גם תוכנית, גם היתר: מהנדסי הערים עדיין מבולבלים מחלופת שקד

שבוע לאחר אישורו בכנסת של תיקון 138 לחוק התכנון והבניה, הכולל גם את "חלופת שקד" אשר צפויה לתפוס בעתיד את מקומה של תמ"א 38 , נפגשו היום (ה') בכירי מטה התכנון ובהם יו"ר המטה שלומי הייזלר וסגניתו שירה ברנד עם עשרות מהנדסי ואדריכלי ערים, על מנת להסביר להם את עיקרי השינויים. זאת במסגרת אירוע שולחן עגול שערכו מרכז הנדל"ן וחברת ההתחדשות העירונית אאורה ברמת גן. אלא שככל שניתן לשפוט מהמפגש, התגובה כרגע בקרב מהנדסי הרשויות המקומיות שאמורים להוציא את השינוי לפועל, היא בעיקר של בלבול.

במוקד דבריו של הייזלר עמד הקונספט החדשני שמצוי בלבה של חלופת שקד: הליך מאוחד לאישור תוכנית והוצאת היתר בו זמנית. "מדובר בתכנון כבר בשלב ההיתר, כך שהתב"ע תשמש כהיתר", אמר וציין שתוכנית זו עדיין נידונה בימים וכי הצוותים דנים בה, אך אין החלטות סופיות בכל ההיבטים. הוא הזכיר כי לשרת הפנים יש סמכות לקבוע אילו סוגי תוכניות יוכלו להיכלל במתווה של אישור תב"ע והיתר בו זמנית.

לגבי חלופת שקד הוסבר כי קיימים שני מתווים שונים במסלול של הריסה ובנייה מחדש: במבנה של 4 קומות ומעלה, ניתן יהיה לבנות עד 400% לעומת הבניה הקיימת בתוספת ממ"דים, תוך ש-10% מכלל השטח הנבנה ייועד לשטחי ציבור. אפשרות נוספת היא של הריסה ובנייה מחדש במתחם הכולל עד שלושה מגרשים שבכל אחד מהם בניין אחד. שם ניתן יהיה לקבל עד 500% זכויות. עבור בניין בן 2 קומות ו-4 דירות לפחות ניתן יהיה לקבל עד 200% זכויות בניה , והפרשה לצרכי ציבור תוגבל ל-14% מהשטח הבנוי.

אירוע השולחן העגול על חלופת שקד (קרדיט: מרכז הנדל"ן )

מסלולים אלה לדברי הייזלר כפופים לשמני סוגי הקלות. ראשית בסמכות שרת הפנים ניתן להגדיל את היקף הבניה עד 500%, וכן להגדיל את הממ"דים. עוד לדבריו ישנה גמישות במספר הדירות ובתמורות המוצעות לדיירים. "כל האירוע הוא בסמכות ועדה מקומית, המטרה היא  לחסוך כסף ובירוקרטיה".

סוגיות לא פתורות

סגנית יו"ר מטה התכנון שירה ברנד הסבירה איך זה אמור להתבצע: "התוכנית מתחילה ונגמרת בוועדה המקומית. אם המסלול הולך בטור, אנחנו רוצים לקצר את המסלול". לדבריה, בשלב הראשון מתקיימת ישיבת פרה רולינג ובדיקה שיש למסלול היתכנות. לאחר מכן הגשת בקשה למידע ולאחר מכן הגשת התוכנית. בשלב זה נבדק האם התוכנית עומדת בתנאים שיאפשרו לה להפוך גם להיתר בניה. "תנאי הכרחי להפקדה זה תוכנית ראשה, ובקרה מרחבית תואמת את התוכנית המוגשת. עכשיו עושים בקרה מרחבית לתוכנית המוגשת. המתנגדים מגישים התנגדות רק פעם אחת".

לאחר התנגדויות מתקבלת ההחלטה האם לתת תוקף תוכנית, ולאחר מכן האם לאשר את הבקשה להיתר בהתאם לתנאים. אם התשובה חיובית ממשיך היזם לתשלום אגרות ולהוצאת היתר.

עם זאת, נראה שלמרות שמטרת התוכנית היתה לקצר את ההליך וליצור בו ודאות, דברים רבים הקשורים בו עדיין לא פתורים ונמצאים בדיונים. כך, כאשר נשאלו במטה התכנון מה לגבי שלבים מאוחרים יותר, כמו חברת החשמל ורשות העתיקות, ברנד השיבה: "אנחנו עדיין לא ברזולוציה הזו". גם לשאלה איזה מסמך מוגש מתי, אין עדיין תשובה ודאית, "אנחנו עובדים על זה בצוותים". 

בעלי אאורה יעקב אטרקצי באירוע (קרדיט: מרכז הנדל"ן )

מהנדס העיר מודיעין ויו"ר איגוד מהנדסי הערים צחי כץ ביקר את המהלך ואמר: "ברגע שהרשות המקומית תכין תכניות מתחמיות, יהיו שטחים לצורכי ציבור ולמבני ציבור. הציבור עוד לא הספיק ללמוד את הרפורמה הקודמת, ועד שאתה בקיא בחוק כבר יש רפורמה חדשה. היה צריך לחשוב איך אני מייצר את התקנות במוצר הקיים. הרעיון לעשות אותו נכון. לא צריך עוד תיקונים וחוקים".

"הכותרת היא ודאות"

גורי נדלר, מנהל אגף בכיר ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר כי אנו נמצאים בשנת מפתח בהתחדשות העירונית. לדבריו, "למרות התוכניות הגדולות כמו חלופת שקד עדיין יש מקום לתמא 38, ויש מתחמים שבהם אי אפשר לעשות פינוי בינוי . צריך לעשות תמ"א 38 שמתאימה לרשות המקומית". כמו כן הסביר שרשויות מקומיות יצטרכו להכין תוכנית להתחדשות עירונית בשטחן וכי חולון כבר החלה לעשות את זה. הרשויות יצטרכו לסמן אילו שטחים מיועדים לתמ"א 38 ואיזה לפינוי בינוי.

היזם יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי חברת ההתחדשות העירונית אאורה , אמר כי "המידע צריך לזרום ומהר. הכותרת היא ודאות. בסוף אנחנו רוצים שהתוכנית תקרום עור וגידים ותגיע במהרה. דייירים היום חתומים עם יזמים ומצפים לראות את הבית שלהם נבנה בזמן סביר. אני מאמין בשינויים, אבל אני חושב שיש חוסר בהירות מה מותר ומה אסור לרשות המקומית, ומה זה אומר עד 400%.

"אני רוצה שתבינו את הזווית שלנו. אנחנו חותמים עם הדיירים במצב שאין עוד תוכנית מאושרת. הדייר רוצה לדעת מה התמורה שיקבל ומה הזכויות, ואז ניתן לרוץ וזה נותן ביטחון לאנשים, זה נותן אמון בהליך. התחדשות עירונית  זה אירוע, במיוחד עבור בעלי מוגבלויות וקשישים. צריך ודאות - זו עמדת המדינה, זו עמדת הרשות, לא צריך את הכסף של המדינה. ראינו הרבה דברים שאמורים לשפר וגורמים בלבול. כשאתם אומרים לי 'צריך לבדוק' זה יכול לתקוע אותי. אנחנו כרגע נכנסים לשנת בחירות כפולה, אחת לממשלה ואחת לעירייה, וזה מוסיף לחוסר הוודאות של הרשויות המקומיות. חלק מהרשויות אומרות 'עצור'".