האם ניתן לרכוש מחסנים בבניין מגורים ללא בעלות על אחת הדירות? כך הכריע העליון

כאשר אדם מתקשר בהסכם לרכישת דירה אשר אינה רשומה בטאבו, הוא למעשה רוכש זכות חוזית לדירה. על מנת שהזכות החוזית תתגבש לכדי זכות קניינית, נדרש כי העסקה תסתיים ברישום בטאבו. משמעות המונח "דירה" בחוק המקרקעין הינה רחבה, כך שדירה יכולה להיות גם תא המשמש לצורך כלשהו, למשל מחסן, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת. התנאי לעניין יחידה נפרדת מחייב שהן מבחינה חזותית והן מבחינת ייעוד - התא  נפרד ואינו מהווה חלק מיחידה אחרת בבניין. 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש העליון אשר נדרש למשמעות הקניינית שיש לתת להסכם להקניית זכויות במחסן בבניין מגורים, לטובת אדם שאינו בעל דירת מגורים באותו בניין.

נסיבות המקרה:

חברה יזמית בעלת זכויות חכירה במקרקעין המצויים בבית שמש, הקימה בניין מגורים. בתחילת השיווק של הדירות שבבניין, מרבית הדירות נמכרו ללא הצמדת מחסנים. ורק בשלב מאוחר יותר, החברה התקשרה בהסכמי מכר עם בעל עניין בחברה (הרוכש המקורי),למכירת מספר דירות להן הוצמדו מרבית המחסנים שבבניין. כעבור כשנתיים, הרוכש המקורי התקשר בהסכם למכירת 11 מחסנים עם צד ג'. יודגש כי המערער רכש אך ורק מחסנים, לא נמכרה לו דירה כלשהי בבניין, והוא אינו בעל זכויות של דירה בבניין. 

בערעורו לעליון טוען המערער כי אין מניעה שהרוכש המקורי אשר חכר דירה מרמ"י,יעביר או יתחייב להעביר למערער חלק מסוים מזכות החכירה שניתנה לו, גם אם המערער אינו בעל דירה בבניין

ענייננו, בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, במסגרתו נדחתה תביעתו של המערער לסעד הצהרתי שיקבע כי הוא בעל זכויות החכירה במחסנים שרכש. זאת מהטעם שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסנים בנפרד מהדירות, וזאת לאור חוק המקרקעין , לפיו אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין.

בערעורו לבית המשפט העליון טוען המערער כי קביעתו של בית המשפט המחוזי שגויה, וזאת, בין היתר, לאור סייג בחוק המקרקעין שקובע כי ניתן להשכיר חלק מסוים של מקרקעין וכי אין מניעה שהרוכש המקורי אשר חכר דירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י),יעביר או יתחייב להעביר למערער חלק מסוים מזכות החכירה שניתנה לו, גם אם המערער אינו בעל דירה בבניין.

החלטה:

בית המשפט העליון דחה את הערעור, וקבע כי לא ניתן להקנות למערער את זכות החכירה ביחס למחסנים שעה שאין הוא בעל אחת הדירות בבניין, ואף לא ניתן להורות לחברה לפעול להקניה ולרישום זכות חכירה כזו.

בית המשפט הבהיר כי בית משותף מורכב משני מרכיבים בלבד, דירות ורכוש משותף. בדירות מתקיימת בעלות נפרדת, ואילו הרכוש המשותף מצוי בבעלותם של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. הן לדירות והן לרכוש המשותף חלקים גרעיניים שאינם ניתנים לסיווג משתנה. כך לדוגמה, חדרי המדרגות, מעליות ומקלטים הינם רכוש משותף הכרחי, ולא ניתן להצמידם לדירה כלשהי. יחד עם זאת, ישנו גם רכוש משותף לא הכרחי, הכולל חלקים אשר ניתנים לסיווג משתנה, כגון: מחסן, חניות, גינות וכו'.

בית המשפט קבע כי טענת המערער, רוכש המחסנים, לפיה הרוכש המקורי יכול להעביר חלק מזכות החכירה שניתנה לו, הינה טענה מתחכמת. כך משני הטעמים, הראשון, רמ"י לא צורפה להליך זה ואין כל ראיה המלמדת כי רמ"י נכונה לתת הסכמתה להוציא חוזה חכירה נפרד ביחס למחסנים. שנית, אם יתאפשר רישום החכירה המבוקש, הוא עלול למנוע בעתיד את רישום הבית כבית משותף בטאבו

אלה עשויים להירשם בין בבעלות נפרדת של אחד מבעלי הדירות ובין בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות. ככלל, מחסן יכול להיות חלק אינטגרלי מדירה, או דירה נפרדת העומדת בפני עצמה, או רכוש משותף לא הכרחי שמהווה חלק מכלל הרכוש המשותף או רכוש משותף לא הכרחי שהוצמד לדירה.

בפסק הדין הבהיר בית המשפט, כי על מנת לענות על השאלה מי יכול להירשם כבעל זכויות קנייניות במחסן בבית הרשום כבית משותף, או העתיד להירשם ככזה, עלינו לדעת מה סיווגו של המחסן. בענייננו, נקבע כי המחסנים נמכרו לרוכש המקורי כרכוש משותף שהוצמד לדירה, והוקמו על מנת לשרת את דירות המגורים, ולא כיחידות נפרדות, שיכולות לשמש כ"דירה" עצמאית. ועל כן, המחסנים אמורים להיות מוצמדים לדירות המגורים בבניין או להוות חלק מהרכוש המשותף. אשר על כן, לא ניתן להעביר את זכות החכירה במחסנים אלה למי שאינו בעל דירה בבניין.

בנוסף, בית המשפט קבע כי טענת המערער, רוכש המחסנים, לפיה הרוכש המקורי יכול להעביר חלק מזכות החכירה שניתנה לו, הינה טענה מתחכמת. זאת משני הטעמים, הראשון, רמ"י לא צורפה להליך זה ואין לפני בית המשפט כל ראיה המלמדת כי רמ"י נכונה לתת הסכמתה להוציא חוזה חכירה נפרד ביחס למחסנים. שנית, אם יתאפשר רישום החכירה המבוקש, הוא עלול למנוע בעתיד את רישום הבית כבית משותף בטאבו. וזאת לאור הכלל לפיו כל רכיביו של הבית המשותף חייבים להימצא בבעלות כלל בעלי הדירות (כרכוש משותף),או בבעלות נפרדת של הדיירים (כדירות וכהצמדות לדירות). 

יחד עם זאת, בהערת אגב, הוסיף בית המשפט כי הסכם המחסנים אינו פיקטיבי, אלא מדובר בחוזה שבכתב, שבו שולמה תמורה של ממש ואף ניתן אישור זכויות לגביו. בית המשפט החליט שלא להעניק למערער את הסעדים שאותם ביקש, אולם העלה מספר חלופות אשר יאפשרו את מימוש הסכם המחסנים כולו או חלקו. ביניהן - רכישת דירה בבניין על ידי המערער, באופן שיאפשר את הצמדת המחסנים אליה; שינוי בייעוד בפועל של המחסנים באופן שיהוו "יחידה שלמה ונפרדת", המשמשת לצורכי אחסנה; שינוי בייעוד התכנוני של המחסנים, באופן שיהוו דירת מגורים.

(ע"א 6421/21 יעקב וידר נ' סא"ל משכנות הארץ בע"מ). 

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו"ד שרית ספיר בסיועו של טרום מתמחה יוסף מינץ.