בעקבות עליית הריבית: הציבור עובר למסלולי משכנתה צמודי מדד - אך הולך לשלם ביוקר

לקחתם משכנתה ובעקבות עליית הריבית חושבים לעבור למסלולים הצמודים למדד? מתברר שזה לא משתלם. ההחזר הראשון אמנם צפוי להיות זול יותר, אך זאת רק בשל צפי אינפלציה של כ-4% בשנה הקרובה. כלומר, כבר בתוך שנה צפוי מי שנטל מסלול צמוד מדד לשלם יותר מלווה מקביל במסלול הפריים. כך אומר בשיחה עם " מרכז הנדל"ן " יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות.

בחודש פברואר נרשם הנתון הנמוך ביותר של לקיחת משכנתאות מאז משבר הקורונה, כך לפי נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר. עוד עולה מהנתונים כי העלייה בריבית הובילה לנטישה של המסלול הצמוד לפריים, שחלקו מתוך כלל ההלוואות ירד מ-42%  בספטמבר ל-35% בפברואר. המעבר הזה נעשה לטובת המסלולים צמודי המדד שבהם ריבית משתנה צמודה, ריבית קבועה צמודה (נתח של 17.3% מכלל ההלוואות בכל אחד מהמסלולים) בסך הכל צמח חלקם של המסלולים הצמודים לריבית ב-7.5 נקודות אחוז בפברואר.

ואולם לדברי ברלינר מדובר בהתנהלות מוטעית של הלווים. "בסוף, במיוחד ברמת התמחור שלהם, המסלולים הצמודים למדד מאוד יקרים. הריבית הממוצעת בצמודות מדד היא מעל 3%, והאינפלציה החזויה לטווח הקצר היא לפחות 4%. אם יש לי הלוואה בריבית של 3% צמודה למדד, ויש גם 4%-3% אינפלציה, הרי שהריבית האפקטיבית (הריבית המשולמת בפועל תוך שקלול מועדי החיוב והיטלים נוספים) של ההצעה היא 6%-7%. כלומר, היא יקרה באחוז מריבית הפריים לטווח הארוך ביחס למסלולים הלא צמודים של הפריים וביחס לקבועה לא צמודה".

עוד לדבריו, "בטווח הקצר הן אותו דבר, אך בטווח הארוך כשהפרים ירד, מסלולים צמודי פריים יהיו זולים יותר".

אז למה הלווים היום מעדיפים לקחת את המסלולים צמודי הריבית?"

כי ההחזר החודשי ההתחלתי יותר נמוך. אבל הוא עולה עם הזמן. אתה מחזיר את הריבית וההצמדה חלה על הקרן".

כך דוחף בנק ישראל למשכנתה יקרה יותר

עוד לדברי ברלינר, גם להנחיות הרגולטוריות של בנק ישראל יש חלק בהעברת לווים למסלולים צמודי מדד. "כשהבנק מאשר משכנתה צריך לעמוד ביחס ההחזר הרגולטורי שלפיו ההחזר החודשי לא יעבור את רף 40% ההכנסה הפנויה. כך למשל משק בית שהכנסתו החודשית היא 10,000 שקלים לא יוכל לקחת משכנתה בהחזר התחלתי של יותר מ-4,000 שקלים.

"אז כרגע אנשים הולכים למסלול הצמוד כי הם לא עומדים בהחזר החודשי ההתחלתי. אלא מה, גם המסלול הזה יהיה יותר יקר בעתיד, אבל זה לא נספר כעת. הבדיקה הרגולטורית נעשית רק לגבי ההחזר הראשון ולא על מה שיקרה בעוד שנה -שנתיים-שלוש".

אז אתה מייעץ לקחת ריבית פריים או מסלול אחר?
"מקובל היום לעבוד עם ריביות משתנות ארוכות, שהריבית בהן זולה ומתעדכנת אחת לחמש או שבע שנים על סמך תשואות האג"ח הממשלתיות, וכך הפריים לא משפיע. אני ממליץ על הריביות המשתנות הלא צמודות למדד. בסוף מקריבים את הטווח הארוך בגלל הטווח הקצר. אבל אין לזה  סיבה כל עוד יש חלופות אחרות.  מי שאין לו חלופה, לא עומד ביחס החזר הרגולטורי - אין לו מה לעשות. אבל מי  שיש לו ברירה יש לו חלופות טובות יותר".

"גפני הוטעה"

נושא נוסף הקשור בשוק המשכנתאות, הוא הצעת החוק של גפני להקפאת הריבית למשכנתאות לבעלי דירה ראשונה. לדברי ברלינר, "אף אחד לא מאמין שזה מה שאמור לקרות, כולל גפני עצמו. זו אצבע בעין מהתחלה ועד הסוף. מה שזה אומר, 'אני לא מרוצה ממה  שקורה אז צריך להזיז את בנק ישראל'. אבל לעשות משהו בקשר לזה, זה קשה מאוד. זה בעיקר תופס כותרת".

עוד אומר ברלינר כי במהלך הדיון האחרון בנושא בוועדת הכספים, אשר נעשה ביום של הודעת הריבית האחרונה של בנק ישראל, מסרו הבנקים לגפני מידע מטעה: "ביום של החלטת הריבית יצאה גם הודעת לתקשורת מטעם גפני, וגם באתרים הכלכליים פורסם, כי הבנקים הסכימו להקפיא את הריבית על המשכנתאות ומנכ"ל דיסקונט התקשר אליו - את זה  גפני אמר בדיון בכנסת - ואמר שהם לא מגלגלים את הריבית לציבור. כלומר אמרו לו – 'הבנו את הרמז, אין צורך בחקיקה'".

"אלא מה, למרות שהוציאו כותרות, הם לא באמת הקפיאו. באותיות הקטנות, הקפיאו ללקוחות הבנק בלבד וגם זה עשו בדרך של הלוואה, עד הכנסה מסוימת  ובפריסת שנים. בנקים אחרים פשוט עשו פריסה מחודשת של החוב כך שההחזר החודשי לא יעלה וקראו לזה הקפאת ריבית.

"בסופו של הדיון בכנסת דיברתי עם גפני, הבנתי שהוא לא קיבל את המידע הנכון, ואמרתי לו שזה לא נכון. הוא מאוד לא אהב את זה ובאותו יום הודיע שהוא מחזיר את החקיקה, והיא הועלתה שוב לוועדת השרים".