חודש לכניסת התקנות לתוקף: האם הרוכשים יסכימו לשלם יותר על דירוג אנרגטי גבוה?

בעוד קצת פחות מחודש ייכנסו לתוקפן התקנות שעליהן חתם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, המחייבות את מוכרי הדירות לעדכן את הרוכשים בדירוג האנרגטי שלהן, כחלק מהמפרט הטכני שמחויב המוכר לספק לרוכש במסגרת הוראות חוק המכר. הדירוג האנרגטי נקבע לפי צריכת האנרגיה הנדרשת לאקלום יחידת הדיור, ודומה לזה של מוצרי חשמל. ככל שצריכת האנרגיה הנדרשת לדירה קטנה יותר כך הדירוג יהיה גבוה יותר. A הוא הדירוג המקסימלי לדירה, ו-F הדירוג המינימלי. 

בשיחה עם מרכז הנדל"ן  מסבירה המהנדסת עדי מגדל, מבעלי גרינר קיימות ובנייה ירוקה, את מהות הדירוג האנרגטי ומה תהיה השפעתו בפועל: "הדייר שהוא צרכן חכם ירצה דירה בדירוג אנרגטי גבוה, כי היא בהכרח תחסוך לו בחשמל. ההחלטה הזו חשובה כי היא יוצרת רובד נוסף של שקיפות בין הקבלן , שיהיה מחויב להציג את הדירוג האנרגטי, לרוכש - אם עשה סקירה. יכול להיות שדירוג אנרגטי נמוך יותר יביא לירידה במחיר הדירה, יכול להיות שזה יביא לכך שהקבלן יעשה בידוד תרמי איכותי יותר כי הוא רוצה שהבניין יהיה בדירוג גבוה".

כניסת התקנות לתוקף מעלות שאלה חשובה: האם השקעה בדירוג אנרגטי גבוה, שכרוך מן הסתם בתוספת לעלויות הבנייה בשל השקעה בחומרים איכותיים יותר, תשתלם בסופו של דבר לקבלן כשימכור את הדירות. במלים אחרות: האם רוכש הדירה הישראלי יכיר בתועלת שיעניק לו דירוג אנרגטי גבוה, ויהיה מוכן לשלם יותר עבורו?

מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, דרור אוהב ציון, טוען כי כיום המצב אינו כזה: "המודעות לנושא הדירוג האנרגטי היא כמעט אפסית. המקום היחיד שבו אנו רואים מודעות כלשהי של לקוחות היא ביישובים כפריים - בעיקר בבתים פרטיים".

עם זאת, אוהב ציון אינו שולל שינוי גישה של רוכשי הדירות בעתיד: "כשהנושא יקבל מעמד בחוק, הקבלנים יתחילו להתייחס אליו, וזה יוביל את חברות השיווק לקדם ולהסביר את הנושא ללקוחות ואת המשמעות. ייקח כמה חודשים במקרה הטוב וכמה שנים במקרה הפחות טוב, עד שהשיקול הזה יהיה כמו התלבטות בין קניית רכב חשמלי לבנזין. עקב המודעות והביקוש הנמוכים, אנחנו לא יודעים להגיד כמה זה עולה יותר. אנחנו כן יכולים לציין שלדירוג האנרגטי יש ערך שיווקי. האפשרות להציג מוצר שחוסך באנרגיה זה משהו שאפשר להוון אותו". 

עד כמה רכישת דירה בעלת דירוג אנרגטי גבוה צפויה להשפיע על הכיס? לדברי מגדל, מאוד. "מדובר בחיסכון משמעותי שיכול להגיע למאות שקלים בחודש. באזורים שבהם גרים אנשים במעמד סוציו-אקונומי נמוך יותר, זו יכולה להיות בשורה של ממש וחיסכון משמעותי בהוצאות החודשיות. המדינה אמנם לא מקלה במסים, אך מחייבת מתן מידע לרוכשים שיאפשר להם לחסוך.

מנכ"ל דרא, דרור אוהב ציון: "ייקח כמה חודשים במקרה הטוב וכמה שנים במקרה הפחות טוב, עד שהשיקול הזה יהיה כמו התלבטות בין קניית רכב חשמלי לבנזין. עקב המודעות והביקוש הנמוכים, אנחנו לא יודעים להגיד כמה זה עולה יותר. אנחנו כן יכולים לציין שלדירוג האנרגטי יש ערך שיווקי. האפשרות להציג מוצר שחוסך באנרגיה זה משהו שאפשר להוון אותו"

"בשונה מבארץ, באירופה בכל קנייה או השכרת דירה חובה שיהיה דירוג אנרגטי שאותו יקבל הרוכש או השוכר הפוטנציאלי. כך יש אלמנט נוסף שמראה אם הדירה כלכלית. יש לנו עוד דרך ללכת, אבל טוב לדעת שהתחלנו להתקדם בכיוון הנכון". 

"התוספת בהשקעה לבנייה ירוקה נמוכה יחסית" 

לדברי מנכ"ל חברת הבנייה אלטנוילנד, ערן לוי, בנייה ירוקה שתביא לדירוג גבוה אמנם מייקרת את הפרויקט, אך לא באופן דרמטי "אנחנו בונים בעיקר במרכז הארץ – גוש דן, השרון, בקעת אונו. אלה מקומות שבהם המחירים גבוהים, כך שטיב הדירה הוא ממילא גבוה. מסיבה זו, התוספת בהשקעה לבנייה ירוקה נמוכה יחסית. אם אנחנו מדברים למשל על פרויקט של שלושה כוכבים, זה אומר שעלויות הבנייה של גבוהות ב-3%. זה לא משהו משמעותי לבינוי מתקדם. זה כן מעלה את המחיר, אבל באופן לא משמעותי, ועם זאת - זה בעיקר מעלה את האיכות. 

מנכ"ל אלטנוילנד, ערן לוי: "כדי לעמוד במינימום של התקן, מדובר בעלויות בנייה גבוהות יותר ב-1%-2%. באשר לעלויות הדירה כולה, שווי הקרקע מהווה כ-60% במרכז הארץ ופחות במקומות מרוחקים יותר, אז מדובר בתוספת של 0.5%-1% בעלויות בניית הדירה ליזמים. זה מעלה את המחיר, אבל לא מדובר בעלייה שמשנה את כללי המשחק. אם אנחנו מדברים על עלויות בנייה גבוהות יותר של 1% בדירה שעולה 2 מיליון שקל, מדובר ב-20 אלף שקל - לא סכום שיפיל עסקה"

"כדי לעמוד במינימום של התקן, מדובר בעלויות בנייה גבוהות יותר ב-1%-2%. באשר לעלויות הדירה כולה, שווי הקרקע מהווה כ-60% במרכז הארץ ופחות במקומות מרוחקים יותר, אז מדובר בתוספת של 0.5%-1% בעלויות בניית הדירה ליזמים. זה מעלה את המחיר, אבל לא מדובר בעלייה שמשנה את כללי המשחק. אם אנחנו מדברים על עלויות בנייה גבוהות יותר של 1% בדירה שעולה 2 מיליון שקל, מדובר ב-20 אלף שקל - לא סכום שיפיל עסקה. בנוסף, ההשקעה תוחזר דרך החיסכון האנרגטי בתוך פחות מעשור, ובביצוע המכירה עם התוספת הזו במחיר הוא מכסה את עלויות הבנייה הנוספות של הדירוג האנרגטי. 

"אם דירה זוכה לדירוג אנרגטי B, מדובר בחיסכון של 30% בחשמל. בסופו של דבר זה חיסכון ישיר בעלויות של הדיירים. דוגמה נוספת יכולה לבוא בחיסכון של מים – מערכות שכשמפעילים את המקלחת, המים יחלו לזרום רק אחרי שיתחממו. כל התחום הזה בא לידי ביטוי במגוון אלמנטים – פאנלים סולאריים, תאורה, בידודים, פתחים. השקעה באספקטים האלה גם מעלה את הדירוג האנרגטי בפרט והבינוי הירוק בכלל, וגם משפרת את איכות המוצר".

השינוי בחוק המכר הוא ברכה?
לוי: "השינוי הוא ברכה, אך עם זאת צריך להסתכל בראייה רחבה יותר. לקבוע שצריך לבנות ברמה של כוכב אחד בכל הארץ זה בסדר, אפשר להכריח את כולם לבנות ירוק. אני חושב שהשינוי צריך לבוא בצורה חכמה יותר ורתימה - בגזרים ולא במקלות. הענף שלנו לא צריך עוד רגולציות ומחויבויות ועוד עיכובים בפרויקטים. צריך לראות איך עושים תיעדוף של המשאבים שיש לנו, ולתעדף בצורה כזו שתעודד יזמים וקבלנים לבנות ירוק.
 
 "חלק מהתוכנית שלנו של המסלול הירוק מציעה למשל העדפה בלוחות זמנים של בניינים ירוקים, עם יותר כוכבים ודירוג אנרגטי גבוה יותר. היזמים ירוצו לבנות שלושה כוכבים ירוקים אם זה יחסוך להם חצי שנה בהוצאת היתר. וכל זה ללא כפייה או השקעת כסף מהמדינה. אנחנו רוצים להעביר מסה קריטית לבנייה ירוקה, כמו בעולם הרכב. זה יכול לקחת חמש עד שבע שנים, וזה יכול לקחת גם שנתיים. 

"בסופו של דבר אנחנו רוצים להגיע למצב שבו הצרכן ידרוש ויבקש לראות את הדירוג האנרגטי. רגולציה שאני כן תומך בה היא לחייב חברות נדל"ן לרשום במודעות מה הדירוג האנרגטי של הדירה והבניין, כמו ברכישת מקרר. זה עושה לי משהו כלקוח שרוצה לחסוך בהוצאות החשמל. ואם הלקוחות יתעניינו, זה יביא גם את החברות להתעניין יותר".

כיצד נקבע הדירוג האנרגטי?

תקנות מקורות אנרגיה (הצגת דירוג אנרגטי ליחידת דיור),התש"ף-2020, קובעות את הדרך בה מוכר דירה יכול לבצע דירוג אנרגטי של דירת מגורים. תיקון צו המכר דירות משלים את תקנות משרד האנרגיה, וקובע כי על המוכר מוטלת החובה להעביר את הדירוג לרוכש. "התיקון דורש שכל הדירות שיימכרו מה-19 לדצמבר (תאריך כניסת התקנות שעליהן חתם אלקין לתוקף) יכללו את המידע הזה במפרט המכר שלהן", מסבירה מגדל.

בחישוב של דירוג אנרגטי נבחנים אוורור טבעי, מעבר האור לדירה והתנגדות תרמית ביחס למערכת הזיגוג, מאפייני הצללה ואלמנטים נוספים הקשורים בתחום קליטת האור והחום ובתחום האופטיקה. במסגרת הדירוג נלקח בחשבון מיקום בניין המגורים לפי חלוקה לערים, בהתאם לאקלים אזורי וכיוון הרוח של המבנים. 

באילו תנאים מוצג הדירוג האנרגטי? 
מגדל: "כדי להציג דירוג אנרגטי צריך שיתקיימו שני תנאים: הדירוג נקבע לפי מעבדה מורשית, והוא מוצג באותה תווית מאושרת. בנוסף, יש לקבל אישור מהממונה במשרד האנרגיה, לפי הנתונים העולים מבדיקת המעבדה. אנחנו מבינים כיום שבניינים הם אחד הצרכנים המשמעותיים ביותר של אנרגיה. מדינת ישראל חתומה על אמנות לצמצום פליטת גזי החממה, כי אנחנו מבינים שבדברים האלה אנו צריכים לטפל בהקדם. כתוצאה מכך, משרד האנרגיה התכנס וקבע שיהיה מדד שיעבור דרך אתר המשרד, כך שהכל יעבור דרך המשרד ולא רק דרך המעבדות המאושרות, שאחריהן משרד האנרגיה לא יכול לעקוב. כך יוכלו גם לתכנן מהלכים עתידיים של חקיקה ורגולציה.