העליון: ועדה מקומית לא רשאית לעכב היתר בגלל מחלוקת קניינית

בית המשפט העליון פסק באחרונה כי ועדה מקומית לא תוכל לעכב דיון בבקשה להיתר עקב שאלות קנייניות. יהלומית פרץ ערערה לעליון נגד ועדת הערר המחוזית דרום, הוועדה המקומית באר שבע ודיירים בבניינים שהקימה. הערעור הוגש עקב החלטת הוועדה המקומית שלא לדון בבקשת החברה להיתר בנייה, עד להכרעה במחלוקת קניינית בינה לבין דיירים בבניינים שהקימה. ועדת הערר המחוזית דחתה ערר שהוגש על ההחלטה. בית המשפט לעניינים מינהליים דחה עתירה שהוגשה נגד החלטת ועדת הערר, וכך הגיע הערר הגיע עד לעליון, שהיה צריך לפסוק בנושא.

המערערת היא חברה קבלנית, שבראשה עומד הבעלים והמנכ"ל דוד פרץ, ושהקימה פרויקט מגורים שכולל שני בניינים עם 94 יחידות דיור ברחוב קנדל בבאר שבע. ב-2009 נרשמו הבניינים כבתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים, וארבעה חללים בבניינים, שסומנו בהיתר הבנייה המקורי כמחסנים, נרשמו כיחידות (תת-חלקות) על שם יהלומית פרץ ולכל אחת מהן הוצמדה חניה. תקנון הבית המשותף קובע כי במידה שיינתנו זכויות בנייה לחלקות, הן יוקנו לבעליהן (יהלומית פרץ) במלואם, כך שיוכלו לממש את זכויות הבנייה. 

ב-2015 יזמו המערערת ועיריית באר שבע תוכנית דרכים ציבוריות, מבנים ומוסדות ציבור במתחם רמב"ם בעיר, שבו נמצאים הבניינים, באופן שבו נוידו זכויות מחלקה סמוכה שבבעלות יהלומית פרץ, שאפשרו בניית ארבע יחידות דיור נוספות באותו המגרש. החברה הקבלנית הגישה בקשה להיתר ב-2016. חלק מהדיירים הגישו התנגדויות לבקשה, ובמאי 2019 קבעה הוועדה המקומית שלא ייערך דיון בהיתר עד להכרעת הסוגייה הקניינית. 

השופטים: לוועדה לא היתה סמכות לעכב את הדיון

הרכב השופטים, שכלל את המשנה לנשיאה עוזי פוגלמן, השופטת גילה כנפי שטייניץ והשופט חאלד כבוב, קבע בפסק הדין כי "המחלוקת בתיק דנן נעוצה ביישומה של הלכת אייזן. זהו פסק דין תמציתי, שבמסגרתו נקבע הכלל שלפיו ועדה מקומית לתכנון ובנייה רשאית לא לקיים דיון בבקשה להיתר בנייה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך, הקובע שלמבקש זכות קניינית". הקביעות בעניין אייזן היו תחת ההנחה שהוועדות המקומיות יערכו דיוני סרק, במידה שיאושר היתר שלא יוכל להיות ממומש לאחר מכן. שנית, הכוונה למנוע מוועדות מקומיות לעסוק בשאלות קנייניות. 

עוד עולה מדברי השופטים כי הכלל שנקבע בעניין אייזן הוא אם כן שבמצב שבו עולה מהחומר תמונה לכאורית שלפיה אין למבקש ההיתר זכות קניינית, רשאית הוועדה לעכב את בירור הבקשה ו"להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך". במקרה הנ"ל, בשונה מהמקרים הקודמים שנדונו בעליון, זכויות המערערת בתתי החלקות שלגביהן ביקשה היתר בנייה, רשומות בפנקס הבתים המשותפים - זאת לפי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו".

כאמור, הרכב השופטים קבע שבמקרה הנ"ל לוועדה המקומית לא היתה סמכות לקבוע כי אין היא דנה בבקשת היתר עד להכרעה בשאלות הקנייניות. השופט פוגלמן אמר במסקנותיו כי "אוסיף ואעיר כי אין בהכרעתי לעיל כדי לקבוע שלא קיימות נסיבות שבהן חרף זכויות רשומות במקרקעין, תהא רשאית הוועדה המקומית לעכב דיון עד להכרעה בשאלה קניינית. קביעתי נטועה בנסיבות המקרה דנן, שבהן לשיטתי לא הייתה עילה לעכב את ההליך התכנוני נוכח הטעמים הקונקרטיים שעליהם עמדתי".

הרכב השופטים קיבל כאמור את הערר, וביטל את החלטת הוועדה המקומית לעכב את הדיון בהיתר. בנוסף, כדי לאפשר לדיירים לכלכל את צעדיהם, הוצעה שביטול ההחלטה ייכנס לתוקף בתוך 30 יום, וממועד זה לא תהיה מניעה מהמשך הדיון בבקשה. "המשיב 3 (הדיירים) יישא בהוצאות המערערת, בסך 20 אלף שקל. בשים לב לכך שהמשיבות 2-1 הסכימו לפתרון שהוצע על ידי בית המשפט, לא ייעשה צו להוצאות בעניינן. ההוצאות שנפסקו לחובת המערערת בבית המשפט לעניינים מינהליים מבוטלות."