כיצד שוק הנדל"ן יתמודד עם מצב מלחמה? "הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל"

נראה כי כל הגורמים בכלכלה הגלובלית הושפעו מהטלטלות שעבר העולם בשנתיים האחרונות, ובראשן מגפת הקורונה שקטעה את שרשראות האספקה, והמלחמה באוקראינה שהקפיצה את מחירי שינוע הסחורות אך לא רק ותרמה לעליית המחירים בשוק הדיור.

אירועים אלה, ובעיקר מראות הערים המופגזות באוקראינה, הציפו בקרב השחקנים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית והנדל"ן בישראל – יזמים, דיירים, גופי מימון וביטוח כאחד – תרחיש אימים מודחק במיוחד ותהיות בצדו: מה יהיה על פרויקטים שייפגעו פיזית במידה חמורה במקרה של אירוע ביטחוני – למשל במהלך מתקפת טילים על מרכזי הערים? מי יהיה אחראי על נשיאת העלויות הכרוכות בהפסד ההשקעה בו, ובכלל?

כעת, כשבישראל כבר מדברים על מלחמה ואף תקיפה אפשרית של אירן, לא מופרך לחזור לשאלה מה יקרה במצב של מלחמה. על מנת לייצר וודאות בתחום לכל תרחיש מראש, בדקנו מה המשמעות ומהו הפתרון המשפטי לקבלת פיצוי במקרה זה.

כדי לענות על השאלות הלא פשוטות האלה שוחחנו עם עו"ד אסף זקמן ראש מחלקת מימון בפירמת עוה"ד אברהם ללום ושות'.

לדבריו, את התשובות יש לחלק לשלושה חלקים, לפי שלושת השלבים העיקריים בחייו של פרויקט בנייה: 1. טרום היתר 2. היתר בנייה וקבלת ליווי בנקאי 3. מסירת הדירות. השלב המורכב ביותר בתרחיש של פגיעה קשה בפרויקט הוא השלב השני, ולכן במסגרת המאמר הנוכחי נתמקד בזה.

בשלב היתר ומימון בנקאי

כשעורכים ניתוח סיכונים לפרויקט במצב של מלחמה, לרבות פגיעה פיזית בו, שלב זה הוא בעל ההשלכות המסועפות והמגוונות ביותר - על מסירת הדירות, על לוחות הזמנים בביצוע, על מסגרות האשראי והפוליסות שאושרו בתחילת הפרויקט על פי דו"ח האפס, ועוד.

מנקודת מבטו של גוף המימון, שרשרת המקרים כאן מביאה בין היתר לבחינה מחודשת של הפרויקט ושל כדאיותו הכלכלית. גידול מסגרות האשראי טומן בחובו גם את כל הארכות שנגרמו עקב המלחמה, לרבות הארכת ערבויות חו"מ, ערבויות שכירות, ריביות בגין האשראים השונים וכדומה. אגב, ניסיון העבר הלא רחוק (למשל התפשטות נגיף הקורונה) מלמד שהמדינה לא ממהרת להגדיר מצבים קיצוניים כ"כוח עליון" ולפצות בגינם את השחקנים במשק.

בשל זאת עלינו להבין, כי הנושא הוא קריטי לבחינת ההסכמים הנחתמים היום ובחינת פוליסות הביטוח, מתחילתו ועד מסירת הדירה בעוד כמה שנים. לפיכך, על הצדדים לבחון את סעיפי כלל ההסכמים בכל נקודת זמן, ולצד זאת ללמוד מפסיקת העבר והחלטות המדינה במלחמות קודמות ולנסות להביא בחשבון כל תרחיש אפשרי.

נכון למועד כתיבת מאמר זה, כשאנו בודקים את פוליסות הביטוח המוכרות והמקובלות בישראל, אלה לא נותנות מענה כנדרש בעת מלחמה במקרה של מס רכוש ואנו לא מתייחסים לפוליסות חריגות ומיוחדות הכוללת מצבי מלחמה. לא זו אף זו, בפוליסות הביטוח ישנו סעיף ספציפי המציין לדוגמה: "הפוליסה לא תכסה נזק כלשהו שבגינו יש למבוטח ו/או לצד ג' הזכות לפיצויים על פי חוק מס רכוש וקרן פיצויים".

גם אם נבחן את חוק המכר (דירות),נראה כי אין בו התייחסות קונקרטית לעת מלחמה. אמנם כן ישנה התייחסות לאיחור במסירת הדירות, אך לא באופן המספק תשובה ברורה וחד-משמעית בנושא במיוחד שאנו כבר יודעים כיצד המדינה התייחסה למצבים מסוג זה בעבר לרבות בפרשת צודלר הידועה במלחמת המפרץ. בהערת אגב נציין כי בתקופה זו, (1900-1991) זינקו מחירי הדירות למעלה מ-30% נקודה חשובה מאוד שיכולה שלעצמה לסייע לפתרונות אפשריים וחשיפה מצומצמת מאוד של גופי המימון.

תרחיש האימים

כמובן שעקב מלחמה כוללת, החשיפה לנפילת הפרויקטים יכולה להיות בכמה מוקדים במקביל, מה שיכניס את גוף המימון ואף את המדינה למצב של חדלות פירעון. במקרה זה, לא תהיה ליזמים ברירה אלא להעמיד הון עצמי נוסף, מעבר למה שכבר הושקע בפרויקט, וזאת כדי לנסות ולהעלות את ערכו. עם זאת, בסיטואציה זו לא נראה כי היזם יוכל לעמוד בהתחייבויותיו, שכן כלל נכסיו ייפגעו וכך גם שוויים. מצב כזה יגרור כמעט בוודאות "דיפולט" של כלל הצדדים המעורבים במיוחד במצב בו תהיה ירידת מחירים בשוק. לעניין זה, חשוב לציין כנקודת אור חיובית, שמבדיקה של הנושא בתקופת בהם היתה מלחמה בישראל, דווקא במרבית התקופות חלה עלייה בערך הנדל"ן (דירות וקרקעות). בבדיקה כאמור לא התייחסנו לתקופה בה האינפלציה הגיע לשיעורים תלת-ספרתיים, ולכן, כאמור, לא נתייחס למחירי הדירות בתקופה זו לצורך השוואה.

מספר פסקי דין - הבולט שבהם הוא ע.א 715/78, אריה כץ נ' נדחוני מזרחי בע"מ, פד"י לג (3) 639 – כבר קבעו כי במדינת ישראל ניתן ואף מתבקש להניח אפשרות קיומה של מלחמה. ואולם נכון להיום, יש קושי רב לקבל טענה של קבלן, למשל, נגד סיכול חוזה בשל המצב הביטחוני. זאת, משום שישראל היא מדינה שבה "הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל", כדברי השופט לנדוי בפסק הדין דלעיל.

השופט לנדוי קבע באותו ערעור כי כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל לבין כל שכנותיה, סכנת מלחמה תמיד קיימת, ולכן לא מן הנמנע, כי סכנה צפויה זו שוללת את טענת הסיכול עקב פרוץ מלחמה.

אשר על כן, וכלקח ממשבר הקורונה, המחוקק צריך לתת את דעתו למצב של מלחמה, ולהסדיר את הסוגיה בצורה ברורה, תוך מתן מענה נקודתי לפרויקטים שעלולים להיפגע חלילה בין היתר במסגרת קרן פיצויים מיוחדת כגון מס רכוש וקרן פיצויים

פיצוי קטן וסיכום אופטימי

עד ההסדרה כאמור, חוק מס רכוש וקרן פיצויים התשכ"א 1961 לרבות התקנות הרלוונטיות נותנים מענה פיצוי על נזקי מלחמה משלושה סוגים, שהרלוונטיים מבניהם לעניינו הם: נזק מלחמה - נזק שנגרם לגופו של נכס עקב פעולות מלחמה על ידי הצבאות הסדירים של האויב או עקב פעולות איבה אחרות נגד ישראל או עקב פעולות מלחמה על ידי צה"ל; ונזק עקיף - הפסד או מניעת רווח כתוצאה מנזק מלחמה בישובים שהגדיר שר האוצר כזכאים.

לאור האמור, האפשרות הקיימת כיום היא תביעה לפיצוי ממס רכוש וקרן הפיצויים. בנוסף, תמיד ניתן להגיש תביעות בגין נזק ישיר שנגרם לנכסים עקב פעולות לחימה או איבה, לפי החוק.

בלמעלה מ-70 שנות קיומה, מדינת ישראל לא התמודדה עם הסוגיה שלעיל. זו ההזדמנות להזכיר שאף פעם לא מאוחר לטפל בה, לאחל לכולנו שוק נדל"ן משגשג, שלא נדרש לסוגיה זו ושלא נדע מלחמות.

למעבר לאתר פירמת עורכי הדין אברהם ללום ושות' לחצו כאן