ג'נטריפיקציה בארץ ובעולם - המדריך השלם לשנת 2024

ג'נטריפיקציה הוא מונח הקשור לתחום העירוני מעמדי. המונח מתאר מעבר של אוכלוסיות ממעמד בינוני-גבוה אל שכונות המאופיינות בדיירים משכבות חלשות. המעבר יכול להיות ספונטני או מתוכנן על ידי רשויות מקומיות או יזמים. בעקבות כך לעיתים האוכלוסייה החדשה דוחקת את האוכלוסייה הענייה יותר מחוץ לשכונה. המונח מעורר חילוקי דעות בין החוקרים ובין בעלי אידיאולוגיות שונות, למשל תומכי השוק החופשי לעומת תומכי מדינת הרווחה.

מה זה ג'נטריפיקציה - הגדרה רחבה והיסטוריה

המקור של המילה ג'נטריפיקציה היא מצרפתית ג'נטרי (gentry),שפירושו עתיקה. כך כונה המעמד הבינוני-גבוה בצרפת. את המונח טבעה הסוציולוגית הבריטית רות גלאס. היא השתמשה בו כדי לתאר את זליגת האוכלוסיות החזקות והמעמד הבינוני הגבוה בלונדון של שנות השישים אל השכונות החלשות. במקור שימש המונח כמונח ביקורתי שלילי כלפי הדחיקה של אוכלוסיות מחוץ לאזור מגוריהן הוותיק ופירוק הקהילה. כיום תומכי השוק החופשי וההתחדשות העירונית רואים בו גם מונח חיובי.

הליך הג'נטריפיקציה מוגדר ברוב המקרים על פיי השלבים הבאים:

1. אנשים בעלי ידע, זמן ומוכנות לקחת סיכונים מגיעים לאזור, משפצים את הדירות ואת המבנים. כך הם משביחים את הנכס, אך עדיין מחירי הנכסים באזור נמוכים, אך נוצר קהל חדש לשכונה והווי קהילתי. לרוב המשפצים יהיו אומנים ואדריכלים המקנים ייחוד לשכונה. כך נוצר ביקוש לשכונה ששופצה אך מחיריה לא עלו מהותית. הרבה פעמים צעירים וסטודנטים יימשכו לשכונה כזו

2. לאחר מכן מגיעה אוכלוסייה מבוססת יותר שמוכנה לקנות דירות בשכונה במחירים גבוהים יותר. בנוסף בעלי עסקים פותחים עסקים באזור, מה שגם מקפיץ את המחירים בעקבות הביקוש הגובר. בשלב זה נוצר מתח בין האוכלוסיות החדשות והוותיקות, ולאט לאט האוכלוסיות הוותיקות נדחקות בשל המחירים הגואים ושינוי צביון השכונה

3. בשלב האחרון כבר נוצר עניין בקרב משקיעים, מתווכים ויזמי נדל"ן המזהים את הפוטנציאל הכלכלי של השכונה. אלו מקפיצים את המחירים אף יותר, גם של דירות משופצות וגם של לא משופצות. בשלב זה הרבה פעמים הקונים הם משקיעים שלא קונים את הדירות למגורים, ולעיתים הדירות אף הופכות לדירות רפאים. היזמים מפעילים לחץ על האוכלוסייה הוותיקה לעזוב את המקום, באמצעות חקיקה או פיצויים. בשלב זה האוכלוסייה החדשה הופכת לרוב.

הגורמים לג’נטריפיקציה

במחקר יש מחלוקות לגבי הגורמים לג'נטריפיקציה, האם זה הליך שנעשה מלמטה למעלה, בבחירה מצד הדיירים, או הליך מתוכנן מצד העירייה או יזמים. חוקרים הראו למשל שיש קשר בין החלטות של העירייה, דוגמת הגבלות בנייה, בטיחות ותברואה, לג'נטריפיקציה. בנוסף המחקרים גם מראים קשר בין החלטות של יזמים לג'נטריפיקציה,  חברות הנדל"ן מפעילות את קשריהן הכלכליים והפוליטיים כדי לשפץ את השכונה, זאת לעומת הדיירים הוותיקים שאין להם את הכסף הדרוש לך.

ג'נטריפיקציה בישראל

הג'נטריפיקציה בישראל מתרחשת באופן בולט בעיקר בתל אביב ובערי הלוויין שלה. בשל הביקושים הגדולים למוקדי התרבות והתעסוקה הביקוש עולה, המעמד הבינוני-הגבוה מחפש מקומות נוספים שיוכל להתגורר בהם. הבחירה הראשונה היא כמובן המקומות בעיר שקרובים למרכז, וכך בהליך הדרגתי המרכז גדל, והשוליים מצטמצמים.

כמובן בכל הארץ יש הליכי ג'נטריפיקציה. בשנים האחרונות מחוץ לתל אביב יש הליכי גנ'טריפיקציה בין היתר בבאר שבע, בבית שמש, בדימונה, בחולון, בראשון לציון ועוד.

ג'נטריפיקציה בתל אביב

בשנים האחרונות עיקר הליך הג'נטריפיקציה מתרחש כאמור בתל אביב. הדוגמאות הבולטות הן יפו, נווה, צדק, פלורנטין ושכונת שפירא. בהמשך המאמר נרחיב על כל אחד מהם.

ביפו

אחד המקרים המובהקים של ג'נטריפיקציה בתל אביב הוא ביפו למשל. על תהליך הג'נטריפיקציה ביפו אפשר ללמוד מראיון שהעניקו לכלכליסט יוצרי הסדרה, "מדריך לג'נטריפיקציה". היוצרים, לשעבר תושבי יפו, מספרים שתחילה חשבו שההליך הוא חלק מתנועת השוק החופשי אך גילו שהוא חלק ממהלך מתוכנן ומכרזים שנבנו בהתאם.

למרות שג'נטריפיקציה מתרחשת בכל עיר גדולה, המקרה של יפו הוא ייחודי. רוב תושבי האזור הם ערבים שחיים בשכירות או בדיור מוגן. קשה להם לרכוש או לשכור דירות בערים עם רוב יהודי מובהק, כלומר כל הערים השכנות לתל אביב. בנוסף הליך הג'נטריפיקציה ביפו מהיר מאוד, ודוגמה מובהקת לכך היא שכונת עג'מי, שהפכה משכונת מצוקה לשכונת יוקרה בתוך עשור.

בנווה צדק

לא רק ביפו. גם בדרום תל אביב יש הליך ג'נטריפיקציה. אחד ההליכים המובהקים של ג'נטריפיקציה התרחש בשכונת נווהצדק. קשה להאמין, אך בשנות השישים של המאה העשרים הייתה השכונה שכונת עוני לכל דבר. על פי התוכניות של העירייה השכונה הייתה אמורה להיהרס ובמקומה היה אמור לקום מרכז עסקים, אך בעקבות התנגדות התושבים ובשל אופייה האדריכלי השכונה לא נהרסה. לאחר מכן, בשנות השמונים של המאה העשרים, הרבה אומנים הגיעו לשכונה. גם העירייה עודדה את התנועה הזו באמצעות שימור מבנים ושיקומם, וכיום השכונה נחשבת שכונה אמידה שלצידה מגדלי יוקרה.

בפלורנטין

עד שנות התשעים פלורנטין הייתה שכונה של בתי מלאכה ודי מוזנחת. בשנות התשעים הגיעו לשכונה צעירים וסטודנטים שרצו לגור בתל אביב אך לא יכלו  להרשות לעצמם לגור במרכז העיר. השכונה צמחה עוד יותר בעקבות הסדרה "פלורנטין"  כיום את האומנים שהפכו את פלורנטין למבוקשת מחליפים היזמים, והמחירים עלו בהתאם.

בשכונת שפירא

בשכונת שפירא תהליך ההתחדשות החל כבר לפני יותר מעשור. עם זאת,  התהליך הואץ בעקבות הפעילות של החברה הפרטית venn. המיזם שלהם כולל שיתוף פעולה עם יזמים לשפץ את המבנים כך שיהפכו לחללים פרטיים ומשותפים. בתוך כך הדיירים מקבלים שירותי ניקיון, כביסה, חשבונות, מרכזי אומנות, תרבות ועוד, מנגד מבקרי ההתחדשות בעיר טוענים שהחברה משמשת מעין מונופול וקונה נכסים במהירות ובכך מאיצה את הליך הג'נטריפיקציה בשכונת שפירא ודוחקת את אלו שאינם יכולים להיות מנויים לשירותי החברה. בנוסף  עיריית תל אביב מקדמת דיור בר השגה בשפירא וגם בכך מביאה אוכלוסיות חזקות יותר לשכונה.

מלבד השכונות המוזכרות לעיל ג'נטריפיקציה מתרחשת גם בעוד שכונות בעיר, בעיקר בדרום תל אביב, דוגמת ביצרון, נווה שאנן, התקווה ועוד.

מחוץ לתל אביב

ג'נטריפיקציה מתרחשת כאמור גם מחוץ לתל אביב. בבאר שבע  למשל בעשורים האחרונים עלה מספר הסטודנטים הן של אונ' בן גוריון והן של המכללות השונות. כיוון שהסטודנטים בבאר שבע הם דיירים ארעיים שעוזבים את העיר עם סיום לימודיהם, בניגוד לאוכלוסיות הבאות להשתקע, במחקר נטבע המונח סטודנטיפיקציה, המתאר השתלטות של סטודנטים על ערים שבהן  יש אוניברסיטאות. התוצאה היא מצד אחד אחד יותר אזורי פנאי, בילוי ומסחר אך מצד שני דחיקת המשפחות הוותיקות. משום שרוב הדיירים הם דיירים ארעיים שפחות חשוב להם לשפר את השכונה, רבים מהם גרים בשכירות וכך גם נפגע תחזוק הדירות. האזור שהיה מתאים למשפחות משנה את פניו ומתאים את עצמו יותר לצעירים.

בערים אחרות בנגב, כמו דימונה וירוחם, הג'נטריפיקציה נוצרת עקב גרעיני התיישבות צעירים ולאו דווקא  של סטודנטים.

דוגמה אחרת היא חולון. התיוג של העיר כעיר הילדים ופתיחת המוזיאונים בה הביאו משפחות צעירות רבות ולצד מיזמי תמ"א 38 והתחדשות עירונית שינו את פני.השכונות ג'נטריפיקציה התרחשה גם בראשון לציון וברמת גן שחוו בעשורים האחרונים תנופה בבניה, במיזמי פינוי בינוי , תמ"א 38 והתחדשות עירונית..

דוגמאות לג'נטריפיקציה הפוכה הן  למשל הערים בני ברק ובית שמש.  בשתי אלו המגזר החרדי, החלש כלכלית, השתלט על הערים ודחק את המגזר החילוני, החזק יותר

ג'נטריפיקציה בעולם

דוגמאות לג'נטריפיקציה בעולם לא חסרות. בכל העולם חל הליך שבו השכונות שלי מרכזי הערים עוברות הליך ג'נטריפיקציה. כך קרה בכיכר מונמרטר בפריז, שבהתחלה הביאה אליה את האמנים שנמשכו למקום בשל המחירים הנמוכים, אך שמות כמו פיקאסו ורנואר הפכו אותה ברבות השנים ליעד תיירותי שהקפיץ את המחירים. כך קרה גם בקנדה עם שכונת פארקדייל שבמקורה אכלסה את הדרים לשעבר של המוסד הפסיכיאטרי בשכונה. לאחר מכן הגיעו אמנים בשל הסגנון האדריכלי המיוחד ובסוף העירייה גם עשתה פעולות יזומות להרחיק את הרווקים הבודדים. דוגמה מארצות הברית היא הארלם, שהייתה מזוהה לחלוטין כשכונת פשע. אך בשנות התשעים בעקבות השקעות פדרליות ועירוניות הביאה אליה מעמד בינוני-גבוה והמחירים קפצו ב-300% בעשור זה.

הקשר להתחדשות עירונית

התחדשות עירונית מוגדרת כהתערבות באזור ריק או מדורדר כלכלית, חברתית או פיזית כדי לשפר אותו. התחדשות עירונית מטרתה על הנייר היא שיבוח נכסים באמצעות תוספת דירות, כמו תמ"א 38,  או הריסת מבנים ובניית מבנים חדשים במקומם. זו יכולה להיות יוזמה של הרשות המקומית או של יזמים פרטיים.

הרבה פעמים הג'נטריפיקציה היא המשך להליך ההתחדשות העירונית, אם באופן מתוכנן ואם מתוך אילוץ.

בדרך של התחדשות עירונית מתוכננת אולי אפשר להימנע מדחיקת האוכלוסיות החלשות, באמצעות שיתוף האוכלוסייה הוותיקה בהליך, תוך שימור ושיפור הישן בִמקום הריסתו ושיתוף פעולה של כל הגורמים  - העירייה, המגזר הפרטי והמגזר השלישי -, עם אותן אוכלוסיות.

סיכום

להליך הג'נטריפיקציה יש יתרונות וחסרונות. בשלבים מסוימים בהליך האוכלוסייה מגוונת יותר ופתוחה יותר, יש שיפור בתשתיות השכונה, במרכזי הבילוי ובמוסדות החינוך. יש הזדמנויות עבודה חדשות. עיקר הבעיה הוא כלפי שוכרים, בעלי עסקים ותיקים שלא עומדים במחירי השכירות, במקרים של פינוי-בינוי תחזוקת הדירות עלולה להיות יקרה מדי לדיירים הוותיקים. עם זאת עם תכנון נכון אין הכרח שהאוכלוסיות החדשות ידחקו את הוותיקות.