תכה גלים? הוועדה המקומית בי-ם ממליצה כי הוצאות התחזוקה של דיירים קיימים בפינוי-בינוי ישולמו ע"י היזם – "לעשר שנים לפחות"

האם המלצת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים תגרום לאפקט דרמטי שיביא לשינוי מהותי בפרויקטי פינוי-בינוי בישראל? בדיון של ועדת המשנה של הוועדה המקומית שנערך לפני ימים ספורים, סביב ההתנגדויות לפרויקט הפינוי-בינוי במרכז הקליטה בשכונת גילה, היא ממליצה כי היזם בפרויקטי פינוי-בינוי הוא שייקח על עצמו את הוצאות התחזוקה של הדיירים הקיימים – ולתקופה לא מבוטלת.

"הוועדה סבורה כי יש מקום, בפרויקטים של פינוי-בינוי, שיזם התוכנית יתחייב על תשלום תחזוקה עבור הדיירים הקיימים למשך עשר שנים לפחות", כך נכתב בהחלטתה, "והיא סבורה כי ראוי להתחייב על כך גם במקרה זה ולעגן זאת במסגרת ההסכמים בין עמידר לדיירים".

מתחם מרכז הקליטה בגילה, ירושלים. איי אל וויו פויינט

המלצה זו באה בעקבות התנגדות שהגיש עו"ד יוסי אומיד, פעיל חברתי ובעלי משרד אומיד ושות' עורכי דין ונוטריונים, אשר מייצג את בעלי הדירות במתחם בגילה. "כל בר דעת יודע כי הדיירים במתחמים הללו, שרכשו את הדירות במתחם מעמידר במיטב כספם, אינם משתייכים למעמד סוציו-אקונומי גבוה", מסביר עו"ד אומיד. "המשמעות היא שביום שיקבלו את הדירות החדשות, הם יברחו משם – הרי אף אחד מהם לא יכול לשלם עוד 500-400 שקל דמי ניהול ותחזוקה בחודש, עוד לפני יתר ההוצאות כמו ארנונה, חשמל, מים וכדומה.

ההמלצה של הוועדה המקומית, שהגיעה אחרי הרבה דיונים מולנו, היא דבר מדהים. אין שום מקום במדינת ישראל שבו הדבר הזה הגיע מכיוון הוועדות עצמן, והמשמעות של המלצה כזו היא עצומה: מדובר בעשר שנים של שקט לבעלי הדירות. זו רעידת אדמה, וצריך להחיל את זה על כל הפרויקטים לפינוי-בינוי בארץ, שזה יהיה הנוהל הרגיל בכל המדינה, שיהיה חלק מהתב"ע ומהוראות התקנון. 

בתמורה אפשר להוסיף ליזם עוד חמש, שש או שבע דירות – זה כלום עבורו ועבור המתכננים, בטח בפרויקט בסדר גודל כזה, של מאות יחידות דיור, אבל זה עולם ומלואו בשביל הדייר. זה אומר שלא עושים טרנספר לדיירים. אם המדינה רוצה באמת לתת לדיירים האלה עולם אחר מבחינת חוויית הדיור והמגורים – זו הדרך".

בדקנו את הנושא, מבחינת העלויות הנוספות שאמורות להיות מושתות על היזם: במקרה של דמי ניהול בגובה 400 שקל לחודש, עבור 100 דיירים, למשך עשר שנים, מדובר בסכום של 4.8 מיליון שקל; אם דמי הניהול ייקבעו על 500 שקל לחודש, המימון יסתכם בשישה מיליון שקל

בדקנו את הנושא, מבחינת העלויות הנוספות שאמורות להיות מושתות על היזם: במקרה של דמי ניהול בגובה 400 שקל לחודש, עבור 100 דיירים, למשך עשר שנים, מדובר בסכום של 4.8 מיליון שקל; אם דמי הניהול ייקבעו על 500 שקל לחודש, המימון יסתכם בשישה מיליון שקל. כאמור, הצעתו של עו"ד אומיד היא להוסיף עוד כמה דירות יזם לתוכנית, ובכך "לפצות" אותו על תשלום זה.

לאחרונה, במטרה לקדם את הרעיון בראייה הרוחבית, הארצית, שלח עו"ד אומיד מכתב בנושא לראש הממשלה, נפתלי בנט, לשר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, לשרת הפנים, איילת שקד, לשר המשפטים, גדעון סער, ולמנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר. הוא קורא להם במכתבו לקדם תיקון חקיקה אשר תאפשר את קביעת מימון דמי התחזוקה למשך עשר שנים בכל הפרויקטים לפינוי-בינוי בישראל.

לעיון במכתב לחצו כאן

פרויקט ראשון מסוגו – שגם הרגולטורים חפצים ביקרו

פרויקט מרכז הקליטה בגילה הוא פרויקט פינוי-בינוי ייחודי מסוגו בישראל, אשר מקודם על ידי חברת דיור ציבורי, עמידר, וכולל דירות רבות השייכות למעשה למדינה. המרכז הוקם לפני 40 שנה, וכולל 288 דירות. לאורך השנים רכשו אנשים פרטיים מעמידר כמעט 110 דירות, וכ-180 נותרו בידי המדינה. הפרויקט המדובר כולל הריסה של כלל הדירות הקיימות, והקמת 1,324 יחידות דיור חדשות.

מתחם מרכז הקליטה בגילה, ירושלים. איי אל וויו פויינט

התוכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית בינואר 2020, כפי שפרסמנו כאן, וביולי השנה הופקדה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים. "מדובר כאן באינטרס משותף של עמידר, משרד הבינוי והשיכון , הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עיריית ירושלים והמדינה", מדגיש עו"ד אומיד, "שכן רוב הדירות הקיימות הן דירות השייכות למדינה. לכן יש לכל אלו אינטרס שהפרויקט יצא לפעול, וכמה שיותר מהר". 

אתגר נוסף ש(אולי) נפתר: התוספת לדיירים הקיימים

תכנון הפרויקט הציב אתגר נוסף בפני הדיירים הקיימים: המאבק על התוספת לדירתם החדשה. במקור, קבעה הוועדה המקומית – בין היתר על סמך קביעתה הידועה של הרשות להתחדשות עירונית – כי הדירות לבעלים הנוכחיים יכללו תמורה של 12 מ"ר. גם עניין זה עומד להשתנות, בעקבות התנגדות נוספת שהגיש עו"ד אומיד בשם הדיירים.

אומנם תמורה של 12 מ"ר היא כיום הנוהל בכל הארץ, אבל בירושלים הוא מעולם לא יושם, עד היום. אף ועדה לא דנה בתוספת של 12 מ"ר בנוגע לפרויקטים בירושלים. פנינו לוועדה המקומית וביקשנו להבין מדוע דווקא דיירי מרכז הקליטה הם הראשונים שעבורם נקבעת תמורה כזו"

"אומנם תמורה של 12 מ"ר היא כיום הנוהל בכל הארץ, אבל בירושלים הוא מעולם לא יושם, עד היום. אף ועדה לא דנה בתוספת של 12 מ"ר בנוגע לפרויקטים בירושלים. פנינו לוועדה המקומית וביקשנו להבין מדוע דווקא דיירי מרכז הקליטה הם הראשונים שעבורם נקבעת תמורה כזו. בדקתי בהרבה פרויקטים בעיר את הנושא, ובאף אחד מהם לא נקבע כך".

החלטת ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה היא כי יש לקבל חלקית את ההתנגדות: "יש לשנות את החישוב ולאפשר תוספת של 25 מ"ר ל-109 הדירות הפרטיות הקיימות במתחם". הוועדה הדגישה כי ההחלטה לא תחול על דירות המדינה, שגודלן הממוצע יהיה 95 מ"ר – "שטח דירות מקובל המאפשר גמישות בגדלי הדירות בכל הפרויקט". עוד החליטה הוועדה כי יש לערוך בחינה שמאית מחודשת לפרויקט, שמתחשבת בכל השינויים – כולל תוספת אפשרית של 200 יח"ד לפרויקט אשר הועלתה גם היא באחת ההתנגדויות.

לעיון בקובץ ההחלטות המלא – לחצו כאן

לאחר המלצת הוועדה המקומית, הכדור עובר לידיה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, אשר תדון בהמלצות ובהתנגדויות באמצע החודש הבא. "אם תהיה החלטה כזו במחוזית, זו רעידת אדמה שתורגש בכל הארץ. אוי ואבוי לעירייה שלא תאמץ החלטה כזו. זהו בדיוק שינוי חברתי, תרתי משמע".