העירייה אישרה בקשה להיתר להוספת מרפסות בבניין ללא הסכמת רוב הדיירים. כך הכריעה ועדת הערר

בקשה להיתר לבניית תוספות בנייה, כדוגמת מרפסות, היא בקשה נפוצה שיש להגישה בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה , התשכ"ה- 1965. אך האם ניתן להגיש בקשה זו בהיעדר הסכמה של כל בעלי הזכויות בבית משותף? במאמר זה נסקור את החלטתה של ועדת הערר המחוזית בסוגיה זו.

נסיבות המקרה:
ענייננו בערר על החלטת הוועדה המקומית שדנה בבקשה להקמת 14 מרפסות והגדלת שטחן של עוד 19 מרפסות קיימות. הבקשה הוגשה על ידי חלק מבעלי הזכויות בבית המשותף, בעוד שמנגד היו מבעלי הדירות שהגישו התנגדות.

לטענת המתנגדים, הבקשה נעדרת תימוכין קנייניים, ומשכך היה על הוועדה להימנע מלדון בה. לטענתם, חוק המקרקעין קובע שנדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ובענייננו לא הושגה הסכמה זו. כמו כן, נדרש היה לצרף לבקשה הסכמה פוזיטיבית באמצעות הגשת פרוטוקול אסיפה של דיירי הבניין. ובענייננו, לא רק שלא ניתנה הסכמה, אלא הובעה התנגדות לקידום הבקשה להיתר.

לבקשה גם הוגשו התנגדויות, באמצעות מכתב שנשלח לנציגות הדיירים בבית המשותף, על-ידי בעלי זכויות ב-20 דירות, המהווים שיעור של 29% מהדירות בבניין. דהיינו, שיעור מתנגדים שמהווה 'גוש חוסם' (העולה על 25%) לבקשה להיתר. משכך, מלכתחילה היה על הוועדה להימנע מלדון בבקשה מחשש לדיון סרק. 

לטענת המתנגדים, הבקשה נעדרת תימוכין קנייניים, ומשכך היה על הוועדה להימנע מלדון בה. לטענתם, חוק המקרקעין קובע שנדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ובענייננו לא הושגה הסכמה זו. כמו כן, נדרש היה לצרף לבקשה הסכמה פוזיטיבית באמצעות הגשת פרוטוקול אסיפה של דיירי הבניין

לטענת הוועדה המקומית, טענות המתנגדים הן קנייניות ולא תכנוניות. לטענתה, ההתנגדות שהוגשה לוועדה הינה התנגדות שהוגשה כדין. אך זו הוגשה רק  על ידי 11 בעלי זכויות. ואולם לטענתה, המכתב שהגישו המתנגדים כאסמכתה להתנגדות בעלי דירות נוספות בבית המשותף, אשר הוגש במקור לנציגות הבניין - אינו נחשב התנגדות כדין, שכן מכתב זה לא הוגש לוועדה המקומית במקור ולא יועד לה.  בנוסף, אין מניעה לאשר בקשה שאינה מלווה בהסכמה הנדרשת, וזאת בכפוף לשיקול הדעת של מוסדות התכנון. בענייננו, נבחנה הבקשה לגופה, והוכח כי אין בה פגיעה בזכויות הבנייה של יתר בעלי הזכויות בבניין, ועל כן היה ניתן לדון בבקשה גם בהיעדר תימוכין קנייניים.

החלטה:
הזכות להגיש ערר מוקנית למגיש בקשה להיתר שבקשתו נדחתה, או למי שהגיש התנגדות והתנגדותו נדחתה. זה אינו המצב במקרה זה. משהוועדה המקומית מצאה שהבקשה אינה חורגת מהוראות התוכניות (נושא שאינו נתקף במסגרת הערר), הרי שלא קיימת בידי המתנגדים בערר הזכות להגיש ערר לוועדת הערר, שכן בפועל לא היו צד לדיון בוועדה המקומית (כאמור, חלק מבעלי הזכויות הביעו התנגדות במכתב, אך לא הגישו התנגדות לוועדה המקומית כדין).

יחד עם זאת, ועדת הערר המחוזית החליטה לדון בסוגיה עקרונית העולה מהחלטתה של הוועדה המקומית, וקבעה כי שגתה הוועדה המקומית באומרה כי אין מניעה לדון בבקשה להיתר, ואין מניעה לאשר הבקשה להיתר, וזאת על אף היעדר הסכמתם של 100% מבעלי הזכויות במקרקעין לבקשה להיתר (או לכל הפחות יידוע יתר בעלי זכויות המקרקעין כתנאי להגשת בקשה).

ועדת הערר המחוזית קבעה שאין בידי מגישי הבקשה הסכמות שאר בעלי הזכויות בשיעור הנדרש בחוק המקרקעין. ללא הסכמה פוזיטיבית בשיעור הקבוע בחוק – לא רשאים יתר בעלי הזכויות בבניין לבצע את העבודות מכוח הבקשה להיתר. בנסיבות אלו היה על הוועדה לדחות את הבקשה

ויוסבר - בטרם יחליט מוסד תכנוני אם לאשר את הבקשה להיתר, עליו לבדוק אם בידי מגיש הבקשה קיימים תימוכין קניינים לבקשתו. קיומה של זיקה למקרקעין, היינו, שמגישי הבקשה להיתר הם בעלי זכויות בבית המשותף שנדון, אינה מלמדת בהכרח על קיומם של תימוכין קניינים. קביעה שיש למגיש הבקשה תימוכין קניינים מחייבת בדיקה בעניין הזכאות של מגיש הבקשה לממש את הבקשה להיתר, בהתאם להוראות החוק, בהיבט הקנייני.

חוק המקרקעין קובע, מחד גיסא, שלא נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות במקרקעין לצורך בקשה לקבלת היתר במקרקעין. מאידך גיסא, נדרשת לכל הפחות הסכמה של 75% מבעלי הזכויות במקרקעין להגשת הבקשה להיתר. מוסד תכנון אינו הערכאה המוסמכת להכריע בסכסוכים קניינים, ואל לו להביע עמדה אם אי מתן הסכמה במקרה מסוים מוצדק אם לאו.

לפיכך, על מוסד התכנון, לבחון ראשית - האם קיימים תימוכין קנייניים למימוש ההיתר. ואם לא הציג מגיש הבקשה תימוכין קנייניים – יימנע מוסד התכנון מלאשר את הבקשה. בענייננו, לא קיימים תימוכין למימוש הבקשה. במסגרת הבקשה, נדרש לבצע שינויים ברכוש המשותף, ולכך נדרשת הסכמה פוזיטיבית. ובמקרה זה, לא ניתנה הסכמה של 75% כנדרש ואף הוגשו התנגדויות – והיה על מוסד התכנון להימנע מלאשר את הבקשה שהוגשה לפתחו.

ביהמ״ש העליון פסק בעבר, שאל למוסדות התכנון להסיג גבול ולדון בשאלות לא להם; עם זאת, אל להם להתעלם מהמציאות. אם ישנו קושי קנייני, רשאים הם לעכב את ההליך כדי לתת לגורם המוסמך להחליט (אולם, כחריג לכלל, במקרה שמוצגים תימוכין קנייניים למימוש ההיתר, אך עולות שאלות קנייניות, רשאי מוסד התכנון שלא לעכב את הדיון התכנוני, והשאלות הקנייניות יתבררו בהמשך על-ידי הערכאה המוסמכת).

לסיכום, נפסק שבענייננו אין בידי מגישי הבקשה הסכמות שאר בעלי הזכויות בשיעור הנדרש בחוק המקרקעין. ללא הסכמה פוזיטיבית בשיעור הקבוע בחוק – לא רשאים יתר בעלי הזכויות בבניין לבצע את העבודות מכוח הבקשה להיתר. בנסיבות אלו היה על הוועדה לדחות את הבקשה. 

במצב שבו לא הוצגה אף לא ראשית ראיה לכך, שקיימים תימוכין קנייניים למימוש ההיתר על ידי מגיש הבקשה – אין זה סביר שמוסד התכנון יתעלם מהוראות הדין בהיבט הקנייני, ויאשר בקשה כאמור.

(ערר (ת"א) 1027-02-23 פיה רענני ו-18 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה - תל אביב-יפו). 

הכותבת היא ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. עריכה: עו״ד יובל קוכנובסקי ג'ורנו בסיועו של יוסף מינץ