, את מיקומה ליד ציר הסעת המונים ואזור עסקים ראשי וכן את צרכיה העתידיים. מדיניות זו לא נדונה בוועדה המחוזית, אך הועדה סבורה כי במקום זה התכנון הוא תכנון ראוי ונכון, התואם את מדיניות הועדה המחוזית לצירי מתע"ן". 

הוועדה המחוזית לא הסתפקה בקביעה זו, והרחיבה בנושא השמירה על אופי השכונה וההפרדה בין הבינוי המאסיבי לבין הבינוי הקיים מדרום לתוכנית, בדיון שערכה בהתנגדויות בתחילת יולי האחרון: "התוכנית ממוקמת בקרבה לתחנת הרכבת הקלה המתוכננת של הקו האדום, ואף תאפשר נגישות להולכי רגל מתוך השכונה אל תחנת הרכבת, על ידי בניית גשר מעל רחוב המעיין בשלב הראשון, ובשלב הסופי - קירוי מלא של רחוב המעיין, שישמש כשטח פתוח לרווחת הציבור – מרחב ציבורי נעים ונגיש - ויהווה קישור חיוני בין השכונה לקו האדום של הרכבת הקלה.

התוכנית קובעת כי הגישה לבנייה הגבוהה בצפון השכונה תהיה דרך רחוב המעיין (המחבר בין מתחם הבורסה ברמת גן לתל אביב) ולא דרך השכונה עצמה, כך שהשפעת הפרויקט על תנועת כלי הרכב בתוך השכונה היא נמוכה, אם בכלל. הסמיכות לצירי התחבורה צפויה להפחית את השימוש בכלי רכב פרטיים בסביבת התוכנית. תוספת החניות בה מצומצמת, ונוסף על כך - הכניסה לחניון הבניין תעשה דרך רחוב המעיין, כך שתימנע תנועת רכבי עובדים ודיירי הפרויקט דרך רחובות מתוך השכונה".

"הכניסה אל מרתפי החניה מתוך 'מנהרת' המעיין – אפשרית"

התנגדותם של תושבי השכונה לא הייתה היחידה שהוגשה סביב התוכנית. למעשה, הוגשו בסך הכול 29 התנגדויות ל"מתחם הראשונים", בהן אחת אשר נוגעת לעניין הנדסי, רלוונטי גם הוא לנושא תנועת הרכבים סביב הפרויקט והשפעתה על השכונה עצמה.

מדובר בהתנגדות שהגיש שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות השקעות , בשם החברה, ובה נטען כי "הכניסה והחנייה בחניון המגדל דרך רחוב המעיין אינה ישימה הנדסית ומהווה סכנה בטיחותית, ולפיכך יש לתכנן את הכניסה לחניון דרך רחוב יהודה אנגלנדר, ואת היציאה מרחוב הצבי".

הוועדה החליטה לדחות את ההתנגדות, וציינה כי "הנושא נבדק לעומק ותואם מול גורמי התחבורה ברשות המקומית, מול משרד התחבורה, מול יועץ התנועה של התוכנית ומול יועצת התנועה של לשכת התכנון. גורמים אלו קבעו כי הכניסה אל מרתפי החניה מתוך המנהרה הינה אפשרית. 

נוסף על כך, בהוראות התוכנית מצוין כי תנאי להיתר בנייה הינו אישור רשויות תמרור לתוכנית הסדרי תנועה וחניה מפורטת, וכן תיאום מלא עם תוכניות הקירוי והשיקוע של רחוב המעיין. תוכנית כזו תידרש, כמובן, לתת מענה בטיחותי לחיבור החניון".

שימושי מסחר שהינו מסחר מקומי ולשימושים ציבוריים מבונים אין צורך בהקצאת מקומות חנייה, שכן התכנית ממוקמת במרחק של כ-30 מטר מתחנה של הרכבת הקלה ובסמיכות קרובה לציר ז'בוטינסקי המשורת היטב על ידי תחבורה ציבורית"

הוועדה שמעה גם את התנגדויותיה של מהנדסת עיריית רמת גן, אינג' סיגל חורש, שטענה כי "יש להוסיף מקומות חנייה לשטחים לצורכי ציבור על פי תקן החנייה הארצי התקף לעת הוצאת היתר הבנייה". הוועדה דחתה את ההתנהגות הזו, וציינה כי היא "סבורה כי לשימושי מסחר שהינו מסחר מקומי ולשימושים ציבוריים מבונים אין צורך בהקצאת מקומות חנייה, שכן התכנית ממוקמת במרחק של כ-30 מטר מתחנה של הרכבת הקלה ובסמיכות קרובה לציר ז'בוטינסקי המשורת היטב על ידי תחבורה ציבורית.

עם זאת, את טענת אינג' חורש כי יש להוסיף דרישה להכנת עמדות לטעינת רכב חשמלי בכל קומות החנייה קיבלה הוועדה, וקבעה כי להוראות התוכנית יתווסף סעיף המאפשר עמדות טעינת רכב חשמלי בכל קומות החנייה בפרויקט.

לעיון במסמך ההחלטות המלא של הוועדה בנושא ההתנגדויות לתוכנית, לחצו כאן