"אנחנו בוואקום: תמ"א 38 תקפה עד אוקטובר, וחלופת שקד גם אם תהיה תקפה – לא ישימה"

עו"ד דן הלפרט , המתמחה בפינוי בפינוי ותמ"א 38 העביר הרצאה בזום, ביוזמת מרכז הנדל"ן , בנוגע להיבטים משפטיים ומסחריים בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 , בחירת יזם ועוד. לדבריו, "הביקורת שלי על חלופת שקד היא שלא ברור איפה אפשר להכניס 400% בבניין בכפר סבא. לבניין קטן יש מגבלות של קווי בניין וגובה, אז אין איפה ליישם את זה. זו בעיה אחת. בעיה נוספת היא היטלי השבחה של 25%, שמעמיסים על הפרויקט, וגם מוסיפים מטלה ציבורית כמו גן ילדים בבניין הקטן. הם לא ישימים. חלופת שקד לא תתפוס במתכונת הנוכחית. מה שקרה זה שבעצם אנחנו בוואקום: תמ"א 38 תקפה עד אוקטובר, וחלופת שקד לא תקפה. וגם היא אם תהיה תקפה – היא לא ישימה. ההתחדשות הבניינית פשוט תיעצר אין לנו שנה-שנתיים לוואקום. אי אפשר לבטל את התמ"א לפני שחלופת שקד תקפה.

הוא פתח את דבריו בהתייחסות לרעידת האדמה שהתרחשה לפני כמה ימים בטורקיה: "7.8 בסולם ריכטר זה מוגדר רעידה עצומה, אחר כך יש כבירה ואחרי זה 9.99-9 זה המקסימום - זו כבר רעידה שלא היתה אף פעם, שזה סוף העולם בערך. נכון לזמן ההרצאה הגיעו ל-7,800 הרוגים בטורקיה ובסוריה, ו-35 אלף פצועים. ארגון הבריאות העולמי מעריך שבסופו של דבר יהיו 20 אלף הרוגים ברעידת האדמה.

"ומה קורה אצלנו בארץ? יש 60 אלף בניינים מסוכנים. יש לנו ערים שנמצאות מעל השבר הסורי אפריקאי, שהן ברמת סיכון גבוהה מאוד. בית שאן, טבריה, צפת, קצרין וקריית שמונה - הן ייפגעו הכי קשה. אחת הביקורות על תמ"א 38 היתה שהיא לא טיפלה באזורים האלה, מכיוון שלא היה לא היתה היתכנות כלכלית. בסופו של דבר מצאנו את עצמנו פועלים בערים היקרות יותר באזור המרכז. מתעסקים בהשבחות ובתוספות של מטרים וקומות וכיווני אוויר, וקצת שכחו שתמ"א 38 במקור נועדה לעזור לחזק בניינים מפני רעידת אדמה. אם תהיה רעידת אדמה משמעותית בישראל, 26.8 אלף מבנים ייפגעו או יקרסו. 170 אלף בני אדם יישארו ללא קורת גג, ויהיו 8,600 פצועים. שימו לב שאין פה נתון של הרוגים. לא מדברים על זה, אבל בוודאי שיש מספר.

לדבריו, אף שבישראל מתייחסים לזה כמשהו שלא יקרה, יש סיכוי גדול שזה כן יקרה: "לכן אני חושב שכל הנושא של חיזוק בניינים מרעידות אדמה זה משהו אמתי. אם לא יעשו אותו כמו שצריך, נהיה בצרה צרורה. תראו מה טענו בוועדת ההיגוי הבין-משרדית. דר' אבי שפירא אמר שרעידת אדמה בעוצמה 6 ומעלה בסולם ריכטר מתרחשת פעם ב-80 שנה. הפעם האחרונה שהיא התרחשה היתה ב-1927. אנחנו ממש סביב המועד שבו עלולה להיות פה רעידת אדמה, ולכן אני חושב שזו הפקרות שתמ"א 38 מסתיימת. מדברים על חלופת שקד, אבל זה לא מספיק.

"יש גם צרה אחרת: נושא הרקטות שאנו חווים פעם בשנה-שנה וחצי. כיפת ברזל מיירטת את רובן, אבל את מה שהיה במדינה לפני שנה וחצי, אתם זוכרים. יותר מ-60% מהדירות בכל הארץ לא כוללות ממ"ד. בחיפה 68 אחוז מהדירות ללא ממ"ד, ואילו תל אביב הנתון הזה מגיע ל-75%. חייבים לחזק את הבניינים".

" תמ"א 38 מסתיימת באוקטובר הקרוב. זה אומר שיזם שלא יגיש בקשה להיתר עד אז, לא יוכל לממש את התמ"א. אבל יש לנו פגרת קיץ, חגים ופינג פונג שאתה צריך לעשות עם העירייה. זה אומר שאתה צריך להיות מוכן בסביבות מאי, כדי שבאוקטובר תוכל לממש את התמ"א. זה זמן לא אפשרי ולא הגיוני"

" תמ"א 38 מסתיימת באוקטובר הקרוב. זה אומר שיזם שלא יגיש בקשה להיתר עד אז, לא יוכל לממש את התמ"א. אבל יש לנו פגרת קיץ, חגים ופינג פונג שאתה צריך לעשות עם העירייה. זה אומר שאתה צריך להיות מוכן בסביבות מאי, כדי שבאוקטובר תוכל לממש את התמ"א. זה זמן לא אפשרי ולא הגיוני.

"איפה אפשר להכניס תוספת של 400% בבניין בכפ"ס?"

לטענת הלפרט, חלופת שקד היתה נכונה בבסיסה, אך יש בה לא מעט בעיות, וכלל לא ברור אם היא בכלל תאושר: " תמ"א 38 לא כלכלית לעיריות בפריפריה, שלא מקבלות היטלי השבחה ואת ההוצאות של תוספת תושבים למגרש. הן ניזוקות. נושא נוסף הוא תשתיות שיקרסו אם נוסיף הרבה אנשים. חלופת שקד אומרת שנטיל היטל השבחה . נוסיף זכויות בנייה של עד 400% לבניין ולפעמים יותר. אם נבנה יותר מטרים, אפשר למכור יותר ולממן את החיזוקים ולשלם היטלי השבחה . הבעיה היא שחלופת שקד לא אושרה סופית. השר עדיין לא חתם. לא ברור אם היא תאושר. 

"לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ב-2022 ניתנו היתרים ל-27 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית: 11 אלף בפינוי בינוי, ו-16 אלף בתמ"א 38. פינוי-בינוי נמצא הרבה יותר זמן. תמ"א 38 יצרה הרבה יחידות דיור, אבל נתחיל לראות ירידה בהיתרים מכוח תמ"א, ופינוי בינוי יעלה בתוך שנה שנתיים. לא ברור מה יהיה עם ההתחדשות הבניינית, וכך גם לגבי חלופת שקד. אין פתרון לבניין בודד.

"התיקון לגבי הרוב הדרוש עזר לנו בפרויקטים רבים"

הוא דיבר גם על היטל ההשבחה והרוב הדרוש בפינוי בינוי: "לפינוי בינוי בלבד היה היטל השבחה של 0% או 50% מההשבחה. יזם לא ידע מה היטל ההשבחה עד לשלבים מוקדמים של אישור התב"ע. זה תוקן ל-25% מההשבחה כברירת מחדל. הוכנסה חלוקה לאזורים. בכל אזור רשאי ראש עיר לקבוע היטל השבחה אחר - 0%, 5%, 25% או 50%. הרוב הדרוש לפינוי בינוי ירד מ-80% ל-66% - תיקון משמעותי מאוד. אצלנו במשרד רק מעצם זה שעבר התיקון, השגנו בלא מעט פרויקטים את הרוב הדרוש. בנוסף, לא כוללים בספירות להשגת הרוב את עברייני הבנייה שמתנגדים לפרויקט".

לדברי הלפרט, בחוק ההסדרים הקרוב, במתכונתו הנוכחית, יש לא מעט תיקונים חשובים הנוגעים לתמ"א 38: "מדברים בו על כך שבנייה חוקית לא תיספר, הרוב הדרוש יירד ל-66% במקום 80% - וזו רעידת אדמה בפני עצמה. יש גם תיקון של המיסוי, כך שיהיה כמו בפינוי בינוי: פטור בריבוי דירות, העברה ללא תמורות - פטור לאחר 12 חודשים במקום 24, והטבות לקשישים כמו בפינוי בינוי אבל בגיל 80".

לגבי בחירת היזם, הלפרט נותן כמה המלצות לדיירים: "זו חתונה של שניים, שמתבססת על יחסי אמון. כולם עושים מכרזים. זה הדבר הנכון. אין כיום מצב שמגיע פרויקט, מחברים יזם ולא שואלים שאלות בכלל. בהתחדשות עירונית זה קודם כל אנשים. האנשים צריכים להיות בטוחים שבחרו את הפרטנר הכי טוב לעסקה.

"יש 2,000-1,500 יזמים שעושים התחדשות עירונית . 70-60 מהם ייקלעו למצוקה כלכלית ב-2023. אפשר לצאת ממנה או להגיע לקריסה כלכלית. הם יכולים להינצל במיזוג או במכירה לגורם אחר, או שיקרסו - מצב נוראי מבחינת בעלי הזכויות. כדי לא נגיע לשם צריך לבחור נכון את היזם - היזם צריך לדעת להיבחר, ובעלי הדירות צריכים לדעת לבחור.

"יש 2,000-1,500 יזמים שעושים התחדשות עירונית . 70-60 מהם ייקלעו למצוקה כלכלית ב-2023. אפשר לצאת ממנה או להגיע לקריסה כלכלית. הם יכולים להינצל במיזוג או במכירה לגורם אחר, או שיקרסו - מצב נוראי מבחינת בעלי הזכויות. כדי לא נגיע לשם צריך לבחור נכון את היזם - היזם צריך לדעת להיבחר, ובעלי הדירות צריכים לדעת לבחור.

"היזם צריך לבחור את הקבלן – לא הדיירים"

הוא מדגיש כי לדעתו, הדיירים לא צריכים להשתתף בבחירת הקבלן שיבצע את הפרויקט: "האם היזמית זו חברה קיימת? חברה פרטית? חברה ציבורית? חברה ייעודית? מי בעלי המניות? אם זו חברה בת - אני רוצה ערבות של החברה גדולה לחברה הבת, בשיתופים, מה קורה כשיש סכסוך? מי יכול להיכנס אם עושים דילול של מניות? האם החברה יכולה למכור את המניות או את הפרויקט? מה עדיף, קבלן או יזם? יזם שהוא גם קבלן? מי בוחר את הקבלן? אני לא רוצה שבעלי הדירות יהיו מעורבים בבחירת הקבלנים - היזם צריך לעשות את זה. האם צריכה להיות לבעלי הזכויות זכות וטו?

"חייבים לוודא שיזם יציב כלכלית. זו לא תעודת ביטוח. אני לא יכול להיות ערב שתוך שנה שנתיים או שלוש הוא לא יקרוס, אבל אני כן עושה הרבה בדיקות ליזם גם בשלב הזה. אני עשוה בדיקה כלכלית בזמן המכרז - אישור בנקים, רואה חשבון, דו"חות כספיים, בדיקה [במאגרים המשפטיים, כונס הנכסים ועוד, הון עצמי, האם צריך להשלים. זה חשוב, כי בלי בנק מלווה לא יהיה פרויקט.

"חד משמעית צריך לנהל מכרז כזה ולייצר תחרות שתביא ערכים כספיים לבעלי הדירות. אנחנו מייצרים ערך מוסף לבעלי הדירות ששווה הרבה כסף. כמה מ"ר מוסיפים - אני רוצה שכמה יותר. יש גם שאלות כמו עליית קומה אחת, או שתיים. שמירה על כיווני אוויר. שמירה על מיקום גיאוגרפי במגרש – אלה סוגיות שצריך להעלות במכרז היזמים. גם נושאים כמו מרפסות, חניה, מחסן ועוד הם חשובים וצריכים להעלות".

הלפרט דיבר גם על נושאים חשובים שיש לשים אליהם בעת החתימה על ההסכמים, כמו הובלות; מימון של מסים, יועצים וחברה לליווי דיירים מבוגרים - יש דרישה מהיזם לממן; קרן תחזוקה לפי פרמטרים - שלא יהיה מצב שדייר לא יוכל לחזור כי הוא לא יכול לממן את התחזוקה; עשר שנים פטור מהיטל השבחה . דורשים שהיזם יעזור גם בפער ארנונה.

הוא גם הרחיב לגבי ערבויות חוק המכר, והסביר כי "ערבויות זה הדבר החשוב ביותר - זו לא ערבות אוטונומית. יש לה תנאים שצריך להוכיח, בשווי הדירה החדשה כשאני מקבל מהבנק המלווה כשאני מפנה את הדירה הישנה. השמאי של הבנק המלווה קובע את השווי לפי הבניין שנהרס והאזור. הוא קובע מה שווה הדירה החדשה. בעיה נוספת היא שהשוק עלול לעלות משמעותית. לכן חייבים לשפר את הערבויות בתוך המכרז".