דיירים בגיל השלישי? חשוב שתכירו את הטבות המס המגיעות לכם בפרויקטים לפינוי בינוי

עסקאות פינוי בינוי הן עסקאות שבמסגרתן אין ככלל מיסוי והיטלים על הדיירים. עם זאת, במקרים בהם התמורה המשתלמת לדיירים, בין באמצעות דירה חלופית ובין באמצעות דירה חלופית ומרכיב מזומן עוברת את התקרה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין , ייתכנו חיובי מיסים גם על חלק מהתמורה של הדיירים. כך קורה שדיירי הגיל השלישי הזכאים לחלופות שונות בתמורה לדירתם הישנה - לפי החוק, עלולים למצוא עצמם, ללא תכנון מוקדם, מחויבים במס אותו הם לא צפו מראש, ככל שהיזם לא לוקח על עצמו לשאת בחבויות המס העודפות. כדי למנוע זאת, יש להכיר היטב את הוראות החקיקה בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק פינוי בינוי ולנסות ולבחור מבין החלופות האפשריות, את החלופה המיטבית עבור הדייר המבוגר גם מבחינה מיסוית.  

במסגרת בוקר של נדל"ן במרכז הנדל"ן אירחנו את עו"ד ורו"ח מאורי עמפלי להרצאה מיוחדת בנושא ההיבטים המשפטיים והמיסויים בטיפול באוכלוסיית הגיל השלישי בהתחדשות עירונית. עו"ד עמפלי הוא מייסד ובעלים של משרד עמפלי עריכת דין מיסים, המתמחה בין היתר במיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית, לרבות ליווי יזמים ודיירים בפרויקטים שונים.

ראשית נציין כי הסוגייה שנתייחס אליה אודות הגיל השלישי בהתחדשות עירונית, מתייחסת לפרויקטים לפינוי בינוי בלבד ולא לתמ"א 38, שכן אין כל התייחסות בחוק מיסוי מקרקעין להטבות מיסוי לקשישים ביחס לעסקאות תמ"א 38 , מתווה שממילא אמור להסתיים לקראת סוף השנה, לפחות בתצורתו הנוכחית. על כן, הכתבה הנוכחית תעסוק בפרויקטים לפינוי בינוי בלבד. 

הפטור ממס בפינוי פינוי – עד תקרת השווי

לפני שנצלול לסוגיית המיסוי של אנשי הגיל השלישי, חשוב להכיר את כללי המיסוי הרגילים הנוגעים לכלל הדיירים במתחמי פינוי בינוי . כאמור, במכירת דירות במתחמי פינוי בינוי המוכרים ככלל פטורים מחבות במס שבח. כך לשון חוק מיסוי מקרקעין 49כב.(א)(1): "המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת, זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה, ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי"

לעניין זה נציין את תנאי הפטור האמור: 1) תמורה המורכבת מזכות ביחידה חלופית (חובה) ותמורה כספית (אופציונאלי; (2) התמורה הפטורה מוגבלת בתקרת שוו;. 3) מחוק ההסדרים האחרון הפטור ניתן גם לבעלים של מספר דירות באותו המתחם, ביחס לכל דירותיהם הנמכרות.

החוק מסביר גם מהי אותה תקרת שווי, ומסייג שתקרת השווי היא לפי הגבוהה מבין החלופות הבאות: (1) 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת; (2) שווי דירת מגורים במתחם ששטחה 120 מ"ר (3) שווי דירת מגורים באותה מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת ולא יותר מ- 200 מ"ר.

על פי רוב תקרת השווי שיעשה בה שימוש היא החלופה השנייה - שווי של דירת 120 מ"ר חדשה במתחם. במקרים של דירות גדולות דווקא החלופה השלישית עשויה להיות יותר אטרקטיבית. כן יש לשים לב שבחישוב שווי הדירה המקורית בחלופה הראשונה יש לנטרל משווי הדירה את זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות.

בתוך כך, תקרת השווי חלה על צירוף כלל התמורות שמקבל הדייר. לדוגמה - אם שוויה של דירת מגורים חדשה במתחם בשטח של 120 מ"ר הוא שלושה מיליון שקל והדירה החדשה שמקבל הדייר היא 80 מ"ר ושווה שני מיליון שקל, והיזם ישלם לו עוד מיליון שקל במזומן – כלל התמורה פטורה . אך, אם אותו פיצוי כספי במזומן יהיה גבוה ממיליון שקל, החלק בצירוף התמורות העולה על שלושה מיליון שקל לא ייכנס בגדר הפטור. 

מי מוגדר קשיש בחוק

כעת נחזור לעסוק בסוגיית המיסוי של דיירי הגיל השלישי, המוגדרים בחקיקה בשם "קשיש". נזכיר כי ההטבות, לרבות הטבות המס ביחס לאוכלוסייה זו, הוסדרו בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק פינוי בינוי במסגרת תיקון חקיקה מחודש מאוקטובר 2018. "קשיש לצרכי חוק מיסוי מקרקעין הוא "כל אחד מאלה: (1) מי שבמועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון, כהגדרתו בסעיף 49כ, על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף מלאו לו 70 שנים והתגורר ביחידת המגורים הנמכרת תקופה של שנתיים רצופות לפחות בסמוך לפני אותו המועד וכן התגורר דרך קבע באותה יחידה במועד החתימה על ההסכם עמו; (2) בן זוגו של מי שמתקיים בו האמור בפסקה (1),למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד".

מלשון החוק ניתן ללמוד כי אדם שמלאו לו 70 ושלא התגורר בדירה לאורך כל אותן שנתיים, משום שהיה מאושפז למשל בבית החולים או במחלקה סיעודית, אינו זכאי להטבות המס במסגרת תיקון החקיקה. נוסף על כך, לפי חוק פינוי בינוי , דייר בן 75 או אדם המהווה "חולה הנוטה למות" (כהגדרתו בחוק) אינו חייב להתגורר שנתיים בדירה על מנת להיות זכאי להטבות במסגרת פרויקט פינוי בינוי , עניין שאין לגביו הוראה מקבילה בחוק מיסוי מקרקעין .נציין עוד כי מלשון החוק משתמע כי מועד החתימה הראשון ייחשב למועד בו הדייר הראשון בפרויקט חתם על החוזה, גם אם היזם משהה את חתימתו. זוהי עמדתה של רשות המסים במסגרת חוזר מיסוי מקרקעין מתחילת שנת 2021.  

הטבות המס לדיירים בגיל השלישי

בשונה מכלל הדיירים, בני הגיל השלישי מתקשים ככלל במעבר זמני לדירה שכורה וחזרה לדירת התמורה בפרויקט, ולכן החוק מציע להם שלוש חלופות נוספות לצד החלופות הרגילות שתוארו לעיל בפרויקט פינוי בינוי . נעבור לתאר את החלופות השונות לאוכלוסייה המבוגרת , כפי שהן מוצגות בחוק מיסוי מקרקעין ואת הביקורות על החלופות הנ"ל.

החלופה הראשונה, קבלת שתי דירות(סעיף 49כב(א2) לחוק): דייר העומד בהגדרת "קשיש" בחוק מיסוי מקרקעין זכאי לקבל במסגרת עסקת הפינוי בינוי בפטור שתי דירות חדשות בפרויקט כנגד דירה אחת שמכר. הדייר יוכל להתגורר בבוא העת באחת מהדירות ולהשכיר או למכור את הדירה השנייה. כמו כן,  הפטור ממס מוגבל בגובה תקרת השווי - הדייר עלול לחוב במס שבח / רכישה בעת קבלת הדירות החלופיות אם שוויין המצטבר של שתי דירות התמורה )הדירות החלופיות) יעלה על תקרת השווי הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין לעסקאות פינוי-בינוי.

החלופה השנייה, מכירת הדירה לידי צד ג' (סעיף 49כב1(ב) לחוק): דייר העומד בהגדרת "קשיש" בחוק מיסוי מקרקעין זכאי למכור את זכויותיו בדירת המגורים החדשה שיקבל במסגרת עסקת הפינוי בינוי לצד ג' בפטור ממס שבח – במידה ורכש דירה חדשה לעצמו או יחידת דיור בבית אבות ששוויה לפחות 75% משווי הדירה החלופית. הדגשים בחוק: פטור ממס רכישה על שווי הדירה החדשה עד לשווי הדירה החלופית.

המכירה של הדירה תתבצע רק לאחר שהוגשה על ידי היזם בקשה לקבלת היתר בנייה. הרכישה של הדירה החדשה תתבצע, שישה חודשים ממועד הפינוי מהדירה הקיימת; או 12 חודשים ממועד המכירה של הדירה החלופית, לפי המאוחר ובלבד שטרם נסתיימה בנייתה של הדירה. שווי הדירה החדשה יהיה לפחות 75% משווי הדירה החלופית והמכירה אינה לקרוב.  

החלופה שלישית, מכירה ליזם(סעיף 49 כב2 לחוק): דייר העומד בהגדרת "קשיש" בחוק מיסוי מקרקעין זכאי למכור את זכויותיו בדירת המגורים החלופית ליזם הפרויקט בפטור ממס שבח. במידה ורכש דירה חדשה לעצמו או יחידת דיור בבית אבות ששוויה לפחות 75% משווי הדירה החלופית הנמכרת. היזם יהיה זכאי לפטור ממס רכישה בגין העסקה.

תנאי החלופה השלישית מבוססים על אותם התנאים הקבועים בחלופה השנייה, אך נוסף על כך, נדרש שהמכירה של דירת התמורה ליזם תעשה בסמוך למועד החתימה של הדייר על הסכם פינוי- בינוי. החוזר מתחילת 2021 אף ממליץ לבצע את פעולת המכירה באותו ההסכם.

היות שבחלופה השנייה והשלישית הדירה החדשה צריכה להיות בשווי 75% לפחות משווי המכירה של דירת התמורה, אזי ככל ששווי דירת התמורה יהיה גבוה יותר, גם שווי הדירה החדשה הנרכשת צריך להיות גבוה בהתאמה. קרי, הדייר המבוגר עלול להיות מוגבל במסגרת ההטבה לרכישת דירה גדולה ויקרה על מנת שלא יאבד את הפטור ממס שבח בגין מכירת דירת התמורה לצד שלישי או ליזם, על אף שהיה מעדיף לרכוש דירה צנועה יותר בתוספת סכום כסף מסוים במזומן שישמש לצרכיו האחרים. 

כמו כן, החלופה השלישית חלה גם לגבי מוכר שאינו קשיש אך הוא או בן זוגו נזקק לשירותי סיעוד כמשמעותם בסעיף 49יג(ב).  

חוק מיסוי מקרקעין מסדיר גם את מועד הרכישה ושווי הרכישה כאשר הדייר המבוגר או צאצאיו יבקשו למכור את דירות התמורה. 

לסיכום, יש לבחון היטב עם הדייר המבוגר ובמצבים מסוימים גם עם בני משפחתו את חלופות המס העומדות לרשותו במסגרת חוק מיסוי מקרקעין ורק לאחר מכן ובשים לב לאילוצים נוספים לבחור את החלופה המיטבית. חשוב שתהליך זה יתנהל עם כל דייר ודייר בנפרד ובצורה מעמיקה. 

למצגת ההרצאה המלאה לחצו כאן