מבולבלים? גם אנחנו. הסיבות להמשך עליית מחירי הדירות למרות עצירת העסקאות

אתחיל בהתנצלות. חטאתי, פשעתי ובעיקר לא הערכתי נכונה את יכולתן של מחירי הדירות להמשיך לעלות גם במציאות של ריבית שעולה במהירות, שפל בביקוש ומעט מאד עסקאות. התנאים הללו הביאו אותי לפרסם, לפני כמעט חצי שנה, טור על כך שמגמת המחירים צפויה להשתנות בקרוב: " לא, אין מה לצפות להתרסקויות", כתבתי בפזיזותי, "אך ירידה במספר העסקאות (שכבר החלה) הפסקה מיידית של העלייה במחיר הדירות, ואפילו תיקון קל כלפי מטה - אלה בעלי סיכוי גבוה להתרחש".

אמנם, מאחר שמדד הדיור במקומותינו אומד את שינוי המחירים בדיליי של חודשיים-שלושה, לא ציפית לראות את השינוי במדד באופן מיידי. ועדיין – המדדים של נובמבר ודצמבר כבר היו אמורים מבחינתי לתת ביטוי למגמת השינוי. כידוע, כל זה לא קרה. המדד האחרון שפורסם ביום ה' לא רק שהצביע על המשך עליית מחירים בשיעור של 1.2% נוספים, אלא שאף הביא את שיעור ההתייקרות השנתי למעל 20%.

קשה להסביר את הנתונים האחרונים על בסיס חוקי הכלכלה, שכוחם לכאורה לא פועל על שוק הדירות שלנו. שוק הדירות נמצא כבר תקופה ממושכת במציאות של גידול בהיצע, עם שיאים במספר התחלות הבניה, ומנגד גם של ירידה חדה בביקוש בשל צירוף נסיבות בהן עליית ריבית בנק ישראל שמגבילה משמעותית את היכולת של משקי הבית ללוות את הסכומים שלוו בעבר לצורך רכישת דירה, וכן המשבר בכלכלה העולמית בכלל, ובענף ההיי-טק בפרט. אז בהנחה שמדד הלמ"ס משקף את המציאות - מה לעזאזל קורה כאן?

שנתיים דשנות מעניקות ליזמים כח עמידה

יש שני הסברים להמשך עליית המחירים. הראשון מסביר את התנהגות המוכרים ובראשם היזמים. עבור חלק גדול מהם, היכולת להוריד היום מחירים היא מוגבלת, אם להתבטא בעדינות. את הקרקעות שבהן הם בונים היום את הדירות המוצעות למכירה הם רכשו ביוקר, עוד בימי חגיגת הנדל"ן הגדולה, ומאחר שאין ברצונם להפסיד - מחירי קרקע גבוהים מובילים מחירי דירות גבוהים.

"הקונים שבעי האכזבות עדיין חוששים להתמקח, ובעיקר חוששים להמתין מחשש לזינוק מחירים נוסף. אחרי 13 שנים של עליות מחיר כמעט רצופות לא ניתן להאשים אותם. אך לו היו מפנימים את שינוי התנאים בשוק, לו היו יודעים שהטלפון שהרימו למוכר הדירה היה ככל הנראה הטלפון היחיד שהוא קיבל לאורך כל השבוע, אזי היו משנים את התנהלותם" 

לא רק זאת, אלא שעליית הריבית החדשה של על ידי בנק ישראל משפיעה עליהם לא פחות מאשר על לווי המשכנתאות. עלויות המימון של היזמים זינקו בחצי השנה האחרונה דרמטית, וזו עלות נוספת שהם צריכים לנסות לגלגל, לפחות חלקית, על רוכשי הדירות, כך שמבחינתם לא רק שאין מה לדבר על הוזלה, הם אפילו צריכים להמשיך לייקר כדי להישאר מאוזנים. לשמחת חלק גדול מהיזמים, אחרי השנתיים הדשנות והמאד רווחיות שחלפו עליהם, הם יכולים להרשות לעצמם את השארת רף המחיר גבוה, גם אם המשמעות היא הפחתה משמעותית בקצב העסקאות – כפי שאכן קורה.

הכח בידי הקונים

אך מדובר בהסבר חלקי. גם משום שהוא מסביר את התנהגות היזמים שאחראים למכירת הדירות החדשות – אך לא את התנהגות מוכרי דירות היד השניה, שם כל מקרה הוא סיפור שונה. אך בעיקר משום שללא ההסבר השני והמקיף יותר – הוא לא היה שווה הרבה.

ההסבר השני, כרגיל, נעוץ בציפיות הציבור ובעיקר בציפיות המוכרים – ובעיקר הרוכשים לגבי העתיד. למרות שבחינה אובייקטיבית של התנאים בשוק מובילה למסקנה כי הכח נמצא היום בידי הקונים, קונים רבים עדיין לא מרגישים כך. המשמעות היא שהקונים שבעי האכזבות עדיין חוששים להתמקח, ובעיקר חוששים להמתין מחשש לזינוק מחירים נוסף. אחרי 13 שנים של עליות מחיר כמעט רצופות גם לא ניתן ממש להאשים אותם. אך לו היו מפנימים את שינוי התנאים בשוק, לו היו יודעים שהטלפון שהם הרימו למוכר הדירה היה ככל הנראה הטלפון היחיד שהוא קיבל לאורך כל השבוע האחרון, וכי מלבדם אין לו יותר מדי אלטרנטיבות, אזי הם היו משנים את התנהלותם ובעקבות כך גם מגמת המחיר היתה משתנה.

והאם אני עדיין מאמין שאנו צפויים לראות שינוי במגמת המחירים בקרוב? ובכן התשובה חיובית. לפחות עד להתנצלות הבאה.