ועדת הערר: אין להתעלם משלד לא גמור של בניין לצורך קביעת היטל ההשבחה

שלד בניין הניצב על מקרקעין שנרכשו לשם קידום מיזם בנייה, הוא שיקול שיש להתחשב בו בעת קביעת גובה היטל ההשבחה – כך קבעה לאחרונה ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ'. בכך קיבלה הוועדה את הערר שהגישה היזמית, אי.טי.טי גלובל, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, שטענה כי יש לראות בשלד שנותר במקרקעין כעבירת בנייה המצדיקה התעלמות ממנו, לצורך חישוב היטל השבחה .

ההחלטה ניתנה לגבי מגרש ברחוב אפרתה בשכונת תלפיות בעיר, שאותו רכשה היזמית מידי בעלי הקרקע הקודמים, יחד עם שלד הבניין. במקרקעין ניתן היתר בנייה בשנת 2002, הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש בן 4 קומות מעל קומת מרתף. בעלי המקרקעין החלו בהליך הבנייה, אך לא השלימו אותו, ובמקום נותר שלד. ברבות השנים פג תוקפו של ההיתר שמכוחו נעשתה הבנייה.

לטענת היזמית, השלד הוא מצב נתון אשר יוצר אילוצים שונים במקרקעין המשפיעים על שוויים, אולם לגישתה של הוועדה המקומית ירושלים, שאומצה גם על ידי השמאית המכריעה שדנה בתיק, מאחר שמדובר בבנייה אשר כיום היא ללא היתר, יש לראות בשלד עבירת בנייה לצורך חישוב היטל השבחה .

"המחלוקת העקרונית בערר זה הינה האם יש להתחשב בשלד הבניין הבנוי במקרקעין נשוא ערר זה, במסגרת קביעת השווי", נכתב בהחלטה. "לטענת העוררת יש להתחשב בשלד הבניין בשני מצבי התכנון, למעט החלק שנבנה מכח ההקלות שאושרו במסגרת היתר הבנייה שפג תוקפו, ואילו המשיבה טוענת כי יש להתעלם משלד הבניין בשני מצבי התכנון, שכן אין לו היתר בנייה מאושר כדין".

"מסקנת השמאית המכריעה מבוססת על ניתוח משפטי, לפיו אין להביא בחשבון את קיומו של שלד הבניין בשני מצבי התכנון. העוררת חולקת על מסקנת השמאית המכריעה וסוברת כי יש להביא בחשבון את שווי השלד ואת השפעתו על שווי המקרקעין. לאחר שבחנו את הערר הגענו לכלל מסקנה שהצדק עם העוררת".

בעלי הזכויות במקרקעין אינם עברייני בנייה, רק נקלעו לתסבוכת משפטית" 

את טענת הוועדה המקומית כי יש להתייחס אל השלד כעבירת בנייה ולכן אין להתחשב בו לקביעת גובה ההיטל, דחתה ועדת הערר באומרה כי "מי שמתייחס לבעלי הזכויות במקרקעין טרם מכירתם לעוררת כאל עברייני בנייה ואל הבינוי במקרקעין כאל עבירת בנייה, כפי שכותבת המשיבה, איננו ער למורכבות החיים ולסיטואציות האנושיות שביסוד הקיום האנושי. לעיתים האחריות השיפוטית מחייבת אותנו להפנים שהתוצאה הראויה איננה רק אנליזה משפטית אלא גם אינטואיציה ורגישות למורכבות הקיום האנושי והחיים בצוותא.

"בעלי הזכויות במקרקעין אינם עברייני בנייה, הם אנשי חוק שכל מבוקשם היה לבנות את ביתם, אלא שמסיבות שאינן תלויות רק בהם נקלעו לתסבוכת משפטית שנזקה הכלכלי רב. משום כך עלינו להשקיף על המצב שבפנינו לא כאל עבריינות בנייה אלא כאל נתון עובדתי במקרקעין".

על כן, פסקה הוועדה כי הערר יוחזר לשמאית המכריעה על מנת שתבחן את עלויות ההתאמה הנדרשות של הבנייה החדשה לבנייה הקיימת, ותשקלל אותן בגובה ההשבחה. "במקרה שבפנינו אין מדובר בעבריינות בנייה המצדיקה סטיה משווי שוק. המשיבה עצמה מפנה לפסיקה בה ניתן לראות בבירור את ההבדל שבין עבריינות בנייה להיתר שפקע ומוכיחה שהיתר שפקע ושלא ניתן לממשו יותר - לא מהווה עבריינות בנייה... בנסיבות העניין נדרשים אנו לחזור לבחינת שווי השוק".