האם דירות שלהן מוצמד הגג הן היחידות שישלמו היטל השבחה על דירה שהוקמה עליו?

חוק התכנון והבנייה , התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") קובע כי ככלל, שותפים במקרקעין ישלמו היטל השבחה באופן יחסי, בהתאם לחלקם במקרקעין המשותפים (סעיף 11 לתוספת השלישית לחוק). לכלל זה נקבע חריג שלפיו, כשחובת תשלום היטל ההשבחה חלה על רכוש משותף שניתן להצמידו לדירה ספציפית, כמו חדר יציאה לגג או הרחבת דירה - אזי, חרף העובדה שמדובר ברכוש משותף, חובת התשלום לא תחול על כל השותפים, אלא רק על בעל הדירה שאליה ניתן להצמיד את הרכוש המשותף (סעיף 11 [ב]) לחוק, ולהלן: "סעיף 11(ב)"). האם החריג הקבוע בסעיף 11(ב) חל גם על בניית יחידת דיור על גג הבניין? האם הדין ישתנה כאשר הגג מוצמד לדירה ספציפית?

במאמר זה נסקור את החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, שקבעה כי החריג הקבוע בסעיף 11(ב),שמטיל את החיוב בהיטל השבחה רק על בעלי הדירה העליונה ולא על יתר השותפים - לא יחול על בניית יחידת דיור, אפילו אם היא נבנית על גג המוצמד לדירה ספציפית. כלומר הזכות לבניית יחידת דיור על גג המוצמד לדירה ספציפית, תחייב בתשלום היטל ההשבחה את כל דיירי הבניין, ולא רק את בעלי דירת הגג.

נסיבות המקרה:

העוררים הם בעליה של דירה באחת מהקומות התחתונות של בניין מגורים הרשום כבית משותף, והם חויבו בהיטל השבחה בגין האפשרות להוספת יחידות דיור על גג הבניין. לטענתם, הואיל ובבניין המדובר, שטחי הגג עליהם ניתן להוסיף את יחידות הדיור מוצמדים לדירות ספציפיות, אזי יש לחייב בהיטל ההשבחה רק את בעלי הדירות שאליהם מוצמד שטח הגג. זאת מאחר שרק דירות הגג יכולות ליהנות מההשבחה שבבניית הדירות על גג המבנה.

לעומת זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים טענה כי בניית יחידת דיור נוספת לא כלולה בחריג הקבוע בסעיף 11(ב) לתוספת השלישית לחוק, שעוסק רק בהרחבת דירה קיימת. לכן חל הכלל שלפיו יש לחייב בהיטל השבחה את כל בעלי הזכויות בבית המשותף.

החלטה:

ועדת הערר קבעה כי הוספת יחידות דיור חדשות לא נכנסת לגדר החריג הקבוע בסעיף 11(ב) לתוספת השלישית לחוק. לכן, הזכות לבניית יחידת דיור על גג המוצמד לדירה בקומה העליונה של הבניין, תחייב בתשלום היטל ההשבחה את כל דיירי הבניין - ולא רק את בעלי דירת הגג.

לפי ועדת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ירושלים, ככל שבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג לא נטלו עליהם את החבות בהיטל ההשבחה, יש לחייב את כלל בעלי הזכויות בבניין בהיטל ההשבחה, שנוצר בגין האפשרות להוסיף יחידות דיור על שטח הגג. מאחר שכאמור, החריג הקבוע בסעיף 11(ב) שמטיל את החיוב רק על בעלי דירת הגג ולא על כלל בעלי הזכויות, הוא לא חל על הוספת יחידת דיור

הוועדה נימקה את החלטתה והסבירה שכידוע, הלכה היא כי גם אם שטח הגג הוצמד לדירות מסוימות, אין בכך כדי לקבוע שגם זכויות הבנייה הוצמדו לאותן דירות. אלה נותרות בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף (לעניין זה ראו למשל את דברי בית המשפט העליון ב-ע"א (עליון) 87/15 אורי צבי נורדן נ' גיורא גרינברג (נבו, 16.10.2017)). לפיכך, גם אם הגג הוצמד לדירה העליונה, הזכות לבניית יחידת דיור נוספת בבניין נותרה בבעלות כל בעלי הזכויות בבניין. ומשכך, ככל שבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג לא נטלו עליהם את החבות בהיטל ההשבחה, יש לחייב את כלל בעלי הזכויות בבניין בהיטל ההשבחה, שנוצר בגין האפשרות להוסיף יחידות דיור על שטח הגג. מאחר שכאמור, החריג הקבוע בסעיף 11(ב) שמטיל את החיוב רק על בעלי דירת הגג ולא על כלל בעלי הזכויות, הוא לא חל על הוספת יחידת דיור.

מהאמור עולה כי כשתוכנית מקנה זכויות בנייה על גג בניין, אזי מחד גיסא, ככל שזכויות אלה מיועדות להרחבת דירת הגג - החיוב בהיטל השבחה יחול רק על בעליה של דירת הגג, גם אם הגג הינו בבעלותם של כלל הדיירים. ומאידך גיסא, ככל שזכויות אלה מיועדות להקמת יחידות דיור נוספות - יחול החיוב על כל דיירי הבניין, גם אם הגג הוא בבעלות פרטית של בעלי הדירה העליונה.

[ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה ירושלים) 8042/22 בראון חיה ויהושוע נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (נבו, 27.02.2023)] 

הכותב הוא עו"ד יוני שורץ, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה