מקנאביס לנדל"ן: הכירו את חברת ההתחדשות העירונית של צחי אבו

לא הרבה חברות יוכלו לומר על עצמן שהחלו בתחום הקנאביס ונהפכו לחברות נדל"ן. למעשה, כנראה שאין כאלה בכלל, למעט חברה אחת. הכירו את השחקנית החדשה בתחום ההתחדשות העירונית: גפן מגורים והתחדשות. מדובר בחברה בורסאית לא מוכרת, שרכשה בחודש שעבר 51% מהמניות של חברת ההתחדשות העירונית אדלר את שכטר תמורת 20 מיליון שקל.

מבירור של " מרכז הנדל"ן " עולה כי גפן מגורים היא חברה שבשליטת היזם צחי אבו, בעלי ארי מגורים (ארנה),ובניהולו של משה קורן, לשעבר סמנכ"ל פיתוח עסקי באזורים, שהקים בה את מחלקת ההתחדשות העירונית. עוד מתברר כי גפן מגורים היא למעשה חברת הקנאביס הרפואי קאנומד לשעבר, שאת השליטה בה רכש אבו בסוף 2022. כיום גפן מגורים פועלת בתחום ההתחדשות העירונית, ובקרוב צפויות לה עסקאות נוספות.

"קנינו חברה בורסאית בשם קאנומד, שעסקה בקנאביס רפואי, אך כבר לא עוסקת בכך. היא הוחזקה על ידי משפחת גינדי, שנשארה שותפה פיננסית, אך לא מעורבת בניהול", מספר קורן. "רצינו פלטפורמה ציבורית. רצינו משהו נגיש וזמין ורצינו לחסוך זמן. גם לא היו בה קרקעות, לא היה כלום. אולי רק קצת כסף".

למה לא בחרתם לפעול דרך ארי מגורים?
"ארי נדל"ן משמשת פלטפורמה של נכסים מניבים, וכאן זו פעילות שמיועדת רק להתחדשות עירונית ונגזרותיה". 

"הולכים לפעילות רחבה שמצריכה הון רב"

צחי אבו ומשפחתו מחזיקים כיום בחברת נדל"ן פרטית שפעלה בעבר בעיקר באשדוד, אך בשנים האחרונות הרחיבה את הפעילות העסקית לערים נוספים עם קניית ארי (ארנה) הבורסאית, קניית פי גלילות מאיציק תשובה, ופיתחה עסקים נוספים של מלונאות, הייטק בשותפות עם התעשייה האווירית ועוד. 

מנכ"ל גפן מגורים, משה קורן: "הסיבה לחברה בורסאית היא כי אנחנו מבינים שאנחנו הולכים על היקפים גדולים ועל פעילות ארצית רחבה. תחום ההתחדשות העירונית זה עולם נדל"ן שמשולב עם עולם הסטטיסטיקה. כשאתה מגיע עם ידע וניסיון רב ועם כיסים עמוקים, אתה מגדיל את סיכוי ההצלחה. זה תחום שיש בו אי ודאות, ולכן אני מאמין שכדי להצליח חשובה גם פרישה גיאוגרפית רחבה וגם שיהיו הרבה פרויקטים"

על רקע זה, לא ברור מדוע את פעילות ההתחדשות הוא מעדיף לבצע במסגרת חברה בורסאית. "הסיבה להיותה של החברה בורסאית היא כי אנחנו מבינים שאנחנו הולכים על מספרים גדולים: על היקפים גדולים ועל פעילות ארצית רחבה", מסביר קורן. "תחום ההתחדשות העירונית זה עולם נדל"ן שמשולב עם עולם הסטטיסטיקה. כשאתה מגיע עם ידע וניסיון רב ועם כיסים עמוקים, אתה מגדיל את סיכוי ההצלחה. זה תחום שיש בו אי ודאות, ולכן אני מאמין שכדי להצליח חשובה גם פרישה גיאוגרפית וגם מספר רב של פרויקטים. אנחנו הולכים לפעילות רחבה שמצריכה הון רב". 

למה חברה עצמאית ולא מחלקת התחדשות עירונית ?
"רצינו שתהיה הפרדת כוחות. זה תחום נישתי שאין לו שום צורך להתערבב עם עסקים אחרים. מניבים, ואפילו נדל"ן למגורים, זו התנהלות שונה לגמרי מהתחדשות עירונית. גם האנשים שמלווים את הפעילות באים מעולם מקצועי שונה".

עוד לדברי קורן באחרונה גייסה החברה כמעט 50 מיליון שקל – וזו רק ההתחלה, לדבריו. "גם צחי אבו השתתף בגיוס, וגם נכנסו אתנו שותפים מוסדיים מכובדים כמו מור, פסגות וספרה, שגם הם מבינים שזה גיוס אחד אבל יהיו נוספים. אני יכול לציין שמוסדיים נוספים הביעו עניין בשיתוף פעולה אתנו בהמשך".

מחפשים כניסה לשותפויות

לדבריו, "אנו פועלים בשני מישורים. מישור אחד הוא איתור מתחמים ופעילות יזמית, כמו שעשיתי בעבר, קידום תכנון, חתימות והוצאת פרויקטים לביצוע. במישור השני, שנהפך לנדבך העיקרי של הפעילות, יש כניסה לשותפויות של חברות פרטיות הפועלות בתחום, עם פעילות של שנים רבות ועם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית . אלה יזמים שנמצאים לא פעם בחסך של הון, לפעמים גם חסרי ניסיון בלהפעיל פרויקטים גדולים ומורכבים מאוד, והם מחפשים פתרון לכך.

"אנו מחפשים את היזמים הפרטיים בתחום עם פרויקטים טובים, ולהם אנחנו מנגישים חבילת פתרונות: גם פתרון פיננסי, גם פתרון ניהולי וגם חלוקת הסיכון. אנחנו מממנים להם את רוב ההון העצמי, מנגישים להם גם את היכולות והניסיון שלנו, שלי, של צחי ושל הצוות. אנחנו באים עם הרבה ניסיון ומכניסים את עצמנו לתוך הפעילות. אנחנו לא רק נותנים כסף, אלא גם עוזרים בדרך ובניהול, כדי שהתוצאות יהיו טובות. כך אנו מקטינים את הסיכון אצלם ומגדילים את הסיכוי להצליח".

קורן: "אנחנו לא מגיעים כמו חברה גדולה שמבקשת להעביר אליה כמעט את כל הפעילות, ובנוסף יוצרת לא חשש אצל היזם מלהתעסק עם ארגון גדול ולהיבלע שם. זו פעם ראשונה שמונגשת להם חבילת פתרונות שגם משאירה להם חלק גדול מהפוטנציאל העסקי וגם מחלקת איתם את הסיכון. אנחנו מקבלים 51%-60%, בהתאם למימון שאנו נותנים, ומממנים עד 80% מההון העצמי"

"לא מעט יזמים שכחו בשנים האחרונות שיש גם סיכון בנדל"ן"

הוא גם מקשר את מודל הפעילות של החברה לעליית הריביות והסיכון בענף הנדל"ן: "התקופה הנוכחית, שהיא מעניינת, מדגישה את היתרון של המודל העסקי שאנו מציגים. בבנקים ובקרנות סגרו את הברז וקשה להשיג מימון. הריבית עולה, וזה הזכיר ליזמים שיש סיכון בנדל"ן – לא מעט מהם שכחו זאת בשנים האחרונות, וכשאנשים מבינים שיש סיכון בנדל"ן ורואים את הפתרון שלנו - הם מבינים שזה פתרון מעניין. אני מאמין שאני נותן להם פתרון שלא קיים בשוק. יזמים הולכים לבנק ולקרנות - שזה מסוכן מאוד ויקר מאוד, או שהם הולכים לחברות הגדולות ומבקשים מהן פתרון. אנחנו נותנים את רוב המימון של ההון העצמי, אבל לא כמו קרן, שנותנת לו רק כסף ומשאירה את כל הניהול והסיכון אצל היזם. 

"מנגד, אנחנו לא מגיעים כמו חברה גדולה שמבקשת להעביר אליה כמעט את כל הפעילות, ובנוסף יוצרת  חשש אצל היזם מלהתעסק עם ארגון גדול ולהיבלע שם. אנחנו מגיעים כשותפים שמבינים את הצרכים שלהם, רואים אותם בגובה העיניים ונותנים להם את הפתרונות הנכונים. פעם ראשונה שמונגשת להם חבילת פתרונות שגם משאירה להם חלק גדול מהפוטנציאל העסקי וגם מחלקת איתם את הסיכון. אנחנו מקבלים 51%-60%, בהתאם למימון שאנו נותנים, ומממנים עד 80% מההון העצמי".

קורן מעריך כי עולם ההתחדשות העירונית יחייב את החברות הקטנות להיכנס לשיתופי פעולה. "זה עסק מורכב מאוד, דורש ניסיון רב ועתיר הון. הפעלה של התחדשות עירונית 'עם טרקטורים בשטח' זה אפילו מורכב יותר, דורש הרבה ניסיון וידע והרבה מאוד כסף. בטוח משהו מזה חסר לאותם יזמים פרטיים, ולכן הם יהיו חייבים שיתופי פעולה".

כמה חברות נדל"ן בורסאיות הזכירו את סכנת דירוג האשראי בעקבות הרפורמה המשפטית. זה משפיע עליכם?
"אנחנו לא שם כי אנחנו מגיעים ללא היסטוריה עסקית מכבידה, בלי משקולת של אג"ח וחובות, וזה יתרון נוסף. אין לי צורך למחזר חוב כזה או אחר, לא קנינו קרקעות בתקופה יקרה. גיוסי ההון או החוב שנעשה בהמשך, ישמשו רק להתרחבות של הפעילות העסקית".

כמה התעניינות אתם רואים מצד יזמים?
"יש לא מעט חברות שמתעניינות. עדיין לא חשפתי את הרעיון לשוק בצורה רצינית – רק התחלנו. אבל כמי שהגיע מעולם היזמות הפרטית (במשך כ-20 שנה לפני אזורים),אני מרגיש את הדופק של היזמים, מבין את מה שהם חווים, ואת הקשיים הבלתי אפשריים שאיתם הם מתמודדים. אנחנו עושים פניות ישירות, או קישורים דרך אנשים שאני מכיר. אני מעריך שבהמשך הפניות אלינו יתגברו ואנחנו ערוכים לכך.
           
"אחרי אדלר, שמחזיקה פרויקטים בתל אביב ובמרכז עם פוטנציאל של כ-1,200 דירות חדשות, העסקה הבאה שצפויה היא עם חברה שמחזיקה נכסים בדרום עם פוטנציאל של כ-3,000 יחידות דיור. אחר כך נרחיב לפעילות נוספת גם בצפון הארץ וגם עם חברות נוספות שכבר נמצאות בבדיקות אצלנו. ברור שהפעילות העסקית שלנו תהייה במרכז הארץ ובאזורים היקרים, אך באופן אישי גם אוהב את הפריפריה, אני מאמין שנכון לעבוד בפריפריה. אני גם מאמין שהמדינה תמשיך לעודד את הפעילות שם ותיתן פתרונות. היא כבר נותנת פתרון, למשל תשלום להשלמת רווח במקום קרקע משלימה".