לאחר שבעלת הנכס הלכה לעולמה טענה השוכרת כי לפי ההסכם זכותה לרכוש אותו. כך הכריע בית המשפט

חוזה הוא הסכם מחייב בין צדדים, מכח רצונם החופשי להתקשר ביניהם. עקרון העל בדיני חוזים הוא כי חוזים יש לקיים. על פי ס' 30 לחוק החוזים, חוזה שתוכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים – בטל. ואולם במקרים מיוחדים, יהיה ניתן לאכוף את קיום החוזה, חרף "אי חוקיותו". 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי בסוגיית בטלותו של הסכם מכר עקב טענות לאי חוקיותו.

נסיבות המקרה:

ענייננו בתביעה לסעד הצהרתי, אכיפת הסכם למימוש אופציית מכר מקרקעין ופיצוי מוסכם. בשנת 2008 התקשרה התובעת בהסכם עם המוכרת, שברבות השנים נפטרה, במסגרתו רכשה מהמנוחה את זכויות הבעלות בבניין בן 2 קומות בתל אביב. הנתבעים הם יורשי המנוחה. 

במסגרת העסקה שנכרתה בין הרוכשת למנוחה נחתמו שני הסכמים – הראשון בוטל, והוכן תצהיר על ביטול המכירה. בהמשך, נחתם ביניהן הסכם נוסף שכלל שני מרכיבים: האחד - תקופת שכירות של 8 שנים ואופציה להארכתה ב-5 שנים נוספות. המרכיב השני - ניתנה לרוכשת זכות קדימה לרכוש את הנכס בתום תקופת השכירות.

בתמיכה לטענותיה, העלתה הרוכשת שתי טענות עיקריות: ראשית, הסכום שקיבלו המנוחה ויורשיה, הן ביחס לשכירות והן לעניין סכום המימוש -  גבוה באופן משמעותי מתמורת הנכס בהסכם הראשון. ושנית, ההסכם הקנה לה זכויות נפרדות שאינן תלויות זו בזו בקשר עם רכישת הנכס – זכות קדימה וזכות רכישה. 

במהלך תקופת ההסכם השני, שיפצה הרוכשת את הנכס, הכשירה אותו למטרת מגורים, והשכירה את הדירות שבו. בתום תקופת השכירות המקורית ובמהלך תקופת האופציה (במהלכן נפטרה המנוחה),הודיעה הרוכשת ליורשים, כי היא מעוניינת לממש את זכות הרכישה של הנכס בהתאם להסכם. בתוך כך הגישו היורשים תביעה לפינוי הרוכשת מהנכס, ולאחר כשלושה חודשים הגישה הרוכשת את התביעה בענייננו. 

לטענת הרוכשת, יש להצהיר כי ההסכם תקף ומחייב את הצדדים. ומשכך, יש ליתן צו לאכיפת מכר הנכס לרוכשת; לחייב את היורשים לשלם לרוכשת פיצוי מוסכם; ולמנות כונס נכסים למימוש הרכישה.

בתמיכה לטענותיה, העלתה הרוכשת שתי טענות עיקריות: ראשית, הסכום שקיבלו המנוחה ויורשיה, הן ביחס לשכירות והן לעניין סכום המימוש -  גבוה באופן משמעותי מתמורת הנכס בהסכם הראשון. ושנית, ההסכם הקנה לה זכויות נפרדות שאינן תלויות זו בזו בקשר עם רכישת הנכס – זכות קדימה וזכות רכישה. 

בעניין הפיצוי, טענה הרוכשת כי משהיורשים לא נענו להודעתה בדבר מימוש זכות הרכישה, ושללו אותה בטענות שהועלו על ידם בתביעה לפינויה מהנכס - הם הפרו את ההסכם בהפרה יסודית המזכה אותה בפיצוי מוסכם. 

מנגד, טוענים היורשים כי עסקינן בהסכם שכירות ולא בהסכם מכר. לתמיכה בטענה זו הפנו היורשים למבוא להסכם אשר מכתירו כהסכם שכירות בלבד. לשיטתם, הפרשנות היחידה האפשרית היא, שההסכמה למכור את הנכס היא רק מכוח זכות קדימה, ולא במקרה שהמנוחה (ויורשיה בנעליה) מבקשת לשמור את הנכס בידיה.

לטענת היורשים, תפיסת ההסכם ככזה הכולל זכות רכישה, הופכת אותו להסכם בלתי חוקי. שכן, במסגרת ביטול ההסכם הראשון, הוגש על ידי הרוכשת והמנוחה תצהיר הביטול, אשר כלל התחייבות שלא להתקשר בהסכם חלופי למכירת הנכס. היורשים אף טענו כי אימם לא הייתה צלולה במהלך חלק מהמגעים מול הרוכשת, אולם בהמשך זנחו טענה זו.

החלטה:

לא כל חוזה שכריתתו, תוכנו או מטרתו מנוגדים לחוק ייחשב פסול. על פי הפסיקה, השיקול המנחה בסיווג חוזה כבלתי חוקי הוא - האם אפשר להגשים את החוק, על פי תכליתו, מבלי לפגוע בתוקף החוזה. על בית המשפט לבחון את החוזה אל מול החוק, והאם הוא נוגד את היעדים שהחוק נועד להגשימם עד כדי פסילתו.

וכפי שהוסבר על ידי בית המשפט העליון: "על בית המשפט לשקול מחד גיסא, את הערך החברתי שבהגשמת האוטונומיה של הרצון הפרטי, המצדיקה הכרה בתוקף החוזה, ומאידך גיסא, ערכים המצדיקים אי הכרה בתוקף החוזה... פגיעה בחוזה הוא עניין רציני שכן הוא פוגע באוטונומיה של הרצון הפרטי. פגיעה זו מוצדקת רק אם הגשמת מטרת החוק אינה מתיישבת עם המשך קיומו של החוזה" (בג"ץ 6231/92 זגורי נ' ביה"ד הארצי לעבודה בירושלים). 

באשר לטענת היורשים לפיה עסקינן בהסכם שכירות, פסק בית המשפט המחוזי כי ההסכם אכן הוגדר בכותרתו כ"הסכם שכירות בלית מוגנת", אולם תוכנו של ההסכם מלמד כי אין מדובר בהסכם שכירות בלבד. 

בענייננו, נפסק כי אין מדובר בחוזה פסול. בית המשפט נימק את החלטתו בארבעה טעמים עיקריים: העסקה הראשונה שונה באופן מהותי מהעסקה השנייה - ההסכם הראשון הינו הסכם מכר של הנכס, ואילו ההסכם השני הינו הסכם שכירות ארוך טווח. שנית, אין חוק האוסר על צדדים לעסקת מקרקעין לשוב ולהתקשר בעסקה בקשר לאותם מקרקעין.

הנימוק השלישי הוא כי המנוחה ביקשה לבטל את ההסכם הראשון עקב רצונה לחמוק מתשלום מס שבח , ולא מתוך רצון אמיתי לבטל את העסקה. מה שמחזק את המסקנה, כי אין מדובר בהסכם בלתי חוקי. לבסוף, גם אם אכן מדובר בחוזה פסול, יש להורות על אכיפתו, לאור התנהלותם חסרת תום הלב של המנוחה ויורשיה, אשר נהנו מכספי דמי השכירות במשך 13 שנים, ולמרות זאת טענו לאי חוקיות ההסכם.

באשר לטענת היורשים לפיה עסקינן בהסכם שכירות, נפסק כי ההסכם אכן הוגדר בכותרתו כ"הסכם שכירות בלתי מוגנת", אולם תוכנו של ההסכם מלמד כי אין מדובר בהסכם שכירות בלבד. 

ביחס לפיצוי,  נקבע שניתן לאחד את הסעדים (תביעה במקרקעין המצויה בסמכותו של ביהמ"ש המחוזי, ולצידה סעד לפיצוי המצוי בסמכותו של בית משפט השלום) לאותה ערכאה, בהתאם להלכת זילברברג. עם זאת, תביעת הרוכשת לחייב את היורשים בפיצוי מוסכם נדחתה.

[תא (ת"א) 5404-11-22 אורלי אמינוב נ' עפרה אלעד]. 

הכותבת היא עורכת דין במשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו״ד סיגל מיכאלי בסיועו של יוסף מינץ.