איך מבצעים עסקה ב-750 מלש"ח? נועם בן דוד מספר הכל על מכירת קרקעות הכנסייה בי-ם

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו נועם בן דוד, בעלי קבוצת בן דוד, שלאחרונה מכרה את קרקעות הכנסייה היוונית לגארי ברנט והחברה האמריקאית אקסטל תמורת 750 מיליון שקל. הוא שוחח עם מיכאל אסף , בעלי מרכז הנדל"ן ומנכ"ל פעילות ארה"ב, על תולדות העסקה מראשיתה, המשא ומתן עם קק"ל, חתימת העסקה מול הכנסייה היוונית, האתגרים בעסקה ללא תמיכה בנקאית ועד מכירת הקרקע.

להאזנה:

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל

להאזנה בגוגל

לדבריו, "ההיסטוריה מתחילה במאה ה-19. כנסיות הקדימו בקצת את התנועה הציונית ורכשו אדמות בארץ ישראל. הכנסייה שרכשה הכי הרבה  אדמות הייתה הכנסייה היוונית-אורתודוקסית, שרכשה קרוב ל-100 אלף דונם. בירושלים אחזה הכנסייה 700 דונם במה שאחר כך הפך למערב העיר.

"בעקבות מלחמת השחרור המדינה החדשה והעיר החדשה שרצו להתפתח מערבה נתקלו באדמות של הכנסייה. במו"מ התברר שהכנסייה לא מוכנה בשום פנים להעביר את הקרקע למדינה, מטעמים פוליטיים. הצדדים הגיעו להסכם חכירה ל-99 שנה, הקרקעות הופקעו למדינת ישראל באמצעות קק"ל - אז חברה פרטית, ונכתב שבסוף התקופה הקרקע וכל מה שעליה יחזור לכנסייה. הייתה עוד התניה: אם קק"ל תרצה להאריך בפרק זמן נוסף, הכנסייה תהיה רשאית לקבל את התמורה הריאלית... כל זה נעשה ב-1951 ולמעשה נשכח. באותו זמן המדינה הצעירה הפעילה את מינהל מקרקעי ישראל שקיבלו את אדמות קק"ל, גם אלו שחכרה. המינהל מכר ליזמים, היזמים הקימו בתים, ובכל ההסכמים היה כתוב שהקרקעות בחכירה עד 2050".

לדבריו, רק בתחיל המילניום, כאשר הבנקים החלו להירתע מלספק משכנתה לרוכשי דירות במקום, חלה במתחם התעוררות לגבי המעמד הבעייתי של בעלי הדירות במקום: "הפלונטר יצר הזדמנות: בסוף שנות התשעים, תחילת שנות האלפיים, כשאנשים ביקשו לקבל משכנתאות, הם ראו שהחכירה עומדת להסתיים בקרוב. הבנקים ואנשים פרטיים החלו להרים גבה והמחירים החלו לרדת. בנוסף המינהל החכיר חלק מהקרקעות מעבר ל-2050, והוגשו תביעות על זה. בשנת 2000 היה ניסיון של המדינה לפתרון, עסקת וינרוט (שייצג את המדינה),בעסקה זו  מר רבינוביץ וחבריו טענו  שהם יכולים להביא את הכנסייה לחכירה לעוד 200 שנה. השורה התחתונה, מרבית 20 מיליון הדולר ששולמו, 13 מיליון, נעלמו. בית המשפט פסל את העסקה וקבע שהעסקה הייתה זיוף.

"לאחר שכשלתי מכל ניסיונותיי לשבת עם קק"ל, עשינו את הצעד האמיץ, חתמנו את ההסכם עם הכנסייה בלי גיבוי מקק"ל, שילמתי הרבה עשרות מיליוני שקלים כדי לרכוש את החכירה, ל-110 שנים, בהסכם נכתב שכל תמורה שתתקבל בכנסייה מהארכת החכירה של קק"ל תגיע אלינו. אי אפשר היה לאגח את זה, לא היה אמון בנקאי. כל הכסף הגיע מהון עצמי. שלנו ושל גופים פרטיים אחרים"

"ב-2007 הצדדים והקק"ל ניסו להסדיר את הסכסוך שנוצר כתוצאה מהרמאות. הכנסייה חיפשה מישהו שיקנה את החכירה ל-100 שנים, ישלם סכום כסף גדול  ויעביר לקק"ל וככה הסכסוך ייפתר. הרבה אנשי עסקים בירושלים, אולי גם בארץ, קיבלו פניות. וגם גופים זרים. אני הכרתי עורך דין ירושלמי שהיו לו קשרים עם הכנסייה והבין שהכנסייה מחפשת פתרון. וניסיתי להבין מה יש פה, התברר לי שאף אחד לא באמת יודע, החלקות השתנו מאז, והתבעו"ת השתנו מאז, אף אחד לא באמת יודע על איזה חלקות מדובר, איזה הוחכרו, מידע מבוסס לא היה לאף אחד. חשבתי שזה יכול להיות מאוד מעניין, זה עניין אותי גם מהצד של גאולת קרקע, לנסות ליישב את הארץ. הושבתי שני שמאים ועברנו חלקה חלקה, לראות מה עלה בגורלו.

"מדובר ב-580 דונם שהוחכרו ב-1950. די מהר הבנתי ש-350 דונם מתוך ה-580 מעולם לא שווקו לאיש. המינהל הותיר אותן עדיין בידיו. משנת 2000 לא היה אפשר לשווק אותן, כי התקופה הייתה קצרה. והקרקעות נותרו ריקות. כאן זיהיתי את הפוטנציאל הגדול. אם אני יודע להביא 100 שנים של חכירה , מעל 60 שנה כבר אין הבדל, אז 150 שנים נוספות של חכירה, אני ממילא יוצק ערך מלא לקרקעות שהערך הנוכחי שלהן שואף לאפס. עם הרעיון הזה פניתי לקק"ל, אומנם הקרקעות  הריקות נמצאות בשליטתכם עד 2050, אין ערך מבחינתכם, קרקעות במקומות אסטרטגיים. אני אשלם לכנסייה מה שהיא רוצה, אני אתן לכם פתרון לבעיה שלכם,  לכם יש בעיה של הקרקעות שנבנו בהן דירות, מלונות ומוסדות ציבור. אני אתן לכם בחינם הארכת חכירה לעוד 100 שנה, אתם תיתנו לנו בחינם את הקרקעות שיש עליהן רק קוצים ואי אפשר לפתח".

אולם כאן נכונה לבן דוד אכזבה, שכן במקום לקפוץ על העסקה, קק"ל סרבה: "קק"ל השיבה שהיא לא מעוניינת לעשות עסקה עם הכנסייה או צד שלישי. בשלהי 2010 הכנסייה פנתה אליי שוב כי הייתה במצוקה כספית. אנחנו מוכנים לרדת במחיר.  קק"ל נתנה אותה תשובה. והחלטנו כגוף עסקי - לעשות צעד שבהתחלה נראה כמו שיגעון. אני הערכתי שלא נצטרך להמתין עד 2050, כי הערך הפוחת של הקרקע יגרום לתהליכים נדלניים להתרחש, שווי הדירות של אותם דיירים יורד ושאר הדירות בארץ עולה. אז ברור שהדיירים ילחצו לפתור את הבעיה, וגם הקרקעות הריקות ערכן התיאורטי עולה, ואפשר להפעיל את הלחץ הנכון שהקרקעות יהיו חלק מהערכת התשלום הכולל. לאחר שכשלתי מכל ניסיונותיי לשבת עם קק"ל, עשינו את הצעד האמיץ, חתמנו את ההסכם עם הכנסייה בלי גיבוי מקק"ל, שילמתי הרבה עשרות מיליוני שקלים כדי לרכוש את החכירה, ל-110 שנים, בהסכם נכתב שכל תמורה שתתקבל בכנסייה מהארכת החכירה של קק"ל תגיע אלינו. אי אפשר היה לאגח את זה, לא היה אמון בנקאי. כל הכסף הגיע מהון עצמי. שלנו ושל גופים פרטיים אחרים.

"עסקאות טובות הן עסקאות שהקושי בהן הוא הכי ויזואלי, ואילו את היתרונות צריך להשקיע מחשבה כדי להבין. הרבה פעמים הן תלויות בראיית פני העתיד או בהבנה של השוק ושל הטבע האנושי. בעסקאות מורכבות ומסובכות הכישלונות הגדולים צפויים וגם ההצלחות הגדולות. לשמחתי הרבה ההצלחה הייתה טובה. זה לא מפתיע כי מדובר בקרקעות שנמצאות בפריים לוקיישן של מדינת ישראל,  והייתה בעיה שכל כך הרבה אנשים רוצים לפתור אותה.

"כאשר גייסתי את הכסף, הצבתי בפני השותפים עובדות ברורות וידועות: קיים סיכוי שנפגוש את הכסף רק ב-2050. ב-2016 הכנסייה הייתה צריכה כסף, ובסופו של דבר זו הפעם הראשונה בהיסטוריה שבה הכנסייה מכרה בישראל חטיבת קרקע מאוד גדולה, 520 דונם. הפכנו להיות הבעלים הפרטיים של הקרקע שעדיין מוחכרת לקק"ל והוצאנו את הכנסייה החוצה. 

"החל מ-2017 התחלנו לנהל מו"מ עם אנשים שרצו לקנות את הבעלות על הדירה שלהם. עדיין היה לנו חלום שקק"ל תעשה עסקה מסודרת, לתת בתמורה נמוכה יחסית את הבתים הבנויים ולקבל את הקרקעות. האנשים הפרטיים התייאשו. בעלי מגרשים פנו אלינו, לא השתלם להם לבנות על הקרקע שום דבר, אבל אם הם יכולים לקבל את הבעלות או לחכירה לפרק זמן ארוך, זה מצוין. התחלנו משאים ומתנים. ובמהלך 2019 ו-2021 מכרנו חלק נכבד מהקרקעות והכנסנו הכנסה מכובדת לאנשים שהבינו את החזון ורצו להיות בעלים של הקרקע שלהם.

"ב-2021 חלק מהשותפים חשבו שעשינו מספיק, הכפלנו מספיק פעמים את הכסף, הגיע הזמן לקחת את הכסף הביתה והחלטנו על הליך שבמסגרתו מכרנו את נכסי הקבוצה, הצענו את הנכסים במכרז פנימי בין חברי הקבוצה, והמציע שנבחר הוא גארי ברנט, יהודי אמריקאי, מחברת אקסטל מניו יורק. אני גם משוכנע שהוא יוכל להתקדם מול מוסדות המדינה. הבאנו את הסיטואציה שבה מוסדות המדינה יישבו עם גארי. אני מעריך שכבר בשנה הבאה יגיעו להסכמים עם הדיירים במקומות הטובים ביותר - שהיום מגדלים רק קוצים בלבד".