זכות קדימה - המדריך השלם לשנת 2024

זכות קדימה, או זכות ראשונים, על פי דיני הקניין היא זכות במקרקעין אשר מקנה למחזיק בה קדימות במקרה של מכירת זכות בנכס מקרקעין. כאשר בעל זכות קיימת בנכס, כגון בעל הנכס, רוצה למכור את הזכות שלו, הוא חייב להציע את הזכות לרכישה לבעל זכות הקדימה לפני ההצעה לכל אדם אחר. זכות קדימה היא אחת מחמש זכויות מקרקעין המוסדרות בחוק המקרקעין של ישראל. באשר לחוכר לדורות (אשר שוכר את הנכס לתקופה של יותר מ-25 שנים),מהווה צד דומה לבעל הנכס בעניין זה ויש ביכולתו להעניק זכות קדימה.

זכות קדימה מעניקה בפועל לבעליה זכות סירוב ראשונה, כלומר, רק אם נעשתה פנייה מתאימה לבעל זכות הראשונים והוא ויתר באופן רשמי על הזכות שלו לרכישת הנכס, בעל הזכויות המעוניין למכור, יהיה חופשי להציע אותו למכירה לצד שלישי.

לאחר רישום זכות הקדימה בטאבו, על רשם המקרקעין שלא לרשום העברה כלשהי של הזכות במקרקעין אלא לאחר שווידא כי תנאי זכות הקדימה מתקיימים (כלומר, שזכות המקרקעין הוצעה ראשית כל לבעל זכות הקדימה).

יצירת זכות קדימה

זכות קדימה נוצרת על פי הסכם או מכוח הוראת החוק. כאשר נוצרת זכות קדימה לפי הסכם, נחתם חוזה אשר על פיו בעל הזכות בנכס מקנה זכות קדימה לאדם אחר. כדי שזכות הקדימה תהווה זכות קניינית, עליה להירשם במרשם המקרקעין ( טאבו ) באמצעות שטר עליו חותמים הצדדים השונים.

על פי סעיף 99 לחוק המקרקעין, זכות קדימה על פי הסכם היא (א) בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי המקרקעין, או לגבי חלקו בהם, לטובת אדם פלוני, ומשעשה כן, לא יהיה זכאי להעבירם לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה.

במקרים של זכות קדימה לפי דין, לצד זכות הקדימה לפי הסכם, חוק המקרקעין מסדיר שני מקרים בהם חלה זכות קדמה: זכות קדימה בין יורשים וזכות קדימה בין בני זוג.

זכות קדימה בין יורשים

במקרקעין מסוג משק חקלאי (על פי סעיף ה-114 לחוק הירושה, תשכ"א-1965) שעברו בירושה למספר יורשים, יורש לא יכול להעביר את חלקו בנכס לאדם אחר, לפני שיציע אותו ליורשים האחרים. במהלך השנתיים שלאחר מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה, כל יורש הוא בעל זכות קדימה ביחס לחלקים של שאר היורשים. לאחר שעברו שנתיים, זכות הקדימה עומדת ליורש רק אם רשם בטאבו את הזכות במהלך השנתיים הראשונות. המטרה של הסדר ייחודי זה נובע מהאינטרס להגן על שלמות המשק החקלאי, משום שלעתים הכנסת רוכשים זרים למשק עלולה להוביל לפירוקו או לפגיעה בקיום שלו.

זכות קדימה בין בני זוג

על פי חוק המקרקעין , "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידם במשותף, או דירה המשמשת להם למטרת מגורים, בן הזוג לא יהיה זכאי להעביר את חלקו אלא לאחר שהציע אותו תחילה לבן זוגו". כלומר, החוק מעדיף את ההגנה על בן הזוג על פני כניסת אדם זר לבית או לעסק שלו, על פני הזכות של בן הזוג האחר לנהוג בזכות שלו בכנס לפי ראות עיניו.

מימוש זכות קדימה

דרך המימוש של זכות קדימה במקרקעין מוגדות בסעיף 102 ובסעיף 103 לחוק המקרקעין.

בסעיף 102, רכישה על פי זכות קדימה, נכתב כי "(א) הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב, שיישלח בדואר רשום, ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים; העתק מההצעה יישלח לרשם. (ב) תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה או להפקידם בידי הרשם, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה; הופקד המחיר, ישולם למציע עם גמר העסקה. (ג) בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים בסעיף קטן (ב) תוך המועד הקבוע באותו סעיף קטן, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין. (ד) היו שני בעלי זכות קדימה או יותר, תישלח ההצעה לכולם; הסכימו כולם, או אחדים מהם, לרכוש את המקרקעין המוצעים, ינהגו כאמור בסעיף קטן (ב) לפי חלקו של כל אחד מהם בזכות הקדימה; סירב אחד מהם לרכוש, יעמוד חלקו לזכותם של השאר."

בסעיף 103, העברת המקרקעין, נכתב כי "(א) סירב בעל זכות קדימה לרכוש את המקרקעין המוצעים לו במחיר הנדרש, יהיה המציע רשאי, תוך ששה חדשים מיום הסירוב, להעבירם כרצונו, ובלבד שלא יעבירם במחיר נמוך מהמחיר שצוין בהצעה. (ב) העביר המציע את המקרקעין תוך תקופת ששת החדשים האמורה בסעיף קטן (א),בטלה זכות הקדימה, ואם נרשמה - תימחק; לא העבירם תוך התקופה האמורה, לא יהיה רשאי להעבירם אלא לאחר שהציעם שוב לבעל זכות הקדימה."

כלומר, ההצעה לבעל זכות הקדימה תיעשה בכתב ותישלח בדואר רשום, כאשר בהצעה יצוין המחיר הנדרש עבור המקרקעין המוצעים והעתק ממנה נשלח לרשם המקרקעין. תוך 30 ימים מיום קבלת ההצעה, בעל זכות הקדימה רשאי לשלם את המחיר הנדרש בהצעה, לרבות מיסים, או להפקיד את התשלום בידי רשם המקרקעין . במקרה בו בעל הזכות ביצע את אחת הפעולות, ייחשב כי יש ביניהם חוזה. במקרה בו הופקד התשלום, הוא ישולם לבעל המקרקעין לאחר גמר העסקה. במקרה בו בעל זכות הקדימה לא שילם או הפקיד תשלום תוך 30 יום, רואים בו בתור מי שסירב לרכוש את המקרקעין. לאחר שבעל זכות הקדימה סירב, בעל המקרקעין ראשי להעביר במשך 6 חודשים מיום הסירוב את המקרקעין כרצונו, כל עוד המחיר שיציע לקונה האחר לא יהיה נמוך מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה. במקרה בו בעל המקרקעין העביר את הזכויות שלו בנכס תוך 6 חודשים, זכות הקדימה מתבטלת ונמחקת ממרשם המקרקעין. אם לא העביר את הזכויות, יהיה עליו להציע אותן שוב לבעל זכות הקדימה.

העברת זכויות ללא תמורה

זכות קדימה אינה מונעת העברת זכות בנכס מהבעלים לאדם אחר ללא תמורה, משום שזכות הקדימה אינה חלקה על מתנות. זכות הקדימה עוברת לצד הזכות אשר לגביה היא חלה, כך שמי שמקבל את המתנה אינו יכול להעביר את הזכות הלאה ללא התחשבות בזכות הקדימה. כלומר, כאשר בעל הזכויות יציע את הנכס למכירה, עליו לבחון את פירוט הזכויות לגבי הנכס בטאבו ולהציע אותו ראשית למי שהוגדרה עבורו זכות קדימה בשלב מסוים.

סיכום

זכות קדימה במקרקעין היא זכות המקנה למי שמחזיק בה קדימות בתרחיש בו בעל זכויות אחר בנכס מעוניין למכור את זכויותיו. במקרה שכזה, על בעל הזכויות חובה להציע את האפשרות לרכישה לבעל זכות הקדימה. על פי חוק, לבעל זכות הקדימה חודש ימים להגיב להצעה, ואחריו הוא נחשב כמי שסירב להצעה ולבעל הזכויות יש זכות למכור את הזכות (במחיר שאינו נמוך מההצעה לבעל זכות הקדימה),למשך 6 חודשים. זכות קדימה כתובה בטאבו (מרשם המקרקעין).

קיימים תנאים מיוחדים לזכות קדימה בין יורשים, זכות קדימה בין בני זוג וזכות קדימה בהעברת נכס ללא תמורה.