העליון: קרקע שנמכרה במרמה ע"י מתחזה תושב לבעליה, עו"ד המוכר תפצה את הרוכש בכ-1.2 מלש"ח

בית המשפט העליון נתן לאחרונה פסק דין תקדימי בשורה של ערעורים שהוגשו על פסק דינו של בית משפט המחוזי מרכז ממרץ 2022, בפרשיית מרמה במסגרתה הצליח מתחזה למכור קרקע שאינה שלו לקונה בתום לב. בפסק דינו קיבל העליון את קביעת המחוזי כי את הקרקע יש לרשום על שמו של בעל הנכס המקורי ולא על שם הקונה.

עם זאת, בשאלת האחריות לנזק שנגרם לקונה שרומה, קיבל בית המשפט את ערעורו של בא כוחו של הקונה, וניקה אותו מאחריות לאירוע המצער. במקביל הוגדל חלקה באחריות של באת כוחו של הקונה המתחזה מ-60% לפי פס"ד המחוזי, ל-70% לפי הכרעת העליון. חלקה של לשכת רישום המקרקעין באחריות נותר על 30%. מאחר שבפסק דינו של המחוזי היקף הנזק הועמד על 1.68 מיליון שקלים, המשמעות היא כי עו"ד המוכר המתחזה תישא בפיצוי של כ-1.175 מיליון שקלים לטובת הקונה בתוספת ריבית והצמדה, והמדינה תפצה אותו בכחצי מיליון שקלים.  

פסק הדין של שופט המחוזי רמי אמיר ניתן במרץ 2022, לגבי פרשיית מרמה חמורה, במסגרתה התחזה אדם ליורש קרקע ביישוב אירוס שבשפלה, תוך שימוש בשורה של מסמכים מזויפים, ומכר אותה לקונה בתום לב. כשגילה יורשו האמיתי של בעל הקרקע המקורי כי הקרקע רשומה על שם אחר, תבע את ביטול העסקה ואת החזרת רישום הקרקע על שמו.

תחילת הפרשה בנובמבר 2011, אז הגיע מתחזה אל משרד עורכת דין וטען שהוא בנו של פלוני והיורש היחיד של הנכס שהיה בבעלותו – קרקע ביישוב הקהילתי אירוס שבשפלה. זאת על אף שבמועד זה בעל הנכס המקורי היה עדיין בחיים. עוד ביקש המתחזה מעורכת הדין לאתר קונה לנכס. כל זאת מבלי שהציג בפניה תעודת זהות או צו ירושה, וסיפק לה צילום תעודת זהות בלבד.

לאחר שהפנתה אותו למתווך אשר העמיד את הנכס למכירה, "מכר" המתחזה לרוכש את הנכס תמורת 1.68 מיליון שקל. בחילופי הטיוטות שם לב עורך דינו של הרוכש כי הקרקע עדיין רשומה על שם בעלי הקרקע המקורי ולא על שמו של היורש, ודרש כי קודם לעסקה עו"ד המוכר תעביר את הבעלות במקרקעין על שם המוכר. בעקבות זאת הגיש המתחזה צו ירושה מזויף ללשכת רישום המקרקעין ברחובות, שכבר באותו היום אישרה את רישום הבעלות על שם המתחזה.

גם במסגרת חתימת העסקה עצמה המתחזה הציג תעודת זהות מזויפת. רק שלוש שנים לאחר חתימת העסקה התעורר חשדו של הרוכש כי משהו אינו כשורה, ובעקבות זאת שכר חוקר פרטי שגילה את מעשה התרמית. בעקבות זאת הוגשו תביעות הדדיות, הן תביעה על המקרקעין מצד היורש האמיתי והן תביעת נזיקין מצד הרוכש.

העליון: "הרוכש לא יישאר הבעלים של המקרקעין מכח תקנת השוק" 

בית משפט המחוזי קיבל את תביעת הבעלים המקורי כי הרוכש ובנק לאומי (שהעמיד הלוואת משכנתה לטובת הרכישה) אינם עומדים בתנאיה של תקנת השוק, שלפיה לא נינתן להעביר בעלות אם נרכשה ממתחזה, ואינם ראויים להגנה. עם זאת קבע בית המשפט כי הרכישה נעשתה בתום לב ללא פגם בהתנהלות הרוכש שהסתמך על אנשי מקצוע ועל רשויות המדינה, ופסק כי הוא זכאי לפיצוי מלא בגין הנזק שנגרם לו, שנקבע על 1.68 מלש"ח.

את מרב האחריות לנזק, בשיעור של 60%, הטיל בית המשפט על עורכת דינו של הקונה המתחזה, שנמצא כי התרשלה לאורך ההליך, לא הבחינה בשורה של סימנים מחשידים, ולא התנהלה כמצופה מעורך דין מקצועי בתחום המקרקעין. 30% מהנזק הטיל בית המשפט על לשכת רישום המקרקעין ו-10% על בא כוחו של הקונה.

בשאלת האחריות לנזק, הגדיל העליון את נתח האחריות המוטל על באת כוחו של הרוכש המתחזה מ-60% ל-70%. בפסק דינו קבע שטיין כי "עורך דין אמור לטפל בעסקת מקרקעין כעורך דין, לא כבלש ולא כחוקר פרטי וגם לא כפסיכולוג"

בית המשפט העליון, בפסק דינו של השופט אלכס שטיין ובהסכמת השופטים יוסף אלרון ורות רונן, קיבל את פסיקת המחוזי בשאלת הבעלות, וקבע שהרוכש על אף שנהג בתום לב והסתמך על מרשם המקרקעין, לא יישאר הבעלים של המקרקעין מכוח "תקנת השוק" המעוגנת בסעיף 10 לחוק המקרקעין, מאחר שהגנה זו ניתנת למי שהסתמך על מרשם המקרקעין והתברר בהמשך שהמרשם לא נכון, אך היא לא תחול אם רכישת המקרקעין היתה בעקבות התחזותו של אדם כאילו הוא הבעלים הרשום. במקרה כזה אין המדובר בפגם או אי נכונות במרשם המקרקעין עצמו אלא בתקלה שמחוצה לו.

עם זאת, בשאלת האחריות לנזק, ביטל את אחריותו של בא כוח הרוכש והגדיל את נתח האחריות המוטל על באת כוחו של הרוכש המתחזה מ-60% ל-70%. בפסק דינו קבע שטיין כי "עורך דין אמור לטפל בעסקת מקרקעין כעורך דין, לא כבלש ולא כחוקר פרטי וגם לא כפסיכולוג". עם זאת, בעסקאות מקרקעין, עורך דין אשר מייצג מוכר או קונה נוטל על עצמו אחריות לאימותם ולאישורם של פרטי העסקה. אחריות זו של עורך הדין, קבע בית המשפט מקימה חובת זהירות כלפי מרשם המקרקעין אליו מוגשים מסמכי העסקה, כלפי לקוחו של עורך הדין ואף כלפי הצד השני בעסקה. לפיכך, עורך דין עלול לחוב ברשלנות גם כלפי גורם שאינו הלקוח שלו בגין הצגת מצגים מטעים כגון מסמכים, שטרות, ותצהירים, במיוחד כלפי גופים שסומכים בפועלם הרגיל על מסמכים המאומתים על ידי עורכי דין כמו בנקים, רשויות מקומיות, ואף לשכת רישום המקרקעין.

עו''ד קייס נאסר (סטודיו תומאס)

לדברי עו"ד ד"ר קייס נאסר, שותף במשרד עורכי הדין פירון, השאלה העיקרית במקרים כאלה היא האם עורך הדין התנהג במהלך הטיפול בעסקת המקרקעין כפי שעורך דין סביר ומיומן באותו תחום היה נוהג. עורך דין שמטפל בעסקת מקרקעין לא יהיה אחראי באופן מוחלט על מעשי התחזות ומרמה של לקוחו, אם הוכח לבית המשפט שהוא הפעיל באותו מקרה שיקול דעת מקצועי סביר בכל דבר ועניין שקשורים לעסקה, ולא עצם את עיניו מפני חשדות המרחפים מעל העסקה לפני גמירתה.

"סכסוכי מקרקעין הם סכסוכים יקרים. הנזק, בדמות אובדן הבעלות בקרקע או הכרזה על בטלות עסקה מסוימת במקרקעין, הוא עצום. לעתים לא רחוקות מתברר כי היה ניתן למנוע תאונה משפטית בתחום עסקאות במקרקעין על ידי פעולה או בדיקה פשוטה כגון בדיקה במרשם המקרקעין, רישום הערת אזהרה , בדיקה ברשות המקומית או בדיקת המקרקעין במציאות.

"אדרבא, בעיני בית המשפט, המחדל לבצע פעולות ובדיקות אלה, שהיו יכולות למנוע את התאונות מראש הוא בבחינת חוסר תום לב של בעל העניין. אם כן, עורך דין אכן אינו בלש ואינו פסיכולוג, אך הוא ודאי 'האח הבוגר' בעסקת מקרקעין והפונקציה המקצועית המיומנת שיכולה למנוע ולייתר מראש סכסוכי מקרקעין ותאונות משפטיות".