מדד תשומות הבניה – המדריך השלם לשנת 2024

מדד תשומות הבניה הנוכחי והשינוי במדד

* החל מפרסום מדד אוגוסט 2011 שונתה תקופת הבסיס של המדד מיולי 2004 למדד יולי 2011 (= 100.0 נקודות).
* הנתונים עודכנו לאחרונה בתאריך 07/03/2024

איך מחשבים את מדד הבניה?

כדי לחשב את מדד תשומות הבניה, המחירים נלקחים ונאספים באופן ישיר ממדגם של סיטונאים ויצרנים בתחום חומרי הגלם לבנייה. לאחר בדיקת המחירים, נקבע מחיר הסל העומד בבסיס המדד.
השינוי במדד הוא אחוז העלייה (או הירידה) לעומת המדד בחודש הקודם.

כאשר נחתם הסכם רכישת דירה חדשה מקבלן, במקרים בהם הבניין עדיין לא התחיל בתהליך הבנייה או שלא הושלם, יתרת התשלום (או חלקה) לאחר ניכוי המקדמה הראשונית שהרוכש סיפק, מוצמדת למדד תשומות הבניה על מנת לכפר על החשיפה של החברה הקבלנית לשינויים במחירי חומרי הבנייה בשוק בזמן הבנייה, ולהעביר את הסיכון לרוכשים.
לצורך הדגמה, אם יתרת התשלום שעוד נותרה לרוכ שלשלם עומדת על 200,000 ש"ח, מדד תשומות הבניה גדל מתחילת ההצמדה ועד למועד התשלום ב-2% וכל יתרת השתלום הוצמדה למדד - הרוכש יצטרך לשלם 4,000 ש"ח נוספים.
 

מתי מתפרסם מדד הבניה?

מבחינת פרסום מועד מדד תשומות הבניה, מדד תשומות הבניה מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 בכל חודש. המדד עוקב אחרי שינויים בהוצאות הנדרשות לרכישת הרכב קבוע מראש של חומרים (ברזל, מלט, חומרי מחצבה),שירותים ומוצרים המשמשים את הקבלנים לבניית בית מגורים. תפקידו של המדד הוא לייצג את מרכיב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. 

מדד תשומות הבניה משמש בעיקר בתור בסיס להצמדה של חוזי בנייה מרגע ההסכם ועד לתשלום המלא. הנחת הבסיס העומדת מאחורי ההצמדה היא שכל עוד הקבלן לא קיבל את מלוא הסכום, הוא סופג באופן יחסי את העליות בהוצאות על חומרי גלם ושירותים.

בנוסף, המדד משמש לניכוי שינוי המחירים מתוך השינויים בערך ההשקעות בבנייה, וגם בתור מדד כללי של השינויים והמגמות בענף הבנייה. החל מ-1992, מתפרסמים תת-מדדים נוספים המוגדרים על פי פרקי בנייה שונים. 

נקודת הבסיס להשוואה במדד מבוססת על סקר הוצאות בבנייה למגורים אשר נערך ב-2003, ואשר כלל מעקב אחרי התשומות של 125 פרויקטים שבנייתם הושלמה עד 2002. 

על מנת להגיע למדד, נבדקים באופן ישיר המחירים של שירותים וחומרים בשוק. במקביל, נאספים מחירים ממדגם של יצרנים וסיטונאים, אשר מספקים חומרים ושירותים לקבלנים ברחבי הארץ. המחירים הנמדדים הם המחירים שהקבלן הראשי וקבלני המשנה משלמים בפועל לספקים.

כלומר, מדד תשומות הבניה מנסה להעריך "כמה עולה לבנות בניין מגורים" נכון לנקודת זמן מסוימת. אחרי בדיקת המחירים של כל המרכיבים, נקבע מחיר הסל, כאשר השינוי במחיר הסל לעומת חודש קודם לכן, הוא אחוז העלייה של המדד.

מתי משלמים את השינוי במדד תשומות הבניה?

ראשית, רוכשי הדירות שהמדד לא ישפיע עליהם הם כאלה הקונים דירה קיימת. לעומתם, מי שרוכש דירה מקבלן "על הנייר" עם כניסה במועד מאוחר יותר, יושפע במידה זו או אחרת ממדד תשומות הבניה.

במרבית המקרים, הרוכש משלם אחוז מסוים ממחיר הדירה הסופי בעת סגירת העסקה, כאשר הסכום הנותר לתשלום מוצמד למדד תשומות הבניה ועולה (או יורד, מה שמעולם לא קרה עד כה) עד להשלמת התשלום הסופית.

למשל, אם דירה עולה מיליון שקל, והרוכש שילם 200 אלף שקל במזומן בעת ההסכם על הרכישה, ל-800 אלף הנותרים יתווסף שיעור העלייה במדד תשומות הבניה עד למועד התשלום בפועל. אם המדד עלה ב-10% במהלך תקופת הזמן הזו, הלקוח ישלם 80 אלף שקל נוספים מעבר ל-800 אלף שנותרו לתשלום. במובן מסוים, מדובר על מס תשומות הבניה.

חשוב לציין כי מדד הבניה הוא מדד שאי אפשר לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף שלכם אליו ולקבל תשואה ריאלית (כפי שאפשר לעשות עם מוצרים הצמודים למדד המחירים לצרכן, למשל),ולא ניתן לגדר אותו (להגן באופן ודאי מול העלייה הפוטנציאלית שלו). רוכש הנמצא בשלב סגירת העסקה יכול לגדר את עצמו מול מדדים אחרים, כמו מדד מחירי הדירות או הצמדה למט"ח, אך לא מול מדד הבניה שעשוי לעלות באופן משמעותי עד להשלמת התשלום על הנכס.

יתרה מכך, כאשר מגיע מועד התשלום הנותר לקראת הכניסה לדירה, הבנק לא נותן משכנתא מול הסכום שהתווסף למחיר בעקבות העלייה במדד התשומות. כלומר, סכום זה, שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, אינו מחושב כחלק ממחיר הדירה, ויש לשלם אותו לקבלן בלי יכולת לקבל הלוואה מגובת-נכס (משכנתא) מולו.

האם מדד תשומות הבניה עלה?

החל מתחילת המעקב אחרי מדד תשומות הבניה, ב-1956, המדד עלה בכל שנה. למעשה, ההשוואה הרלוונטית ביותר היא בין מדד תשומות הבניה למגורים למדד המחירים לצרכן, על מנת להבין האם הרוכש משלם יותר ממה שהיה יכול לקבל על הכסף שלו, אם היה משקיע אותו במוצר צמוד-מדד מחירים לצרכן.
בשנים האחרונות, מדד המחירים לצרכן היה נמוך יחסית, ומדד תשומות הבניה עקף אותו כמעט בכל שנה - ב-2012 מדד תשומות הבניה עלה ב-3.3%, לעומת צמיחה של 1.4% בלבד במדד המחירים לצרכן. ב-2013 במדד המחירים לצרכן חלה דווקא עלייה בשיעור גדול יותר, 1.8% לעומת 1.4% במדד תשומות הבניה, אך מאז המדד של עלויות הבנייה עקף את מדד המחירים לצרכן בכל שנה. 

העלייה במדד תשומות הבניה הגיע לשיאים חדשים ב-2021 - גדולה פי 11 מהשנה שלפניה

על פי חלק מהגורמים בשוק, אחת הסיבות המובילות באופן ישיר לעלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות היא העלייה בעלויות הבניה. בשנת 2021, מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בשיעור של 5.6%, פי 11 משיעור העלייה ב-2020, אז עלה המדד ב-0.5% במהלך השנה. מדד מחירי התשומות בבניה למסחר ולמשרדים עלה ב-2021 בשיעור של 8.1%, בהשוואה ל-2% בשנת 2020.

העליות בחומרי הגלם לבנייה בשנתיים האחרונות נובעים בין היתר מהשיבושים בשרשראות האספקה על רקע משבר הקורונה, ולאחרונה גם בעקבות שיבושים בעקבות המלחמה באוקראינה, על רקע ההערכות כי רוסיה ואוקראינה מספקות כ-20% מצריכת הברזל של ישראל.

מגמת עליות המחירים הורכבה מעליות בכל חומרי הגלם הנדרשים לבנייה: ביוני 2021 לבדו עלו מחירי העץ בשיעור של 9%, מוצרים לבניית מערכת מיזוג אוויר עלו ב-8.4%, מוצרים לבניית ממ"דים עלו ב-5% והברזל לבנייה רשם עלייה של 3.9% במהלך חודש אחד בלבד. בחודש אוגוסט 2021 התייקר המלט ב-15%, מה שתרם להתגברות העלייה במדד תשומות הבניה.

נכון לפרסום מדד תשומות הבניה של אוקטובר 2022, המדד עלה ב-5% מתחילת השנה. עם זאת, בספטמבר ובאוקטובר מדד תשומות הבניה לא עלה, מה שעשוי להורות על דעיכה בקצב העלייה.

צעדים לטובת הרוכשים ב-2022 - תיקון 9 לחוק המכר קובע כי עד 40% בלבד ממחיר הדירה יוצמדו למדד התשומות

ביוני 2022 נרשם שינוי המשפיע על חישוב ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, כאשר אושר תיקון 9 לחוק המכר (דירות). התיקון קובע כי יוצמדו לכל היותר 40% ממחיר הדירה למדד, בעקבות רכיב מחיר הקרקע בעלויות - הצעת החוק מציעה להצמיד רק את רכיב הבנייה למדד מחירי תשומות הבניה למגורים או למדד מחירי תשומות בנייה למסחר ולמשרדים. לאחר דיונים, הוסכם על שינוי התיקון- משום שהתשלום הראשון העומד על 20% מערך הדירה, משולם בעת חתימת החוזה, הוא אינו מחויב בהצמדה למדד, החוק יגדיר כי שאר התשלומים שישולמו בהמשך יוצמדו ב-50% בלבד למדד תשומות הבניה. התוצאה בפועל היא הצמדה של עד 40% ממחיר הדירה המלא. עוד נקבע כי ההצמדה היא עד מועד מסירת הדירה בלבד.

אחרי עשור ללא שינוי בהרכב או בשיטת החישוב, יעודכנו מדדי התשומות בענף בנייה

באוקטובר 2022 פורסם כי מדדי תשומות הבניה יעודכנו לאחר עשור ללא עדכון, וכי מעכשיו העדכון יבוצע כל 5 שנים. העדכון במדד תשומות הבניה יצא לדרך כבר באוקטובר, בעוד שעבודות העדכון של מדד תשומות הסלילה הגישור צפויות בתחילת 2023.

בשנים האחרונות עלו טענות בענף הנדל"ן על כך שהמדדים אינם משקפים את עלויות הבניה בפועל, משום שלא עודכנו זמן רב- מדד תשומות הבניה עודכן לאחרונה ב-2011, ומדד הסלילה והגישור עודכן ב-2009, כך שנוצרו עיוותים סטטיסטיים.

על פי ההערכות, המדדים המעודכנים ישקפו בצורה מדויקת יותר את עליות המחירים, כך שהאינפלציה תשוקף בצורה נכונה יותר, אך כי מחירי הדיור לא יושפעו משמעותית בעקבות העדכון.

עדכון מדד תשומות היא משימה הדורשת שנה וחצי עד שנתיים, ובהתאם, הלמ"ס הודיעה כי עדכון סל מחירי תשומות הבניה החל וצפוי להסתיים לקראת מדד ינואר 2024. שני המרכיבים המרכזיים בעדכון הנוכחי הוא בחינה של משקלות המדד- כלומר הנתח שכל רכיב תופס ב'עוגת העלויות', ועדכון מדגם המדווחים (הסקרים המבוצעים בקרב חברות קבלניות על השינוי בתשומות כפי שהוא מורגש אצלן). העדכון צפוי להגדיל את מאגר המשתתפים בסקר, מתוך מטרה לקבל תשובות מדויקות ומהימנות יותר.

איך מתגוננים מפני עלייה במדד תשומות הבניה?

ראשית, אפשר לנהל מו"מ עם הקבלן לקראת הרכישה ולבקש שלא להצמיד את התשלום הנותר למדד תשומות הבניה למגורים, או לחלופין להצמיד אותו למדד אחר (כגון מדד המחירים לצרכן, אשר באופן היסטורי היה נמוך יותר). עם זאת, כדאי לזכור שכמעט ולא תמצאו קבלנים שיסכימו לסעיף כשזה, או לבצע משא ומתן על הנושא. 

כשאתם מנסים לשכנע את הקבלן , זכרו את הפרט הבא: אמנם נשאר לכם לשלם מיליון שקל לדוגמא, אך לא כל הסכום הזה הושקע בשירותים וחומרים - חלק ניכר מהעלויות של הקבלן נובעות מרכישת הקרקע, אשר לא קשורה למדד תשומות הבניה למגורים. כלומר, במובן מסוים, חלק מההצמדה שאתם סופגים, אינה מוצדקת ב-100%.

אפשרות נוספת היא לצאת מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבניה מתואם באופן מסוים למדד המחירים לצרכן, כך שאם אתם מחזיקים בחלק מהכסף שעדיין לא שולם, ומעוניינים להגן עליו מעליית המדד, הדרך היא להשקיע אותו במוצר צמוד מדד. 

תשלום מוקדם - הרבה יתרונות אבל גם חסרונות

עוד דרך להגן על עצמכם מעליית מדד תשומות הבניה למגורים, היא לשלם לקבלן כמה שיותר כסף מראש, וכך לחשוף סכום נמוך ככל הניתן לעלייה במדד. למשל, אם קניתם דירה במחיר של 1.5 מיליון ש"ח והצלחתם לשלם מיליון בעת סגירת העסקה, רק 500 אלף ש"ח ייחשפו לעליות במדד תשומות הבניה עד למועד התשלום הסופי, והסיכון שלכם יפחת.

עם זאת, ישנם חסרונות ברורים בתשלום מוקדם לקבלן: ברוב המקרים תשלום מוקדם משמעו לקיחת משכנתא כבר בשלב מוקדם של העסקה, והתחלת תשלום ריבית מהרגע הראשון. לכן, ההשוואה צריכה להיות בין העלייה במדד תשומות הבניה, לבין הריבית על המשכנתא. אם תצטרכו לשלם יותר ריבית מאשר השלמת הסכום בעקבות עליות מדד תשומות הבניה- יהיה מדובר על החלטה לא כלכלית. 

בנוסף, חלק מהמשכנתא לרוב צמוד למדד המחירים לצרכן, כך שאם מדד המחירים ומדד התשומות עולים באותו שיעור, הכדאיות הכלכלית פוחתת, ובשורה התחתונה משלמים בערך את אותו "קנס".

מחשבון מדד תשומות הבניה 

גם עבור רכישת דירה מקבלן וחישוב מרכיב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה נוצר מחשבון ייעודי ושמו מחשבון מדד תשומות הבניה. חישובי הוצאות באמצעות מחשבון מדד תשומות הבניה יאפשר לכם להגיע מוכנים מבחינה פיננסית ויעניק אינדיקציה באשר לתשלומים החודשיים על הבניה. אופן החישוב באמצעות מחשבון מדד תשומות הבניה מבקש לחשב את תוספת ההצמדה למדד כמו גם את השינוי שחל בשיעור המדד בין מועד ההתחלה למועד סיום הבניה - ואז לכפול אותו בסכום הצמוד למדד. המחשבון יציג בפניכם את ערך מדד תשומות הבניה בשני המועדים, ויחשב את המשתנים וכן את השווי הכספי בתום התקופה. מחשבון מדד תשומות הבניה נשען על נתונים עדכניים שלהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ובעקבות כך מכיל את הנתונים הרלוונטיים ביותר עבור חישוב נכון.

MDD_CALC

שאלות נפוצות - מדד תשומות הבניה

איך להגן על העלייה במדד תשומות הבניה, אם קיים תשלום שכר דירה במקביל?

עבור רוכש שכבר משלם שכר דירה, לא תמיד יכול להתמודד עם הוצאות שכר דירה ומשכנתא במקביל, רק כדי לחסוך את העליות במדד תשומות הבניה. 
עבור רוכשים שכאלו, מומלץ לשקול את אופציית ה"גרייס", שמשמעה לקיחת משכנתא בנקודת זמן מסוימת, ודחייה של תשלומי הקרן למועד מאוחר יותר, כך שהלווה משלם רק חלק יחסי מהמשכנתא החדשה, ויכול לעמוד בשכר דירה במקביל. עם זאת, יש לזכור שגם למשכנתא עם גרייס יש מחיר, ויכול להיות שהתנאים שלה יהיו פחות טובים ממשכנתא עם תחילת תשלום מיידי. 

לכן, בשלב שכזה מומלץ להתעדכן בריבית המשכנתאות ובמדד תשומות הבניה העדכניים, ולקרוא על התחזיות של הגורמים המקצועיים לגבי העלייה בכל אחד מהמדדים. קחו בחשבון שמדובר רק בתחזיות, שעלולות שלא להתגשם. 

למשל, נכון ל-2019, כאשר הריבית נמוכה, יש אינטרס בלקיחת משכנתא ו"קיבוע" של ריבית נמוכה כמה שיותר מוקדם, מתוך הנחה שהריבית רק עומדת לעלות. אך מצד שני, מדובר רק בהשערה והנחה, ואף אחד לא יכול להבטיח שהריבית\מדד המחירים לצרכן\מדד תשומות הבניה למגורים ישתנו בהתאם לתחזיות או להימורים שאתם לוקחים לגביהם.

מה קורה אם החלטתי לשלם הכל מראש כדי להמנע מתשלום מדד תשומות בנייה, והקבלן פושט רגל באמצע הבנייה?

לא משנה עד כמה גדול ואמין הקבלן שבונה את הדירה שלכם, יש סיכוי לכך שהוא יקרוס במהלך הבנייה, מה שישאיר את מי שהחליט לשלם מראש כדי לא להיחשף לעליות במדד התשומות - עם משכנתא גדולה ודירה שבנייתה לא הושלמה. הפתרון להפחתת הסיכון במקרה שכזה, הוא לדרוש מהקבלן ערבות חוק מכר על כל תשלום שאתם מעבירים לו, על מנת לבטח את הכסף ולהגן על עצמכם מפני קריסה של הקבלן (כמעט ב-100% מהמקרים).

ההמלצה היא לפנות לעורך הדין שמטפל ברכישה עבורכם, ולבקש ממנו הגדרה של הביטחונות הרצויים שיבטיחו כי תקבלו את הדירה גם במקרה של פשיטת רגל של הקבלן המבצע.

עוד טיפ קטן שלא קשור באופן ישיר למדד תשומות הבניה אך תמיד מועיל: גם אם החלטתם לשלם מראש כדי להגן על עצמכם מעליית מדד תשומות הבניה, כדאי ומומלץ להשאיר אחוז קטן למסירת המפתח (5%-10%),למקרים בהם תגלו שיש לבצע תיקונים לפני הכניסה לדירה, ואם יהיה לכם קלף מיקוח ביד, גוברים הסיכויים שהוא ימהר לבצע את התיקונים כדי להשלים את העסקה ולקבל את הסכום הנותר. כאשר משאירים אחוז קטן מהסכום הכולל, התשלום הנוסף על עליית מדד התשומות עשוי להיות שווה את ההחלטה. 

האם כדאי להקדים את התשלום לקבלן כאשר יש הון עצמי?

כאמור, במרבית המקרים, הקדמת תשלומים לקבלן כדי להפחית את השפעת מדד התשומות, דורשת לקיחה של משכנתא, כך שההשוואה צריכה להיות בין עלות הריבית של המשכנתא לעומת העלייה המשוערת (והלא ודאית) במדד תשומות הבניה.

אם הרוכש משלם את התשלום המוקדם מההון העצמי, החישוב דומה אך מכוון להיבט אחר- כמה ריבית הכסף צובר באפיק בו הוא מושקע. אם הריבית הנצברת גבוהה יותר מהעלייה הצפויה במדד תשומות הבניה, ייתכן כי עדיף להשאיר את הכסף בחיסכון ככל האפשר. לעומת זאת, אם התשואות נמוכות מהעלייה הצפויה במדד, יכול להיות שעדיף להקדים את התשלום ולחסוך את עליית מדד תשומות הבניה על סכום זה.

האם הקבלן מחויב לאפשר לרוכש להקדים תשלומים?

באופן כללי, קבלנים לא חייבים לאפשר לרוכשים להקדים תשלומים וכל לחסוך את ההצמדה למדד. הכל תלוי בהסכם המכר ובמשא ומתן אותו מנהלים מול החברה הקבלנית.

השיקולים של הקבלן הם תמונת ראי של השיקולים מצד הרוכש- אם הקבלן יקבל סכום כסף גדול עוד לפני התחלת הבנייה, הוא עשוי להישחק מבחינת השווי שלו לעומת עלויות הבנייה הצומחות.

ההמלצה עבור רוכשים היא להגיע להסכמה בשלב המשא ומתן על אפשרות להקדמת תשלומים והצמדה למדד רק עד למועד התשלום בפועל המוקדם יותר, ולא עד למועד התשלום הכתוב בהסכם הראשוני. קבלנים ראשים לחייב על ההצמדה למדד התיאורטי שהיה יכול לצמוח בכל תשלום עתידי – מדובר במהלך לא הוגן, אך חוקי. לכן, חשוב להקפיד כי בתשלום מוקדם, ההצמדה למדד תחושב עד למועד התשלום בפועל.

סיכום

לסיכום, עבור מי שרוכש דירה חדשה מקבלן "על הנייר", מדד תשומות הבניה הוא מדד חשוב מאוד שצפוי להגדיל את התשלום הסופי על הדירה בעקבות העלייה המתמדת שלו. מצד אחד, ישנה הצדקה בכך שהקבלן לא אמור לספוג את העלייה בהוצאות שלו, כאשר הרוכש עדיין לא שילם את מלוא הסכום. מצד שני, אף רוכש לא רוצה להגיע ליום מסירת המפתח ולגלות שהוא צריך לשלם עוד עשרות אלפי שקלים שהצטברו במהלך הבנייה.

לכן, קיימות מספר דרכים להגנה מעליית מדד התשומות, אך לכל פעולה יש יתרונות וחסרונות, וחלקן מבוססות על הערכות ותחזיות שאין ודאות אם יתממשו. על הרוכשים לקבל החלטות בשיקול דעת, להשוות מדדים ותחזיות, להיעזר בעורכי הדין המייצגים, ולהבין כיצד ניתן להפחית את העלות המדוברת בצורה הבטוחה ביותר.