מחירי דירות שנמכרו - המדריך השלם לשנת 2024

כאשר נמצאים בשלב בדיקת הכדאיות הכלכלית של עסקת נדל"ן, כדאי להחזיק בכמה שיותר ידע רלוונטי על מצב השוק, כדי להעריך את המחיר המבוקש שהמוכר מבקש, או לחלופין להבין מה המחיר אותו המוכרים יכולים לבקש. סוגי המידע אותם אפשר לאסוף הם רבים מגוונים: מידע על הנכס, השכונה, האזור, חינוך, מידע משפטי, תכנוני ומסחרי. על מנת להבין בצורה הטובה ביותר על המחירים הריאליים בשוק, יש להבין מהם מחירי דירות שנמכרו בשכונה בתקופה האחרונה. איך מתעדכנים במחירי דירות שנמכרו לקראת עסקת נדל"ן?

מידע נדל"ן – מקור המידע של רשות המיסים למחירי דירות שנמכרו

אתר ' מידע נדל"ן ' של רשות המיסים מציע מידע על עסקאות הנדל"ן שבוצעו בישראל, על פי המחירים שדווחו לרשות המיסים.

המידע באתר מתבסס על מערכת המידע כרמ"ן, אשר פעילה החל מ-1989 ברשות המיסים בתיעוד, עיבוד ואיסוף נתוני עסקאות המקרקעין במדינה. הנתונים המדווחים למערכת כרמ"ן משמשים בין היתר את השמאי הממשלתי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, יחידת המידע של משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר- לטובת חישוב מדדי מחירים, ביצוע הערכות לשווי מקרקעין והיבטי מיסוי נוספים.

הנתונים הגולמיים נשאבים מהדיווחים על העסקאות לרשות המיסים, אשר מבוצעים על פי חוק בכל עסקת מכר מקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) תוך 50 ימים ממועד החתימה על החוזה. נתוני העסקה המצוינים בדיווח כוללים את סוג המקרקעין, זהות הצדדים, נתונים על הנכס (שטח קרקע+ שטח בנוי, שנת בנייה, מספר קומות, סוג נכס ועוד) ופרטי העסקה עצמה, שם נכתבים מחירי דירות שנמכרו .

ממשק החיפוש של אתר מידע נדל"ן מאפשר חיפוש על פי גוש\חלקה, כתובת, סוג נכס, מועד עסקה, שווי מוערך, שטח הנכס, מספר חדרים ושנת בנייה. בכל תצוגת תוצאות חיפוש מופיעות עד 150 עסקאות. נתונים כגון שנת בנייה ושטח נכסים מועדים לטעויות במערכת, על רקע דיווחים לא מדויקים במשך השנים, אשר בוצעו באמצעות טפסים ידניים ולא נבדקו.
אפשרות ממשלתית נוספת למציאת מחירי דירות שנמכרו היא אתר הנדל"ן הממשלתי, המספק פרטים דומים לאתר ' מידע נדל"ן ', אבל בממשק משתמש מתקדם יותר, יחד עם אפשרויות לחיפוש חופשי ותצוגת עסקאות נדל"ן על גבי מפה. היתרון המשמעותי של אתר הנדל"ן המשמעותי הוא הטיוב, התקנון והסינון של נתוני הנדל"ן באתר.

איך בודקים מחירי דירות שנמכרו לאחרונה?

בתוך אתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, יש למלא פרטי מידע רלוונטיים לאיתור סוג העסקאות שאנחנו רוצים לאתר. השדות אותם חובה למלא מסומנים בכוכבית אדומה. בעקבות העובדה כי מדובר על דיווחים עצמאיים של אזרחים לרשות המיסים, יש לצפות לאי-דיוקים.

בין הקטגוריות שעל פיהן ניתן לחפש עסקה: סוג הנכס (דירת מגורים\בניין\קרקע\כללי\ועוד),מהות העסקה (בית בודד\דירה רגילה\ דירת גן), גוש וחלקה , עיר, רחוב ומספר בית. שאר הקטגוריות עשויות לכלול אי-דיוקים, כגון מספר חדרים, שנת בנייה ושטח הנכס.

תוצאות החיפוש מציגות כתובת מדויקת, המחיר המוצהר והשווי המוערך (אשר צפויים להיות זהים),לצד נתונים על מספר חדרים, שח דירה, קומה, מספר דירות וקומות בבניין, הצמדות לנכס אם יש. יש לשים לב כי עם המחיר נראה נמוך, יש סיכוי לכך שעסקת המכירה היא על חלק מהזכויות, ולכן כדאי לשים לב לפרמטר המציג את חלקה של העסקה בנכס.

מחירי דירות שנמכרו מתוך לוחות מודעות ואתרים מסחריים - יד2, מדלן, מרכז הנדל"ן

מקור נוסף לאיתור מחירי דירות שנמכרו הוא אתרים מסחריים ופורטלים מקצועיים, אשר מפרסמים נתוני עסקאות באזורים שונים. אתר יד2, למשל, כולל את מחשבון הנדל"ן של האתר, אשר מבוסס על מודעות ההשכרה והמכירה באתר, כדי לנסות ולייצג את המצב בשוק בהכנסת פרטי דירה.

באופן כללי, לוחות מודעות הן כלי יעיל לאיסוף מידע על מחירי נדל"ן, כאשר צריך לקחת בחשבון שהמחיר המוצג הוא המחיר המבוקש, ולא המחיר שנסגר בפועל. עוד פרטים אותם ניתן לדלות מלוחות המודעות: כמות הזמן בה נכסים מוצעים למכירה עד לביצוע עסקה, פרופיל הדירות הקיימות והמוצעות למכירה באזור מסוים, ועוד.

אתר מרכז הנדל"ן מציד זירת העסקאות של מרכז הנדל"ן, בה מרוכזות חדשות על עסקאות נדל"ן בתחום המגורים, משרדים, חנויות ומסחר, תעשייה ומכרזים. זירת העסקאות של מרכז הנדל"ן משרתת יזמים, משקיעים ורוכשים המעוניינים לבחון עסקאות בסדרי גודל שונים באופן מרוכז ובאמצעות ממשק חיפוש נוח וידידותי.

אתר מדלן מציע מידע על כתובות ושכונות, לרבות תגובות של התושבים המקומיים, ציוני מוסדות הלימוד, פירוט פרויקטי נדל"ן נוספים באזור, דיווח על מחירי דירות שנמכרו בסביבה, נגישות תחבורתית, אופי הרחוב, גינות לכלבים ועוד.

רשות המיסים נדל"ן

רשות המיסים היא אחד ממקורות המידע הקיימים (והיחידים) לאיתור מידע על שוק הנדל"ן, דרך מערכת מידע נדל"ן אשר מציגה פרטי עסקאות נדל"ן שבוצעו בישראל על פי דיווחי הצדדים בעסקה החייבים לדווח לרשות המיסים.

המידע של רשות המיסים מבוסס על מערכת המידע כרמ"ן, מערכת מידע המופעלת החל מ-1989 על ידי רשות המיסים לטובת תיעוד ועיבוד נותני עסקאות מקרקעין. הנתונים המדווחים למערכת משמשים את לע"מ, השמאי הממשלתית, יחידת המידע של משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר, לטובת חישוב מדדים, חישוב מיסוי וביצוע אומדנים.

עסקאות נדל"ן שבוצעו

כדי לבדוק עסקאות נדל"ן שבוצעו, יש להיכנס לאתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, שם יש למלא פרטי מידע רלוונטיים לאיתור סוג העסקאות. משום שמדובר במערכת המבוססת על דיווח עצמאי של עסקאות על ידי הצדדים, עשויים להיות אי-דיוקים בתוצאות.

עסקאות נדלן רשות המיסים - רשות המיסים עסקאות נדלן

הבסיס לפרטי עסקאות הנדל"ן של רשות המיסים הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),אשר מחייב את הצדדים לדווח לרשות המיסים על כך עסקת מכר מקרקעין בישראל תוך מספר ימים המוגדרים על פי חוק מיום חתימת החוזה, לטובת חישוב מס שבח מקרקעין על העסקה. הפרטים הנכללים בהגשת הדיווח כוללים את זהות המקרקעין( גוש\חלקה, תת-חלקה, כתובת),זהות הצדדים בעסקה (שם, מספר זהות),נתוני הנכס (שטח קרקע, שטח בנוי),שנת בנייה, קומה ומספר קומות בבניין, סוג נכס, פרטי שימוש בנכס ופרטי העסקה עצמה (מחיר, תאריך, הערות).

 דירות שנמכרו רשות המיסים

ניתן לראות פרטים על דירות שנמכרו רשות המיסים באתר הנדל"ן הממשלתי שהושק ב-2017 על ידי משרד האוצר והמרכז למיפוי ישראל, אשר מספק מידע מקיף על שוק הדיור. באתר מאוגדים הנותנים מאתר ' מידע נדל"ן ' על דירות שנמכרו, יחד עם נתונים של משרדים ממשלתיים אחרים.

מידע נדלן

בעת קנייה או מכירה של נכס מקרקעין, חשוב לצבור מידע על שוק הנדל"ן באזור כדי להבין את הערך האמיתי של הנכס. אחד ממקורות המידע הקיימים (והיחידים) לחיפוש מידע ממשלתי אמין (יחסית) על שוק הנדל"ן הוא מערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים, אשר מציגה פרטים של עסקאות נדל"ן שבוצעו בישראל על פי הדיווחים שהתקבלו ברשות המיסים מהצדדים בעסקה.

מחירי דירות שנמכרו לפי כתובת

אם ברצונכם לאתר עסקאות בכתובת מסוימת, יש להכניס גוש וחלקה , או להגדיר עיר, רחוב ומספר בית. באופן כללי, עדיף לחפש לפי גוש וחלקה משום שלבניינים מסוימים יש מספר כתובות, כמו בניינים פינתיים. בנוס, תוצאות החיפוש ב'מידה נדל"ן מציגות עד 150 עסקאות, כך שבעת חיפוש עסקאות נדל"ן ברשות המיסים על פי רחוב, יכול להיות שיוצגו מעל 150 עסקאות, כך שיש למקד את החיפוש.

סיכום

לסיכום, אם בעבר מחירי דירות שנמכרו לא היו נגישים לציבור, כיום ניתן לצפות במידע על עסקאות נדל"ן דרך אתר הנדל"ן ואתר מידע נדל"ן של משרדי הממשלה.

המקור הרשמי של מחירי דירות שנמכרו הוא רשות המיסים, משום שכל עסקת מכר של נכס מקרקעין חייבת בדיווח לרשות המיסים, לרבות מחיר המכירה. נתוני רשות המיסים מתפרסמים באתר מידע נדל"ן , שם ניתן למצוא בנוסף למחירי דירות שנמכרו פרטים נוספים על העסקאות. אתרים הכוללים לוחות מחירי דירות שנמכרו הם מידע חיוני לקבלת החלטה על רכישה, מכירה, השקעה או בנייה של נכס.

אתרים מסחריים כגון לוחות מודעות ואתרים מקצועיים בתחום הנדל"ן, מציגים נתונים עדכניים ועסקאות עבר באופן ידידותי המסייע לאתר את המידע הנדרש.