המהלך המתבקש שהמועצה הארצית חייבת לבצע: הסבה של בנייני משרדים למגורים

שוק השכרת המשרדים עבר בחודשים האחרונים מהפך משמעותי כיוון שניכרת ירידה ממוצעת של 20 אחוז בעלויות של דמי השכירות. מי שעוסק בתחום הנדל"ן שנים רבות רואה היטב לאן נושבת הרוח, ומצפה שגם ממשלת ישראל תראה את הדברים בעין מפוכחת ותמצא פתרונות מעשיים, הוגנים ומתחשבים - הן עבור היזמים והן עבור השוכרים, כדי שיעברו את התקופה יוצאת הדופן הזו בשלום ולא ייקלעו למצבים פיננסיים קשים מאוד.

הנחת היסוד של המומחים היא שמדובר בירידה זמנית של העלויות הללו, לאור העובדה שהאבטלה גואה ויש כמיליון עובדים שנמצאים בתקופת חל"ת או פוטרו, וכך הם אינם מאיישים את המשרדים. חלק מהמשרדים נותרו ריקים או כמעט ריקים ואי אפשר לדעת, כמה זמן תימשך ההתנהלות הזו.

ההחלטה החשובה שהתקבלה במועצה הארצית לתכנון ובנייה, להקלות משמעותיות שיאפשרו הסבה של בנייני משרדים למעונות סטודנטים ולבתי מלון, היא צעד ראשון וחשוב בדרך לפתרון האמיתי - הסבה של בנייני משרדים למגורים

ההחלטה החשובה שהתקבלה במועצה הארצית לתכנון ובנייה, להקלות משמעותיות שיאפשרו הסבה של בנייני משרדים למעונות סטודנטים ולבתי מלון, היא צעד ראשון וחשוב בדרך לפתרון האמיתי - הסבה של בנייני משרדים למגורים. נראה כי זה יהיה הצעד הבא של המועצה.

המשרדים לא יהיו ריקים, משפחות רבות יזכו לדירה בעלויות שפויות

הבעיה מספר אחת כיום בתחום הנדל"ן ובכלל, שמעסיקה את ממשלות ישראל ואת הציבור מאז שנת 2005, היא עליית מחירי הנדל"ן למגורים, שמאמירים משנה לשנה. במדינה שבה נולדים כ-200,000 תינוקות בשנה, ומתים כ-50,000 איש, אך בונים רק 49,000-47,000 דירות בשנה, הקרב הוא אבוד. לכן מחירי הדירות לא מפסיקים להאמיר.

מגמה נוספת מגיעה מכיוון שונה: בשנים האחרונות בנו יזמים רבים בנייני משרדים בקצב גבוה, לטובת ההתרחבות העסקית והצמיחה בכלכלה הישראלית - שהביאה לכניסה של עוד ועוד חברות בינלאומיות ומקומיות. אלו הרחיבו של שטחי המשרדים שלהן, ומכרו משרדים קטנים למשקיע הקטן, שחיפש אופציות להשקעה בנדל"ן שאינו מגורים. גם מס הרכישה על משרד היה נמוך יותר ממס רכישה על דירה שנייה, ועל הנייר התשואה במשרדים הייתה גבוהה יותר פוטנציאלית מהתשואה על דירות בישראל. 

העלייה במחירי הדירות וההיצע הנמוך, לצד צמצום השימוש בשטחי משרדים הם בגדר הזדמנות גדולה למדינה. כעת היא יכולה להסב לפחות חלק מבנייני המשרדים לטובת מגורים, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור, להגדלת ההיצע וכמובן - להגדלת הכנסות המדינה

עם הגעתו של משבר הקורונה אנו רואים צמצום משמעותי בפלח המשרדים והמסחר, בעיקר בשל המעבר המשמעותי לעבודה מהבית. חברת מייקרוסופט, לדוגמה, אף הודיעה כי ללא קשר למשבר הקורונה היא תאפשר המשך עבודה מהבית לשיעור גדול מהעובדים, עד ל-50% מהם. כלומר ישנו צפי משמעותי להקטנה של שטחי משרדים בשנים הקרובות.
 
צירוף של שתי עובדות אלו – העלייה במחירי הדירות וההיצע הנמוך, לצד צמצום השימוש בשטחי משרדים ומסחר כתוצאה ממשבר הקורונה, היא בגדר הזדמנות גדולה למדינה. כעת היא יכולה להסב לפחות חלק מבנייני המשרדים לטובת מגורים, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור, להגדלת ההיצע וכמובן - להגדלת הכנסות המדינה כתוצאה מהיטלי השבחה ומיסים שונים נוספים.

מדובר במהלך מתבקש בזמנים אלו: במקום שמצד אחד יהיו משרדים ריקים, ומצד שני משפחות חסרות דיור, כדאי לאפשר למשפחות הללו לגור באופן זמני במשרדים הממוקמים בשטחים שאפשר לגור בהם, כמו במרכזי הערים ובאזורי התעשייה.

השפעת המשבר על מחירי הנדל"ן למשרדים ולמסחר

על פי ההערכות, תתרחש בשנה הקרובה ירידה דרסטית במחירי השכירות בתחום הנדל"ן למשרדים, עד לרמות של 50% פחות בעלויות דמי השכירות, לעומת התקופה שקדמה לקורונה. יש לזכור שבשנים האחרונות התפתח תהליך שבו משקיעים רכשו משרדים קטנים והשכירו אותם לעסקים, כדי ליצור הכנסה פסיבית. הגורמים הללו העדיפו לא לרכוש דירת מגורים, לאור העלייה הגדולה בשיעור המס על נכסי מגורים.

כעת נוצר מצב שאף אחד לא חזה, גם לא בחלומות השחורים ביותר: המשרדים שאותם משקיעים רכשו "על הנייר", יהיו מוכנים בקרוב - אך ייתכן מאוד שלא יהיה למי להשכיר אותם, וכך המשקיעים הללו ייקלעו למצב כלכלי בעייתי. הם ציפו להכנסה פסיבית שתכסה למקצתם את המשכנתאות שנטלו, ולאחרים תיצור הכנסה נוספת. בעקבות המגפה כל התוכניות התהפכו.

השלב הבא מדאיג בפני עצמו: זהו השלב שבו המשבר בשוק המשכנתאות מתרחב למשבר גם בתחום ההלוואות המסחריות שהעניקו הבנקים לאותם משקיעים, רובם משקי בית שרכשו משרד וקיבלו הלוואה מסחרית עבורו

השלב הבא מדאיג בפני עצמו: זהו השלב שבו המשבר בשוק המשכנתאות מתרחב למשבר גם בתחום ההלוואות המסחריות שהעניקו הבנקים לאותם משקיעים, רובם משקי בית שרכשו משרד וקיבלו הלוואה מסחרית עבורו, תוך פתיחה של תיק עוסק מורשה כדי להזדכות על מרכיב המע"מ בעת הקנייה.

כדי למנוע את המצב הזה, חייבים לפעול – ובמהרה. כאמור, בחודשים הקרובים צפויה להתקבל החלטה דרמטית, ומתבקשת מאוד, במועצה הארצית לתכנון ובנייה: הסבת בנייני משרדים למגורים, כדי לתרום לכל מי שנפגע מהמשבר בשוק המשרדים בשל הקורונה ולסייע לשוק המגורים, שבו המחירים עדיין עולים כמעט מדי חודש.

הכותב הוא ניר שמול, בעלי חברת שניר , בית לשיווק נדל"ן