דייר, יזם ומגשר נכנסים למעלית: השיטה החדשה לפתרון סכסוכי נדל"ן

הנה מחזה סוריאליסטי שקרה באמת ורחוק מתדמיתו האפרורית משהו של עולם הבנייה: סביב שולחן פלסטיק שהוצב בשלד לא-גמור של בניין מגורים במרכז הארץ, ישב קבלן הפרויקט ומולו כמה בני משפחה אחת, כולם בעליה של הקרקע שעליה נבנה הפרויקט. במרכז ישב בורר, אשר ניהל דיון ער, שאל שאלות והצליב מידע. כל זה כדי להכריע במחלוקת בין הקבלן לבני המשפחה, שעניינה ליקויים באופן שבו הותקנה הצנרת במבנה.

במהלך הדיון נדדו השולחן המתקפל ויושביו מקומה לקומה, והצנרת החשופה נבדקה על ידי הבורר מקרוב ובעין בלתי-מזוינת. לבסוף, בתוך שעות מעטות, ההכרעה בתיק נפלה ונחתמה על ידי הנוכחים. שני הצדדים לחצו ידיים, וכבר למחרת הבנייה באתר התחדשה.

סיפור הפרויקט המשפחתי הזה מסביר אולי מדוע הפכו בשנים האחרונות "הליכים אלטרנטיביים", דוגמת בוררות וגישור, לערוצים כה מבוקשים לפתרון סכסוכים הקשורים בנדל"ן, לרבות במיזמי התחדשות עירונית . הגמישות הרבה המאפיינת את ההליכים האלה ביחס לסדרי הדין הנוקשים בבתי המשפט, מרחב התמרון הכמעט בלתי-מוגבל שהם מעניקים למתדיינים והעובדה שכל צעד בדרך להחלטה הסופית מגובה בהסכמת כלל הצדדים למחלוקת – כל אלה חוסכים למעורבים משאבים יקרים מפז, ובראשם זמן. הרבה מאוד זמן.

"כשפרויקט נדל"ן בבנייה מגיע לערכאה שיפוטית רגילה, הבנייה בו מוקפאת לשנים רבות – תוצאה שבדרך כלל אף אחד מהצדדים לא מייחל לה", אומר דוד גלדשטין, שופט (בדימוס) המשמש זה למעלה מ-15 שנה בורר במוסד הישראלי לבוררות עסקית בתחומי הבנייה וההתחדשות העירונית. לדבריו, "ייתכן כי הדבר מעיד על התבגרות של שוק הנדל"ן הישראלי ושל חלק מהשחקנים הפועלים בו, המבינים כי מוטב שאת כללי המשחק בפרויקטים יקבעו הם עצמם – לרבות בכל הקשור לפתרון הסכסוכים ביניהם".
 

מעבר לחיסכון בזמן, מדוע ההליכים האלטרנטיביים האלה כה חשובים במיזמי תמ"א 38 ופינוי-בינוי?

"אפשר להשוות את זה למערכת הרפואה הציבורית מול זו הפרטית: כמו שרופא בקופת חולים נדרש להקדיש לכל מטופל 15 דקות ולטפל בכל רשימת המטופלים באותו היום, כמו בפס ייצור, כך גם שופט נדרש לטפל בערימת התיקים המונחים על שולחנו. לרופא פרטי, לעומת זאת, אין את המגבלות האלה, וכך גם לבורר – הוא יכול לשבת עם הצדדים מבוקר עד ליל.

"מעבר לתשומת הלב המירבית שהוא מקדיש לכל תיק, לבורר גם יש השפעה ממשית על סיום המחלוקת: בניגוד לשופט שכמו צופה בדיון מהיציע, הבורר 'רץ עם השחקנים על המגרש' ולכן רואה את הדברים הרבה יותר מקרוב ובצורה הרבה יותר מדויקת. במיזמי התחדשות עירונית , שהם מורכבים מטיבם ומערבים גורמי מקצוע רבים, זה דבר חשוב מאוד".

גלדשטיין מוסיף הבדל מהותי נוסף בין בוררויות להליכים בערכאות שיפוטיות – היבט ההסכמה. "במיוחד כשמדובר בהתחדשות עירונית, שבה בעלי דירות מפקידים את הנכס הכי יקר שלהם בידיו של יזם,  יש חשיבות רבה לעובדה שהצדדים הם אלה שבוחרים את זהות האדם שיפסוק במחלוקות ביניהם".

הזכרנו קודם בוררות שנערכה באתר בנייה. איך עוד הגמישות הדיונית הזו באה לידי ביטוי?

"למשל בסדר הופעת העדים. בניגוד למצב בבתי המשפט, שבו מתחילים עם עדי התביעה ואז עוברים לעדי ההגנה, בבוררות זה עניין שנתון כולו להחלטת הצדדים. בנוסף, בהליכי הבוררות כולם יכולים להשמיע את קולם בדיון ולהציג שאלות לעדים, לא רק עורכי הדין.

"עוד היבט ייחודי וחשוב הוא השפעת הצדדים על הרכב המותב. צריך לזכור שעל אף היכרותם את החוק וניסיונם הרב בניהול דיונים ובשמיעת טענות, שופטים ובוררים אינם בהכרח מומחים בכל הנושאים המגיעים לטיפולם. בבוררות ניתן לפתור את הבעיה הזאת בקלות. אצלי למשל, כשיש סכסוך שמערב סוגיות הנדסיות או חשבונאיות, אני נוהג להציע לצדדים שניקח בורר מומחה נוסף שיישב לצדי, ללא כל תוספת עלות מצדם. לרוב הם מסכימים לכך, שכן הם יודעים שצירוף מומחה כזה יחסוך להם משאבים רבים שהיו נדרשים מהם על מנת ללמד אותי תחום חדש ולא מוכר".

בתמ"א היה חכם

לצד הליכי הבוררות, גם הליכי הגישור קונים כאמור אחיזה גדלה והולכת בענף הבנייה. מדובר בהליכים מהירים שתכליתם להביא את הצדדים לידי פשרה. כמו הבוררויות, גם הליכי הגישור מאפשרים לפרויקט להימשך כסדרו ולמגשר, כך לדברי גלדשטין, לנקוט בדרך שהיא "קודם כל חכמה, ורק אחר כך צודקת".

"בפרויקטים של תמ"א 38 קורה לא אחת שאמנם יש סעיף בוררות בהסכם שבין היזם לבעלי הדירות, אך בהסכמים עם גורמי מקצוע אחרים – הקבלן , רוכשי הדירות החדשות והבנק המלווה – סעיף כזה לא מצוין. במצבים כאלה, כל מחלוקת עלולה להכניס את הפרויקט לתסבוכת ולעכב אותו למשך זמן רב, כי חלק ממנה אמור להתברר בבית משפט וחלק בבוררות. במצבים כאלה, צדדים רבים מעדיפים לפנות לגישור.

"בהליכים אלה, גם אם הצדדים לא מגיעים לפשרה שמסיימת את המחלוקת, הם עדיין יכולים להגיע לפשרה חלקית ולהחליט על מתווה שיחסוך הליכים בבתי המשפט. גם כאן, בדומה להליכי הבוררות הקלאסיים, לשליטה של הצדדים על ההליך ועל האופן שבו תתקבל ההכרעה יש חשיבות מכרעת על הקצב שבו הפרויקט יתקדם ועל הסיכויים שלו להצליח".
 

תו איכות
מי שמסייע לצדדים המעורבים במיזמי נדל"ן לאתר בוררים ומגשרים מתאימים, בין אם לצורך פתרון סכסוך אד הוק ובין לצורך ליווי פרויקט מתמשך, הוא המוסד הישראלי לבוררות עסקית מייסודו של איגוד לשכות המסחר, ששם לעצמו למטרה לעודד פנייה למנגנונים חלופיים ליישוב סכסוכים אזרחיים.

גלדשטין סבור כי יש בכך יתרון גדול לפעילים בשוק הנדל"ן: "העובדה שיש גוף רציני כמו המוסד לבוררות עסקית שמנפק לצדדים רשימה של בוררים ומגשרים לפי מהות הסכסוך ומייעץ להם באשר לפוסק המתאים בשבילם, תוך שהוא ערב לאיכות ולבקיאות של אותו גורם – היא בעלת משמעות גדולה. אמנם צריך להחליט ולפעול על מנת למצוא בורר מתאים, וזה לא פסיבי לחלוטין כמו פנייה לבית משפט, ובכל זאת יש גוף שמלווה ומקל עליך בתהליך".

אז מדוע בכל זאת רוב הסכסוכים בשוק ההתחדשות העירונית ממשיכים להתברר בבתי המשפט?

"אני מאמין שהדבר הזה ישתנה, ואולי בעתיד הבוררויות אף יהפכו לסטנדרט בתחום. נכון להיום, המודעות להליכים האלטרנטיביים עדיין לא מספיק גבוהה, וחבל שכך. אנשים שקונים כלי רכב מיד שנייה עושים חקר שוק ובדיקות עומק רק כדי לא לשלם כמה אלפי שקלים יותר. זה אבסורד שדווקא בעסקאות נדל"ן ששוות מיליוני שקלים, הנטייה הראשונית היא לפנות להליך ארוך מאוד, שחסר את הכלים לבחון את פרטי הסכסוך באופן מיטבי".

לפרטים נוספים >>