מחכים שגם הסטודנטים יפלשו: בשכונה הדרום תל-אביבית הזו המחיר נמוך ב-50% משאר העיר

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרוייקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם – שכונת כפר שלם בתל אביב.

אחת לתקופה עולה שמה של כפר שלם לכותרות - לרוב כאשר מדובר בעימותים משפטיים בין רשות מקרקעי ישראל ובין מי שלטענתה פלשו ותפסו חזקה שלא כדין בקרקע - ומונעים את חידוש השכונה. אך בפועל ביקור בשכונה כיום מעלה תמונה שונה. שכן מחוץ ל"שטחי המריבה", אלו שהבעלות שבהם במחלוקת, השכונה התפתחה לאורך העשור החולף בצורה מרשימה, ולאורך רחובותיה המרכזיים - מח"ל, משה דיין, הרב אלנקווה ועוד, נבנו בתקופה זו עשרות פרוייקטים הכוללים מאות דירות חדשות.

על אף מיקומה בשטח העיר תל אביב הרי שהמחירים, באופן לא מפתיע, רחוקים מלהיות "תל אביבים". דירות 4 חדרים נמכרות בשכונה ב-2.5-2.6 מיליוני שקלים, כ-2 מיליון שקל מתחת לרמת המחיר הממוצעת בעיר. דירות 3 חדרים ותיקות ניתן למצוא ב-2 מיליון ואף פחות. בהתחשב בתוכניות הפיתוח הצפויות למקום, הכוללות בין היתר את בנייתה של מכללת אפקה להנדסה על גבול השכונה, עסקה לרכישת דירה בשכונה עשויה להתברר בהמשך כהשקעה משתלמת.

כרטיס ביקור - תל אביב

מיקום: מרכז גוש דן, דרומית לרמת השרון והרצליה, מערבית לכביש 4, בני ברק, רמת גן, וגבעתיים, צפונית לבת ים, חולון ופארק אריאל שרון

מס' תושבים (2023): 479,249

גידול אוכלוסייה: 1.0%, ריבוי טבעי 3,287, מאזן הגירה 4,965-, עולים בהשתקעות ראשונה 6,397

מדד חברתי-כלכלי (2019): אשכול 8 מתוך 10

שינוי שנתי במחירי הדירות: עלייה של כ-4.4% בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023 לפי מחיר ממוצע לדירה ועלייה של כ-6.9% לפי המחיר הממוצע למ"ר, זאת לצד ירידה דרסטית של כ-55% בכמות העסקאות בעיר בין החציונים (2022- 3591 עסקאות, 2023- 1606 עסקאות)

כמות עסקאות לרכישת דירה: 5,873 עסקאות בכל שנת 2022, 1,606 עסקאות בחציון הראשון של 2023

מוקדי בנייה חדשה בדרום תל אביב: 

• מכבי יפו - כ-1,500 יח"ד

• חסן עראפה - מתחם משרדים, מלונאות ומגורים חדש במרכז העיר, סמוך לקווי רכבת קלה, עם 14 מגדלים מסביב לפארק מרכזי.

מוקדי התחדשות בדרום תל אביב:

• שכונת יפו ד'

• שכונת נווה עופר

מוקדי פיתוח עתידיים בדרום תל אביב:

• מרחב מנשייה - פיתוח שכונה חדשה דרום-מערבית לנווה צדק עם כ-640 יח"ד, כ-750 חדרי מלון, מוסדות ציבור ופארקים.

• דרום פלורנטין, נגה, גבעת הרצל - אזורי המלאכה הותיקים בדרום העיר צפויים לעבור שדרוג הדרגתי לאזור עירוני מעורב עם אלפי יח"ד, מסחר, ותעסוקה.

• נס לגויים - שכונת מגורים חדשה על שטח ריק ברובו, שתכלול כ-1,650 יח"ד, 400 חדרי מלון, וכ-70 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה.

• מע"ר בן צבי - הקמת אזור תעסוקה מטרופוליני חדש על שטחים פתוחים ברובם בין נתיבי איילון, דרך בן צבי ורחוב תל גיבורים. באזור מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית ראשי שיחליף חלק מהפעילות בתחנה המרכזית החדשה, ויכלול תחנות מטרו, רכבת ורכבת קלה.

מספר היתרים בשנה האחרונה (בכל רחבי העיר): 362 פרויקטים, מהם 67 בתמא 38/1, 215 ב-תמא 38/2, 3 בהריסה שלא מכח תמ"א, 4 בפינוי-בינוי, 66 בנייה חדשב, 7 בשימור 

כפר שלם - תעודת זהות 

מיקום: דרום מזרח תל אביב, צפונית לדרך לוד ושכונת לבנה וידידיה, מזרחית לדרך משה דיין ולשכונות התקווה, נוה צה"ל ויד אליהו, דרומית לרחוב לה גוארדיה, פארק אידית וולפסון, ושכונות תל חיים ורמת הטייסים, ומערבית לדרך הטייסים ורמת גן

מספר תושבים קיים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 26,120

מספר תושבים צפוי (2030, הערכה): 43,500

מספר יח"ד קיים (סוף 2022, נתוני למ"ס): 9,348

מספר יח"ד צפוי (2035, הערכה): 15,500

מצב חברתי-כלכלי (2019, נתוני למ"ס): 5-6 מתוך 10 

רמת נגישות של כבישים: סבירה - השכונה מוקפת במתחמים גדולים ללא רשת רחובות מצפון (מתחם אורות),דרום (פארק מנחם בגין/אריאל שרון) ומזרח (הפארק הלאומי והספארי),כך שהתנועה ממנה מתנקזת למספר מצומצם של צירים, אך אלה צירים עירוניים ראשיים שמאפשרים תנועה למגוון יעדים. היציאה מהשכונה לכיוון דרום ומזרח קלה יחסית בזכות הקירבה לדרך לוד (רחוב בר-לב) שמובילה למחלפים בכביש 4 ונתיבי איילון, אך יציאה צפונה לרוב כרוכה בחצייה של עומסי תנועה משמעותיים.

בגלל ההתפתחות הלא מוסדרת של השכונה, הרחובות הפנימיים שלה מפותלים וצרים, ולא יוצרים רשת רחובות טובה. עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית שמקודמים בשכונה צפויים לשפר בהדרגה את מבנה ואיכות רשת הרחובות בשכונה.

רמת נגישות תחב"צ: טובה בקצוות השכונה, פחות במרכז. קווי אוטובוס רבים - חלקם בינעירוניים -  עוברים בדרך לוד, דרך משה דיין, ורחוב הטייסים, אך בתוך השכונה עובר מספר מצומצם של אוטובוסים. המצב צפוי להשתפר בסוף העשור עם הפעלת הקו הסגול של הרכבת הקלה, שיעבור בצפון השכונה ויגיע למגוון יעדים בעיר ובמטרופולין, כולל מספר שווקים, חוף הים, בית החולים תל השומר, ואוניברסיטת בר-אילן, ועם הקמת מסוף אוטובוסים חדש צמוד לאצטדיון וינטר הסמוך. 

מוקדי משיכה: פארק מנחם בגין (פארק דרום) נמצא במרחק של מס' דקות הליכה, מתחם אורות הכולל מרכז טניס, והקאנטרי הקהילתי בית ברבור. בשנים הקרובות צפוי לקום בגבול השכונה הקמפוס החדש של מכללת אפקה.

סקירת השוק

שינוי מחירים בשכונה: עלייה של כ-1.4% במחיר דירה בין חציון ראשון 2022 לחציון ראשון 2023, ירידה של כ-68% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה: 7 יזמים (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה: 
אבן המוריה בע"מ - פרויקט תמ״א 38 חיזוק ותוספת 
אלמוג פסגותהתחדשות עירונית - פרויקט תמ״א 38 חיזוק ותוספת 

בתכנון: 
אנשי העיר - פרויקט תמ״א 38 הריסה ובנייה 
אפסילון - יזמות בניה בע"מ - פרויקט פינוי בינוי  
קבוצת מייטאון - פרויקט תמ״א 38 חיזוק ותוספת 
קבוצת משה חדיף - פרויקט תמ״א 38 חיזוק ותוספת
קבוצת רפאל - פרויקט בניה חדשה - סטטוס:בתכנון

מספר דירות שנמכרו בחציון הראשון של 2023: 34 דירות סה"כ - 2 דירות חדשות ו-32 דירות יד שנייה

סך המלאי הנמצא כעת בשיווק/בנייה פעילה: 73 דירות 

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 512 יח"ד 

היצע עתידי לפי תכניות מקודמות: 5,411 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן